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Le tasse per chi compra e vende casa: tutte le agevolazioni

14 agosto 2017
Tasse casa

14 agosto 2017

Dal 2016 sono entrati in vigore alcuni cambiamenti per chi decide di comprare o vendere un immobile. Sono state introdotte alcune agevolazioni che consentono di risparmiare sull'acquisto della prima casa. Ecco quali sono le imposte da pagare e i requisiti necessari per usufruire dei benifici.

Le imposte per chi compra casa

Dal 2016 sono entrati in vigore alcuni cambiamenti per chi decide di comprare o vendere casa, che consentono a chi possiede determinati requisiti di ottenere delle notevoli riduzioni d'imposta, sfruttando il cosiddetto "beneficio prima casa". 

Facciamo chiarezza su quali sono le imposte da pagare nel caso in cui decidi di comprare o vendere casa e quali le agevolazioni di cui potresti usufruire.

Quali sono le imposte da versare?

Quando si compra una casa le imposte da versare cambiano se, chi ci vende l'immobile, è un'impresa costruttrice o un privato

Le imposte da versare, a seconda dei casi sono l'Iva, l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e quella catastale, l'imposta di bollo e la tassa ipotecaria

Al posto dell'imposta di registro si applica l'Iva se: 

  • l'impresa costruttrice o che ha effettuato i lavori di ripristino dell'immobile sta vendendo entro cinque anni dal termine della costruzione o dell'intervento di recupero. Se è trascorso più tempo può chiedere di assoggettare a Iva la vendita inserendo questa scelta nell'atto notarile;
  • si tratta di vendita di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali e il venditore vuole applicare l'Iva, annotando la scelta nell'atto notarile.

Ecco a quanto ammontano le imposte da versare:


Venditore Iva Imposta di
registro
Imposta
ipotecaria
Imposta
catastale
Privato o Impresa per vendite
esenti da Iva
 -  9%
 50 euro
 50 euro
Impresa per vendite
soggette a Iva
10% (se l'immobile 
è di lusso 22%)
 200 euro
 200 euro
 200 euro


Per vendite soggette a imposta di registro, l'importo minimo da versare è comunque di 1.000 euro. Fortunatamente però non sono dovute l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie. Viceversa, in caso di vendite soggette a Iva, salvo situazioni particolari, si devono versare anche l'imposta di bollo di 230 euro e la tassa ipotecaria di 90 euro.



Le agevolazioni "prima casa": a chi spettano

Le agevolazioni "prima casa" permettono di versare imposte ridotte, sia che si tratti di acquisti soggetti a Iva sia a imposta di registro. Nel prossimo paragrafo ti spieghiamo come calcolare le imposte con esempi pratici. Ecco a quanto ammontano le imposte sull'acquisto di una prima casa:


Venditore   Iva   Imposta di Registro Imposta Ipotecaria Imposta catastale
Privato o Impresa 
per vendite esenti da Iva
- 2% 50 euro 50 euro
Impresa per vendite
soggette a Iva
4% 200 euro 200 euro 200 euro

I requisiti per ottenerle

Dal 2016, i requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni "prima casa" sono cambiati. L'agevolazione "prima casa" spetta anche per le pertinenze dell'abitazione, anche se acquistate con un atto separato ma successivo a quello dell'immobile che servono. Per poter usufruire del beneficio:

  • l'abitazione non deve essere di lusso, cioè non deve essere accatastata come A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
  • l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha o stabilisce, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune dove è situato l'immobile acquistato deve essere dichiarata, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto dell'acquisto. Oppure nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività (anche quella svolta senza remunerazione, le attività di studio e di volontariato o sportive). Nel caso in cui ti sia trasferito all'estero per ragioni di lavoro, l'immobile deve trovarsi nel Comune in cui ha sede o esercita l'attività il tuo datore di lavoro; se invece sei iscritto all'AIRE come emigrato all'estero puoi comprare la prima casa in tutto il territorio italiano senza vincoli. Allo stesso modo, al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell'immobile. L'obbligo di trasferimento entro 18 mesi può essere derogato solo se successivamente alla stipula del contratto d'acquisto sopravvengono cause di forza maggiore;
  • Non devi essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato; 
  • Non devi essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato (senza considerare quelli donati o ereditati), anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa. Dal 2016 il requisito risulta soddisfatto anche se vendi questo immobile entro un anno dal rogito d'acquisto della nuova casa su cui vuoi usare i benefici. In pratica, con la formulazione di questo ultimo requisito, una famiglia che ha già una prima casa e che decide di venderla per esigenze ad esempio di spazio o in caso di trasferimento, può comprare pagando meno tasse, senza l'angoscia di dover prima vendere. Questo, ovviamente, non aiuta in caso di disponibilità economica all'acquisto, dipendente dalla vendita.

