Quando si compra casa le spese sono tantissime, ma facendo un po’ di attenzione è possibile ottenere notevoli riduzioni d'imposta, innanzitutto sfruttando il cosiddetto "beneficio prima casa". Facciamo chiarezza su quali sono le imposte da pagare nel caso in cui decidi di comprare o vendere casa e quali agevolazioni potresti ottenere.

Le tasse da versare per l'acquisto della casa

Quando si compra una casa le imposte da versare cambiano se, chi ci vende l'immobile, è un'impresa costruttrice o un privato. Le imposte da versare, a seconda dei casi sono l'Iva, l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e quella catastale, l'imposta di bollo e la tassa ipotecaria.

Calcolo dell'imposta di registro

Generalmente l’acquisto della casa è esente da Iva, ma soggetta all’imposta di registro al 9%, all’imposta ipotecaria e alla catastale, fisse entrambe a 50 euro l’una.

Al posto dell'imposta di registro si applica l'Iva se:

• l'impresa costruttrice o che ha effettuato i lavori di ripristino dell'immobile sta vendendo entro cinque anni dal termine della costruzione o dell'intervento di recupero. Se è trascorso più tempo il venditore può chiedere di assoggettare a Iva la vendita inserendo questa scelta nell'atto notarile o nel preliminare d’acquisto;
• si tratta di vendita di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali e il venditore vuole applicare l'Iva, annotando la scelta nell'atto notarile o nel preliminare.

Ecco a quanto ammontano le imposte da versare:

Venditore	Iva	Imposta di registro	Imposta ipotecaria	Imposta catastale
Privato o Impresa per vendite esenti da Iva	-	9%	50 euro	50 euro
Impresa per vendite soggette a Iva	10% (se l'immobile è di lusso 22%)	200 euro	200 euro	200 euro

Calcolo delle imposte

A seconda dell'imposta che viene applicata, il metodo per calcolarla è differente. Se paghi l'Iva, devi applicare l'imposta al prezzo d'acquisto, se invece paghi l'imposta di registro, devi applicare l'imposta al valore catastale.

Inoltre, per vendite soggette a imposta di registro, l'importo minimo da versare è comunque di 1.000 euro. Fortunatamente però non sono dovute l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie. Viceversa, in caso di vendite soggette a Iva, salvo situazioni particolari, si devono versare anche l'imposta di bollo di 230 euro e la tassa ipotecaria di 90 euro.

Calcolo del valore catastale

Il valore catastale su cui applicare l’imposta di registro viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

• 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1);
• 110 per la prima casa e le relative pertinenze;

Il valore catastale per il calcolo dell'imposta di registro viene utilizzato anche per l'acquisto di pertinenze (come box, cantine, posti auto...) a patto che nel rogito venga specificato il "vincolo pertinenziale" all'abitazione, cioè deve essere ragionevolmente vicino per essere di servizio alla stessa e che siano dotate di una rendita catastale autonoma. Ma quando è considerato pertinenziale e quando non lo è? Se, ad esempio, compri la casa in un condominio e il box in quello vicino, può essere considerato pertinenziale. Se invece il box si trova particolarmente distante o addirittura in un altro Comune, rimane esclusa la pertinenzialità.

Per poter applicare l’imposta sul valore catastale, con il così detto sistema del “prezzo-valore” che è notevolmente più basso di quello d’acquisto, nel rogito deve essere indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione. Deve inoltre trattarsi di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. L'occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito, determina la perdita del beneficio. Di conseguenza, dovrai versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul prezzo d'acquisto, oltre a una sanzione che va dal 50% al 100% della maggior imposta dovuta.

Esempi di calcolo delle imposte

Per capire concretamente come calcolare le imposte, ecco alcuni esempi pratici. Anna e Marco comprano un immobile non di lusso con rendita catastale di 1.000 euro al prezzo di 250.000 euro.

