A distanza di tre mesi dagli ultimi dati, l’Istat ha aggiornato le sue statistiche sui prezzi delle case costruite utilizzando dati amministrativi sugli atti notarili di compravendita.
Nel quarto trimestre 2025 i prezzi delle abitazioni (registrati dall’indice IPAB) ha registrato una crescita dello 0,9% rispetto al trimestre precedente (l’Istat la chiama variazione congiunturale) e del 4,1% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente (l’Istat la chiama variazione tendenziale), in accelerazione rispetto al trimestre precedente (+3,7%). L’aumento su base annua è interamente attribuibile alle abitazioni già esistenti, i cui prezzi crescono del 5,2%, mentre le abitazioni nuove mostrano un’inversione di tendenza con un calo del -1,2%, per la prima volta negativo dopo diversi anni.
Questo andamento si inserisce in un contesto di rallentamento del mercato immobiliare, con un incremento delle compravendite limitato allo 0,4% rispetto allo stesso periodo del 2024, in forte riduzione rispetto al +8,5% del trimestre precedente. Tuttavia, confrontando i dati con il trimestre immediatamente precedente, i prezzi risultano in aumento sia per le abitazioni nuove (+1,3%) sia per quelle esistenti (+0,8%).
Nel complesso del 2025, i prezzi delle abitazioni crescono mediamente del 4,0% rispetto al 2024: la dinamica è trainata dalle abitazioni esistenti (+4,7%), mentre quelle nuove registrano un aumento molto più contenuto (+0,6%). Questo andamento genera un effetto di trascinamento positivo sul 2026 pari a +1,6%, indicando una prosecuzione della crescita anche nell’anno successivo.
Dal punto di vista territoriale, nel quarto trimestre 2025 si osserva una crescita dei prezzi in tutte le aree del Paese, sempre confrontando i valori con lo stesso periodo dell’anno precedente, ma con intensità diverse. Nel Nord-est (area più dinamica) abbiamo un +4,7% , nel Nord-ovest abbiamo un +4,4%, al Centro un +3,7% e al Sud e nelle Isole un +3,0%.
L’aumento dei prezzi è sistematicamente più sostenuto per le abitazioni esistenti rispetto alle nuove in tutte le ripartizioni. In particolare, nel Nord-est le abitazioni esistenti crescono fino al +6,2% su base annua, mentre quelle nuove continuano a registrare variazioni negative.
Nei principali comuni italiani l’Istat evidenzia una dinamica positiva e in accelerazione rispetto all’anno precedente: Milano: +6,3% Roma: +5,0% Torino: +3,6%.
L’evoluzione del 2025 suggerisce, quindi, un mercato in fase di riequilibrio, con dinamiche territoriali differenziate ma complessivamente ancora positive.
Ma è vera crescita?
Per saperlo andiamo a vedere come sono andati in generale i prezzi in Italia. Nel 2025 l’inflazione in Italia ha mostrato una dinamica moderata e in rallentamento. L’indice nazionale dei prezzi al consumo ha registrato una crescita media annua del +1,5%, mentre l’indice armonizzato si attesta al +1,7%. Nel corso dell’anno l’andamento tendenziale si mantiene intorno all’1,8% nei primi trimestri, per poi scendere fino al +1,2% a dicembre, segnalando un progressivo raffreddamento. La dinamica è sostenuta soprattutto da servizi e alimentari, mentre gli energetici mostrano andamenti più contenuti o negativi. Nel complesso, l’inflazione rientra su livelli più fisiologici, con pressioni diffuse ma contenute.
Se confrontiamo questi dati con quelli dei prezzi delle abitazioni cresciute in media del +4,0%, vista un’inflazione media annua pari al +1,5%, la crescita reale del comparto immobiliare risulta pari a circa +2,5%. Ciò implica che oltre la metà dell’incremento nominale si traduce in un effettivo aumento del valore reale degli immobili. La dinamica appare tuttavia differenziata: per le abitazioni esistenti la crescita reale si colloca intorno al +3,0%, mentre per le abitazioni nuove risulta prossima allo zero (circa -1,0% in termini reali), evidenziando una perdita di valore in termini di potere d’acquisto. Nel complesso, il mercato immobiliare mantiene una crescita reale positiva, ma meno intensa rispetto a quella nominale e fortemente trainata dal segmento dell’usato.
Un ulteriore confronto: i titoli di Stato
Nel 2025 emerge un netto divario tra la dinamica dei prezzi immobiliari e i rendimenti del mercato obbligazionario governativo dell’area euro. A fronte di una crescita delle abitazioni pari al +4,0% su base annua, i titoli di Stato mostrano rendimenti (calcolati su indici total return, quindi prezzo più cedole, fonte Datastream) molto più contenuti e decrescenti al crescere della durata. Nel segmento a breve termine (1-3 anni), il rendimento a un anno si attesta intorno al +2,2%, quindi inferiore di quasi due punti rispetto alla crescita degli immobili. La differenza si amplia sulle scadenze più lunghe: nel tratto 5-7 anni i rendimenti scendono sotto il +2%, mentre nel segmento 7-10 anni si fermano intorno al +1,1%.
Tiriamo le somme di un mercato complesso
In generale la sensazione che si ha leggendo in giro i commenti all’andamento del mercato immobiliare è di una certa cautela: nel 2026 i prezzi delle abitazioni dovrebbero continuare a crescere, ma con ritmo più lento. Si parla in generale di stabilizzazione del mercato, con dinamica positiva ma frenata da compravendite deboli e difficoltà del nuovo. In più dobbiamo dire che un’escalation della guerra può spingere l’inflazione tramite aumento dei prezzi energetici e delle materie prime. In tal caso le banche centrali solitamente reagiscono alzando i tassi per contenerla. Tassi più alti rendono i mutui più costosi, riducono la domanda immobiliare e rallentano i prezzi delle case, fino a una possibile stabilizzazione o calo nelle aree più deboli. Se andiamo a vedere il confronto col passato, siamo in genere a prezzi delle case che in termini storici sono calati dai massimi (lo si deduce dai grafici pubblicati qui), il che ci ricorda che un’analisi su un anno dice qualcosa, ma non dice molto su una forma di investimento dalle dinamiche complesse e su cui, nel lungo periodo, peserà l’inverno demografico a cui va incontro il Paese, con la conseguente espansione di case abitate da single, al di là dei tentativi di rivedere le normative in maniera da rendere più appetibile l’acquisto di immobili e ridurre le incertezze per gli acquirenti.
Al solito, però, non si può generalizzare: la convenienza di un investimento nel mattone dipende dal prezzo di acquisto che non è generalizzabile (e su cui chi ha tempo a disposizione può sfruttare l’idea di acquistare la sola nuda proprietà) e dalla vivacità delle singole località (qui trovate qualche considerazione sulle case al mare e qui qualcun’altra su quelle in montagna).
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