Per ottenere le agevolazioni "prima casa" questi requisiti devono essere dichiarati nell'atto di acquisto. In particolare per l'ultimo punto, si deve dichiarare espressamente l'impegno a vendere l'immobile entro un anno dall'acquisto. Questo vale anche in caso di acquisto del secondo immobile a titolo gratuito tramite successione o donazione.

Quando si perdono le agevolazioni "prima casa"?

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un'abitazione usufruendo dei benefici "prima casa" possono essere perse, con la conseguenza che si dovranno versare le imposte "risparmiate", gli interessi e una sanzione del 30% dell'imposta stessa. Puoi perdere i benefici se:

  • dichiari falsamente di possedere i requisiti;
  • non trasferisci la residenza nel Comune entro 18 mesi dall'acquisto. Ricorda che se non sono ancora trascorsi i 18 mesi per il trasferimento della residenza, e sai che non puoi rispettare l'impegno assunto nel rogito, puoi revocare la dichiarazione presentando un'istanza all'ufficio presso il quale l'atto è stato registrato, chiedendo il ricalcolo dell'imposta. In questo modo eviterai di pagare la sanzione del 30% e pagherai invece solo gli interessi e la maggior imposta. Se invece sono scaduti i 18 mesi (senza che siano arrivati atti di accertamento in merito) puoi fare comunque istanza all'Agenzia delle Entrate: così pagherai con "ravvedimento operoso", cioè oltre a interessi e maggior imposta la sanzione ti verrà ridotta a seconda dei termini entro cui stai correggendo la tua situazione;
  • vendi o doni l'abitazione entro cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non riacquisti un altro immobile (anche a titolo gratuito), da adibire ad abitazione principale. A ridosso del termine di scadenza dell'anno se ti accorgi di non poter effettuare il nuovo acquisto, puoi sanare la situazione nel modo appena visto per il trasferimento della residenza.
Come calcolare le imposte

A seconda dell'imposta che viene applicata, il metodo per calcolarla è differente. Se paghi l'Iva, ad esempio, devi applicare la percentuale dell'imposta al prezzo d'acquisto; se invece paghi l'imposta di registro, devi applicare l'imposta al valore catastale

Come calcolare il valore catastale

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

  • 110 per la prima casa e le relative pertinenze;
  • 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1).

Nel rogito deve essere indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione per poter versare le imposte sulla base del valore catastale. Deve inoltre trattarsi di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. L'occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito, determina la perdita del beneficio. Di conseguenza, dovrai versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul prezzo d'acquisto, oltre a una sanzione che va dal 50% al 100% della maggior imposta dovuta.

L'utilizzo del valore catastale per applicare l'imposta di registro è applicabile anche all'acquisto di pertinenze (come box, cantine, posti auto...) a patto che nel rogito venga specificato il "vincolo pertinenziale" all'abitazione, cioè deve essere ragionevolmente vicino per essere di servizio alla stessa. Ma quando è considerato pertinenziale e quando non lo è? Se, ad esempio, compri la casa in un condominio e il box in quello vicino, può essere considerato pertinenziale. Se invece il box si trova particolarmente distante o addirittura in un altro Comune, è esclusa la pertinenzialità.

Esempi di calcolo dell'imposta

Per capire concretamente come calcolare le imposte, ecco alcuni esempi pratici:

Anna e Marco comprano un immobile non di lusso con rendita catastale di 1.000 euro al prezzo di 250.000 euro.