• Acquisto da privato:
  per calcolare il valore catastale dell'immobile, occorre rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare per 120: 1.000 x 1,05 x 120 = 126.000. Poi calcoliamo l'imposta di registro sul valore catastale (9%) e aggiungiamo le imposte ipotecaria e catastale di complessivi 100 euro (50 euro ciascuna): (126.000 x 9%) + 100 = 11.440 euro.
• Acquisto da impresa con Iva:
  calcoliamo l'Iva sul prezzo di acquisto (10%), oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo e tassa ipotecaria: (250.000 x 10%) + 600 + 230 + 90 = 25.920 euro.
• Acquisto prima casa da privato:
  per calcolare il valore catastale dell'immobile, occorre rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare per 110: 1.000 x 1,05 x 110 = 115.500. Poi calcoliamo l'imposta di registro sul valore catastale (2%) e aggiungiamo le imposte ipotecaria e catastale di complessivi 100 euro (50 euro ciascuna): (115.500 x 2%) + 100 = 2.410 euro.
• Acquisto prima casa da impresa con Iva:
  calcoliamo l'Iva sul prezzo d'acquisto (4%), oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo e tassa ipotecaria: (250.000 x 4%) + 600 + 230 + 90 = 10.920 euro.

Agevolazioni "prima casa": cosa sono 

Le agevolazioni "prima casa" permettono di versare imposte ridotte, sia che si tratti di acquisti soggetti a Iva sia a imposta di registro. Nel prossimo paragrafo ti spieghiamo come calcolare le imposte con esempi pratici.

Ecco a quanto ammontano le imposte sull'acquisto di una prima casa:

Venditore	Iva	Imposta di Registro	Imposta Ipotecaria	Imposta catastale
Privato o Impresa per vendite esenti da Iva	-	2%	50 euro	50 euro
Impresa per vendite soggette a Iva	4%	200 euro	200 euro	200 euro

A chi spettano le agevolazioni per la prima casa

Per poter usufruire dei benefici prima casa devono ricorrere contemporaneamente tutte le seguenti condizioni:

• l'abitazione non deve essere di lusso, cioè non deve essere accatastata come A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
• l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha o stabilisce, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune dove è situato l'immobile acquistato deve essere dichiarata, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto dell'acquisto. Oppure nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività (comprese quelle svolte senza remunerazione, le attività di studio, di volontariato o sportive). Nel caso in cui ti sia trasferito all'estero per ragioni di lavoro, l'immobile deve trovarsi nel Comune in cui ha sede o esercita l'attività il tuo datore di lavoro; se invece sei iscritto all'AIRE come emigrato all'estero puoi comprare la prima casa in tutto il territorio italiano senza vincoli. Allo stesso modo, al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile.
• Non devi essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
• Non devi essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa. Dal 2016 il requisito risulta soddisfatto anche se vendi questo immobile entro un anno dal rogito d'acquisto della nuova casa su cui vuoi usare i benefici. In pratica, con la formulazione di questo ultimo requisito, una famiglia che ha già una prima casa e che decide di venderla per esigenze ad esempio di spazio o in caso di trasferimento, può comprare pagando meno tasse, senza l'angoscia di dover prima vendere. Questo, ovviamente, non aiuta in caso di disponibilità economica all'acquisto, dipendente dalla vendita. Ricorda che in ogni caso non devi possedere un altro immobile abitativo nel Comune in cui vuoi acquistare la prima casa, nemmeno se ti assumi l’impegno di venderlo entro un anno.
• Per ottenere le agevolazioni prima casa questi requisiti devono essere dichiarati nell'atto di acquisto. In particolare per l'ultimo punto, si deve dichiarare espressamente l'impegno a vendere l'immobile entro un anno dall'acquisto. Questo vale anche in caso di acquisto del secondo immobile a titolo gratuito tramite successione o donazione.

L'agevolazione prima casa spetta anche per le pertinenze dell'abitazione, anche se acquistate con un atto separato, ma successivo a quello dell'immobile che servono. Le agevolazioni spettano per le pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, box e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. Quindi se compri due box pertinenziali accatastati come C6 su uno dei due non puoi utilizzare le imposte ridotte.

