L’Istat ha reso noti i dati trimestrali del suo indice Ipab, l’indice che misura i prezzi delle case in Italia, utilissimo per vedere come va il mercato immobiliare. Purtroppo non entra nel dettaglio di molte zone (l’Italia vi è rappresentata per intero, per macro aree e solo nelle tre città di Roma, Torino e Milano), ma è sufficiente a dire che le cose vanno benino, ma non benissimo.
Una premessa
L’indice IPAB dei prezzi delle case ha oramai quindici anni di vita, per cui oramai ha una certa consistenza storica. E soprattutto mette in evidenza l’andamento del mercato immobiliare di un’Italia che ha smesso di correre economicamente da oramai molto tempo. Ricordiamo, però, che il 2011 è stato l’anno dell’ultima grande crisi, quando, nel post Lehman, complice anche il deterioramento della situazione della Grecia siamo abbiamo dovuto cambiare in corsa un governo (Monti sostituì Berlusconi) di fronte a mercati internazionali avversi che avevano fatto impennare i rendimenti dei titoli di Stato. Da allora la situazione è senz’altro migliorata grazie alle misure europee che hanno rafforzato i singoli Stati e anche sul fronte del rating ci sono stati segnali positivi (S&P, ma anche Moody’s). Tuttavia questi 15 anni rispecchiano un periodo di economia al rallentatore, contengono la crisi della pandemia e il successivo recupero e sono figli di un’epoca che è ben lontana dall’età dell’oro del mattone italiano (anni Cinquanta, Sessanta…) quando si ricostruì il Paese in una fase di boom postbellico e di crescita demografica.
I dati del momento
Il I trimestre 2025 ha visto, rispetto al IV trimestre, i prezzi delle case calare dello 0,2%, trascinati verso il basso dai prezzi delle case nuove (-8,7%) e sostenuti da quelli delle abitazioni esistenti (+1,7%). Rispetto a un anno prima la variazione è, comunque, positiva (+4,4%) con le case nuove in crescita dell’1,5% e quelle esistenti del 4,9%.
A meno che tu non sia un costruttore di case il dato che ti interessa ai fini dell’investimento in immobili è quello delle case esistenti. Ma proprio questo dato è quello che, se si amplia lo sguardo, a tutti e 15 gli anni di esistenza degli indici dei prezzi delle case, mostra a più chiare lettere come l’investimento in immobili non sia da tempo una panacea per tutti i mali.
Rispetto al I trimestre del 2010, infatti, i prezzi medi delle case nuove sono saliti del 26%, ma quelli delle abitazioni esistenti sono calati del 12% portando la media a un -3%. Se, però, pensi che per merito del carovita per quello che potevi comprare a marzo 2010 con 1.000 euro ora di marzo 2025 avresti dovuti spendere 1.308 significa che nel frattempo hai subito circa un 30% di inflazione. Quindi le case nuove sono, al più rimaste al passo coi tempi, mentre quelle esistenti hanno mediamente perso in termini di potere d’acquisto in maniera piuttosto marcata.
Certamente, rispetto ai minimi del 2019 siamo cresciuti di circa un 15%, ma la situazione è, comunque indicativa.
Un dato non uniforme
Altro elemento fondamentale di questa analisi è che, comunque, i dati non sono uniformi. Per area geografica. Purtroppo, non ci sono ancora gli aggiornamenti di dettaglio di questo primo trimestre 2026 e ci fermiamo al IV trimestre 2024, ma abbiamo, per le case esistenti rispetto al I trimestre 2010 per il Nord Ovest un -11%, per il Nord Est un -15%, per il centro un -21% e per il Sud un -11%. Il dato di Torino è un -15%, quello di Roma un -22% (qui trovi un approfondimento sul Giubileo e i prezzi delle case), mentre Milano ha registrato un +29%.
Insomma, nello scenario migliore i prezzi delle abitazioni esistenti hanno tenuto al passo con l’inflazione, non certo un grande investimento.
Un Paese in calo demografico
Visto che ora siamo suppergiù 59 milioni, ma che, secondo l’Istat dovremmo essere in meno di 55 nel 2050 e addirittura circa 46 nel 2080 (a meno di migrazioni che, però, per il momento sono calate), manca senz’altro una spinta in questo senso all’acquisto di immobili per il lungo periodo in un contesto in cui le spese di riammodernamento del parco case italiano (circa metà delle case sono state costruite prima del 1970) saranno pesanti.
Sul breve periodo abbiamo fatto un rapido confronto delle pubblicazioni che si trovano sui siti dei diversi centri studi e agenzie immobiliari italiane per trovare che aria tira. E la panoramica ci ha confermato nella sensazione che nel breve termine (cioè nei prossimi mesi), il mercato italiano appare stabile, con possibili differenze territoriali, certo, ma senza grosse impennate. D’altronde in una economia che cresce poco è difficile immaginarsi grossi investimenti in case al di là dell’attrattiva del Bel Paese che attira acquirenti esteri facoltosi, ma soprattutto nella fascia alta di mercato e in zone di assoluto pregio.
Il consiglio è, quindi, di valutare attentamente l’acquisto di immobili per il solo fine di investimento. Occorre che siano situati in zone non periferiche e capaci ancora di attrarre nuove famiglie. Il prezzo di acquisto diviene sempre più una componente fondamentale. Per quanto riguarda la scelta se sia meglio comprare o affittare, trovo qui alcune considerazioni sempreverdi.