  • Acquisto da privato:
    per calcolare il valore catastale dell'immobile, occorre rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare per 120: 1.000 x 1,05 x 120 = 126.000. Poi calcoliamo l'imposta di registro sul valore catastale (9%) e aggiungiamo le imposte ipotecaria e catastale di complessivi 100 euro (50 euro ciascuna): (126.000 x 9%) + 100 = 11.440 euro.
  • Acquisto da impresa con Iva:
    calcoliamo l'Iva sul prezzo di acquisto (10%), oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo e tassa ipotecaria: (250.000 x 10%) + 600 + 230 + 90 = 25.920 euro.
  • Acquisto prima casa da privato:
    per calcolare il valore catastale dell'immobile, occorre rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare per 110: 1.000 x 1,05 x 110 = 115.500. Poi calcoliamo l'imposta di registro sul valore catastale (2%) e aggiungiamo le imposte ipotecaria e catastale di complessivi 100 euro (50 euro ciascuna): (115.500 x 2%) + 100 = 2.410 euro.
  • Acquisto prima casa da impresa con Iva:
    calcoliamo l'Iva sul prezzo d'acquisto (4%), oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo e tassa ipotecaria: (250.000 x 4%) + 600 + 230 + 90 = 10.920 euro.
Il credito d'imposta per il riacquisto della "prima casa"

Chi compra la prima casa, la vende e, prima che sia passato un anno, ne riacquista un'altra, (non a titolo gratuito) avente i requisiti "prima casa" ha diritto a un credito pari all'imposta di registro o all'Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito non può essere superiore all'imposta dovuta per il secondo acquisto e può essere utilizzato per pagare proprio la nuova imposta di registro, per diminuire l'Irpef nella prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto, per diminuire le imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute su denunce o atti successivi all'acquisizione del credito e per compensare altri tributi da pagare con l'F24, come IMU e TASI. Se però non usi tutto il credito per pagare la nuova imposta di registro, il residuo lo devi usare solo in diminuzione dell'Irpef sulla prima dichiarazione dei redditi utile. 


Per usufruire del beneficio al momento del secondo acquisto, occorre indicare gli estremi dell'atto di acquisto della casa su cui si erano ottenute le agevolazioni e dell'atto di vendita, l'ammontare dell'imposta e, se si è versata l'Iva, occorre allegare le relative fatture

Il credito d'imposta spetta anche se non si è ancora venduto il primo immobile, a patto che lo si venda entro un anno dal nuovo acquisto.

Case Eco: l'Iva è detraibile

Chi compra la prima casa, la vende e, prima che sia passato un anno, ne riacquista un'altra, (non a titolo gratuito) avente i requisiti "prima casa" ha diritto a un credito pari all'imposta di registro o all'Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito non può essere superiore all'imposta dovuta per il secondo acquisto e può essere utilizzato per pagare proprio la nuova imposta di registro, per diminuire l'Irpef nella prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto, per diminuire le imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute su denunce o atti successivi all'acquisizione del credito e per compensare altri tributi da pagare con l'F24, come IMU e TASI. Se però non usi tutto il credito per pagare la nuova imposta di registro, il residuo lo devi usare solo in diminuzione dell'Irpef sulla prima dichiarazione dei redditi utile. 


Per usufruire del beneficio al momento del secondo acquisto, occorre indicare gli estremi dell'atto di acquisto della casa su cui si erano ottenute le agevolazioni e dell'atto di vendita, l'ammontare dell'imposta e, se si è versata l'Iva, occorre allegare le relative fatture

Il credito d'imposta spetta anche se non si è ancora venduto il primo immobile, a patto che lo si venda entro un anno dal nuovo acquisto.

Bonus mobili per le giovani coppie

Le giovani coppie che comprano casa tra il 1° gennaio 2015 e il 31 dicembre 2016 possono usufruire della detrazione del 50% della spesa sostenuta per i mobili da destinare all'arredamento dell'abitazione acquistata. La detrazione spetta per le spese sostenute nel 2016 per l'acquisto di mobili nuovi, con una spesa massima di 16.000 euro da dividere in 10 quote annuali di pari importo da inserire in dichiarazione dei redditi. 