Quando si perdono le agevolazioni "prima casa"?

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un'abitazione usufruendo dei benefici prima casa possono essere perse, con la conseguenza che si dovranno versare le imposte "risparmiate", gli interessi e una sanzione del 30% dell'imposta stessa. Puoi perdere i benefici se:

• dichiari falsamente di possedere i requisiti;
• non trasferisci la residenza nel Comune entro 18 mesi dall'acquisto. Ricorda che se non sono ancora trascorsi i 18 mesi per il trasferimento della residenza, e sai che non puoi rispettare l'impegno assunto nel rogito, puoi revocare la dichiarazione presentando un'istanza all'ufficio presso il quale l'atto è stato registrato, chiedendo il ricalcolo dell'imposta. In questo modo eviterai di pagare la sanzione del 30% e pagherai invece solo gli interessi e la maggior imposta. Se invece sono scaduti i 18 mesi (senza che siano arrivati atti di accertamento in merito) puoi fare comunque istanza all'Agenzia delle Entrate: così pagherai con "ravvedimento operoso", cioè oltre a interessi e maggior imposta la sanzione ti verrà ridotta a seconda dei termini entro cui stai correggendo la tua situazione;
• vendi o doni l'abitazione entro cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non riacquisti un altro immobile (anche a titolo gratuito), da adibire ad abitazione principale. A ridosso del termine di scadenza dell'anno se ti accorgi di non poter effettuare il nuovo acquisto, puoi sanare la situazione nel modo appena visto per il trasferimento della residenza. Ricorda che per abitazione principale si intende l’immobile in cui tu o la tua famiglia hanno la residenza, quindi non occorre rispettare tutte le condizioni necessarie affinché l’immobile sia anche prima casa.

Bonus prima casa per gli under 36

Fino al 30 giugno 2022, chi vuole comprare la prima casa e non ha ancora compiuto 36 anni, può sfruttare l’esenzione dal pagamento delle imposte in fase di acquisto. In particolare, se compri una prima casa, non hai ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto viene stipulato ed hai un reddito Isee entro i 40.000 euro hai diritto a non versare:

• l’imposta di registro che ammonta al 2% del valore catastale della casa;
• l’imposta ipotecaria e catastale per un totale di 100 euro;

Questi sconti sono riconosciuti al momento del rogito, se la compravendita avviene tra privati.

Se invece hai meno di 36 anni e stai comprando da un’impresa devi versare comunque l’Iva del 4% sul prezzo d’acquisto, ma la cifra versata ti darà diritto a un credito d’imposta di pari ammontare da utilizzare per pagare altre imposte su atti successivi (successioni, donazioni, compravendite ulteriori o altre denunce). In alternativa, il credito che hai maturato puoi inserirlo in dichiarazione dei redditi e recuperarlo velocemente.

Inoltre, in caso di acquisto da impresa non dovrai versare in sede di rogito l’imposta di registro, l’ipotecaria e la catastale che ammontano a 200 euro l’una per un totale di 600 euro.

Facciamo un esempio: per una casa con rendita catastale di 1000 euro e prezzo di mercato di 300.000 euro, in caso di acquisto da privato il risparmio è di 2410 euro ma solo se si ha un reddito Isee entro i 40.000 euro in caso di acquisto da impresa si matura un credito d’imposta di ben 12.000 euro cui si somma il risparmio di 600 euro sulle imposte di registro ipotecaria e catastale.

Per ottenere lo sconto occorre possedere i requisiti prima casa ed è possibile ottenerlo anche per l’acquisto o la costituzione della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso o dell’abitazione della casa in questione.

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Chi compra la prima casa, la vende e, prima che sia passato un anno,ne riacquista un'altra, (non a titolo gratuito) avente i requisiti prima casa ha diritto a un credito pari all'imposta di registro o all'Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito non può essere superiore all'imposta dovuta per il secondo acquisto e può essere utilizzato per pagare proprio la nuova imposta di registro, per diminuire l'Irpef nella prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto, per diminuire le imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute su denunce o atti successivi all'acquisizione del credito e per compensare altri tributi da pagare con l'F24 come le ritenute d'acconto o i contributi previdenziali. Se però non usi tutto il credito per pagare la nuova imposta di registro, il residuo lo devi usare solo in diminuzione dell'Irpef sulla prima dichiarazione dei redditi utile. 
Ricorda che se sul secondo acquisto versi l'Iva, non puoi utilizzare il credito d'imposta in sede di rogito notarile, ma dovrai per forza optare per uno degli utilizzi appena visti.
Per usufruire del beneficio al momento del secondo acquisto, occorre indicare gli estremi dell'atto di acquisto della casa su cui si erano ottenute le agevolazioni e dell'atto di vendita, l'ammontare dell'imposta e, se si è versata l'Iva, occorre allegare le relative fatture.

Il credito d'imposta spetta anche se non si è ancora venduto il primo immobile, a patto che lo si venda entro un anno dal nuovo acquisto.

L’acquisto di immobili ristrutturati

Se acquisti un immobile ristrutturato, puoi ottenere una detrazione del 50% calcolato sul 25% del prezzo di vendita o assegnazione dell’immobile, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. L’importo massimo detraibile rimane in ogni caso di 96.000 euro. A partire dal 1° gennaio 2021 la detrazione diventa del 36% sul 25% del prezzo, per una spesa massima detraibile di 48.000 euro.

Quali spese

L’agevolazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono successivamente alla vendita delle unità immobiliari.

La detrazione spetta a condizione che la vendita o l’assegnazione dell’immobile sia effettuata entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori. Per questo tipo di detrazione non è necessario pagare con bonifico bancario.

La detrazione è riconosciuta agli acquirenti in relazione alla quota di proprietà dell’immobile entro un massimo complessivo di 96.000 euro. L’agevolazione è relativa all’acquisto dell’immobile residenziale e non alla sola pertinenza: tuttavia, nel caso di atto unico di acquisto relativo ad appartamento e pertinenza, si potrà beneficiare della detrazione sul costo complessivo entro il limite di 96.000 euro. Nel caso in cui con lo stesso atto vengano acquistate due unità immobiliari di tipo residenziale, il limite massimo di spesa va riferito a ogni singolo immobile.

È possibile beneficiare della detrazione anche per gli importi versati in acconto, a condizione che venga stipulato un preliminare di vendita registrato presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente. Se gli acconti sono pagati in un anno diverso da quello in cui viene stipulato il rogito, si può far valere la detrazione degli importi versati in acconto o per il periodo di imposta in cui sono stati pagati o per il periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito.

Hanno diritto alla detrazione anche il nudo proprietario e il titolare di un diritto reali di godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione).

Acquisto o costruzione di box pertinenziali

L’agevolazione è riconosciuta per interventi di realizzazione o per l’acquisto (per le sole spese imputabili alla realizzazione come documentate dal venditore) di parcheggi, autorimesse, posti auto o box.

È una detrazione, quindi recuperi il 50% del costo di realizzazione o di acquisto di box o posti auto già realizzati. L’importo massimo detraibile rimane in ogni caso di 96.000 euro. A partire dal 1° gennaio 2021 la detrazione diventa del 36%, per una spesa massima detraibile di 48.000 euro. 

La condizione imprescindibile per la detraibilità è che esista un vincolo pertinenziale con un immobile a uso abitativo, cioè il box o il posto auto siano a suo servizio.  In caso di costruzione, l’esistenza del vincolo pertinenziale deve risultare dalla concessione edilizia.  Per fruire della detrazione, il pagamento deve avvenire mediante bonifico, anche in caso di versamenti in acconto.