Chi può usufruirne

Ecco quali sono le condizioni per poterne usufruire:

  • l'immobile deve essere destinato ad abitazione principale della coppia, ma non è necessario che sia stato acquistato utilizzando i benefici prima casa;
  • la coppia nel 2016 deve risultare coniugata o convivente more uxorio da almeno tre anni. La prova della convivenza avviene tramite l'iscrizione dei due componenti nello stesso stato di famiglia o tramite autocertificazione;
  • almeno uno dei due componenti non deve aver superato i 35 anni nel 2016, a prescindere dal mese di nascita.

Come ottenerla

Per ottenere la detrazione devi pagare con bonifico ordinario (non è necessario usare quello previsto per le ristrutturazioni), carta di debito o carta di credito. Non sono ammessi contanti o assegni. Conserva sempre le fatture d'acquisto o gli scontrini parlanti, oltre alla ricevuta del bonifico o l'estratto conto della carta di debito o credito per allegarle alla dichiarazione dei redditi. 

Quando non puoi richiederla

L'agevolazione non è cumulabile con la detrazione per l'acquisto di mobili per case in ristrutturazione, nemmeno parzialmente. Pertanto se anche uno solo dei due componenti beneficia del bonus mobili sulle ristrutturazioni, entrambi non possono usufruire di quello per le giovani coppie. A meno che i mobili siano stati acquistati per arredare immobili diversi, ad esempio se ristrutturo la casa al mare e compro l'abitazione principale con il/la mio/a convivente.

Non spetta per i grandi elettrodomestici, ma comprende le spese di trasporto e montaggio. Non rileva se l'acquisto dei mobili venga fatto da entrambi, perché le spese possono essere sostenute anche da uno solo dei componenti della coppia, anche se non è il proprietario dell'immobile e se ha superato i 35 anni.  


Comprare per affittare

Chi compra un immobile da affittare nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017, ha diritto a una deduzione dal reddito Irpef pari al 20% su una spesa massima di 300.000 euro (Iva compresa) da dividere in otto anni. L'immobile deve essere di nuova costruzione o deve essere stato oggetto di interventi di ristrutturazione o di restauro (il certificato di agibilità deve essere rilasciato tra 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017). Inoltre:

  • deve essere un immobile residenziale non di lusso (classificato come A1, A8 o A9) e non deve trovarsi in territori destinati a uso agricolo;
  • deve essere in classe energetica A o B;
  • deve essere concessa in locazione per almeno otto anni continuativi a partire da 6 mesi dalla data dell'acquisto o dal termine dei lavori costruzioni;
  • il canone deve essere di importo agevolato, rispettando diverse normative tra cui quella sui contratti a canone convenzionale;
  • locatore e conduttore non devono essere genitore e figlio.
Per maggiori dettagli leggi il nostro speciale.
 
Le tasse per chi vende casa

Se vendi un immobile si può generare una plusvalenza, cioè una differenza positiva tra l'incasso della vendita e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell'immobile stesso. La plusvalenza viene tassata solo se deriva da una cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruti da non più di cinque anni. Questo tipo di reddito è inserito nella dichiarazione dei redditi tra i "redditi diversi" e viene tassato con le normali aliquote Irpef. In pratica per la tassazione si somma agli altri redditi che hai percepito nell'anno.

In alternativa alla tassazione ordinaria puoi optare per un'imposta sostitutiva del 20%. Generalmente questo tipo di tassazione è più conveniente e per ottenerla devi fare una dichiarazione dal notaio che l'annoterà sull'atto di vendita. Sarà il notaio a occuparsi del versamento dell'imposta che dovrai anticipare, oltre a comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.

Quali sono gli immobili non soggetti a tassazione?

Non sono tassati, né con l'imposta ordinaria né con la sostitutiva, gli immobili:

  • derivanti da successione o usucapione;
  • ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l'immobile, sono trascorsi cinque anni dall'acquisto o costruzione dello stesso (in questo caso, il costo d'acquisto o di costruzione è quello sostenuto dal donante);
  • che, per la maggior parte del periodo trascorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.