Acquistando contemporaneamente casa e box, da una cooperativa o da una immobiliare, con unico atto notarile indicante il vincolo di pertinenza del box con la casa, può essere operata la detrazione relativamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, il cui ammontare deve essere specificamente documentato.

In presenza dei requisiti richiesti, la detrazione spetta anche al coniuge convivente con il futuro proprietario del box. È ammissibile la fruizione della detrazione da parte del coniuge convivente per la costruzione di un box pertinenziale di proprietà dell’altro coniuge, a carico del primo.

Allo stesso modo è ammissibile la detrazione in capo al familiare convivente che abbia effettivamente sostenuto la spesa, mediante attestazione sulla fattura (intestata all’altro familiare) che le spese per gli interventi agevolabili sono dallo stesso sostenute ed effettivamente rimaste a suo carico.

Attenzione

• Se hai pagato con bonifici bancari le spese relative alla realizzazione dei box auto pertinenziali prima ancora dell’atto notarile e in assenza di un preliminare d’acquisto registrato, perdi l’agevolazione.
• Non si perde l’agevolazione, se si acquista il garage pertinenziale con un bonifico emesso nello stesso giorno del rogito, ma prima della stipula dell’atto, dal quale, naturalmente, deve emergere che il box comperato è una pertinenza al servizio dell’abitazione. Pertanto, se si tratta di un semplice “sfasamento” orario tra l’emissione del bonifico e la stipula del rogito, cioè se le due operazioni comunque avvengono nel corso della stessa giornata, il diritto allo sconto fiscale non è compromesso.

Le spese di intermediazione immobiliare

Sono detraibili i compensi pagati ai soggetti che si sono occupati dell’intermediazione immobiliare (iscritti all’albo dei mediatori immobiliari, sono esclusi i mediatori creditizi) in occasione dell’acquisto (anche per l’acquisto del solo usufrutto) dell’abitazione principale (link sezione interessi mutuo per definizione).

È una detrazione, quindi recuperi il 19% della spesa, per una spesa massima di 1.000 euro annui, in un’unica soluzione.

La detrazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile. Il venditore dell’immobile, anche se ha venduto la propria abitazione principale pagando la provvigione all’intermediario, non può beneficiare dell’agevolazione.

Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, sempre nel limite massimo di mille euro totali, deve essere ripartita tra i comproprietari in ragione delle percentuali di proprietà, anche se la fattura è intestata ad un solo comproprietario. Attenzione: se la fattura è:

• intestata a un solo proprietario, ma l’immobile è in comproprietà, devi integrare la fattura con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
• cointestata al proprietario e a un altro soggetto, ma l’immobile è intestato a un solo proprietario, in fattura deve essere specificato che l’onere è stato sostenuto solo dal proprietario;

Le tasse da versare per la vendita della casa

Se vendi un immobile si può generare una plusvalenza, cioè una differenza positiva tra l'incasso della vendita e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell'immobile stesso. La plusvalenza viene tassata solo se deriva da una cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Questo tipo di reddito è inserito nella dichiarazione dei redditi tra i "redditi diversi" e viene tassato con le normali aliquote Irpef. In pratica per la tassazione si somma agli altri redditi che hai percepito nell'anno.

In alternativa alla tassazione ordinaria puoi optare per un'imposta sostitutiva del 26% (fino al 2019 era del 20%). Generalmente questo tipo di tassazione è più conveniente e per ottenerla devi fare una dichiarazione dal notaio che l'annoterà sull'atto di vendita. Sarà il notaio a occuparsi del versamento dell'imposta che dovrai anticipare, oltre a comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.

Quali sono gli immobili non soggetti a tassazione?

Non sono tassati, né con l'imposta ordinaria né con la sostitutiva, gli immobili:

• derivanti da successione o usucapione;
• ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l'immobile, sono trascorsi cinque anni dall'acquisto o costruzione dello stesso (in questo caso, il costo d'acquisto o di costruzione è quello sostenuto dal donante);
• che, per la maggior parte del periodo trascorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.