Lo scorso mese di luglio è stato approvato il cosiddetto decreto Salva Casa. A chi volesse scoprire tutti i dettagli ricordiamo che i colleghi di Altroconsumo hanno stilato un vademecum del decreto che potete trovare qui. Il decreto tocca diversi aspetti del mondo degli immobili offrendo, tra l’altro, la possibilità di sanare elementi come la diversa ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, errori progettuali corretti in cantiere, gli errori materiali di rappresentazione progettuale, ma anche “variazioni essenziali” come gli aumenti di cubatura.
Di base la possibilità di sistemare con maggior efficienza elementi dell’abitazione rende anche più facile la possibilità di compravendere casa. L’impatto sul mercato di questi elementi è da vedersi. C’è, però, nel decreto anche un elemento interessante che ha colpito molto l’immaginario collettivo.
I miniappartamenti sono finiti sotto i riflettori
Si tratta di ciò che riguarda i cosiddetti “miniappartamenti” per cui sono stati previste anche modifiche alla cosiddetta abitabilità: viene fatta calare l’altezza minima da 2,70 a 2,40 metri, e la metratura minima per un monolocale passa da 28 a 20 metri quadrati, mentre quella del bilocale passa da 38 a 28 metri quadrati. Queste misure, seppur subordinate ad alcuni dettagli da mettere in opera, vanno a incidere su un mercato che, soprattutto nelle grandi città, per via degli elevati costi al metro quadro, è piuttosto importante.
Se si va a cercare oggi (23 agosto 2024) su un motore di ricerca del mercato immobiliare gli appartamenti in vendita a Milano (città dai prezzi al metro quadro particolarmente elevati) con una superficie fino a 20 metri quadrati, si ottengono quasi 50 risultati (su oltre 16.000 offerte), alcuni dei quali addirittura di metratura inferiore ai 20 metri e accatastati come magazzino. La stessa ricerca per “case in affitto” offre 80 risultati (su oltre 10.000 offerte).
Su Bologna (altra città in cui i prezzi al metro quadro sono elevati) i risultati di una ricerca degli immobili in vendita è intorno alla decina (su oltre 3000 alloggi in vendita) e quello di affitto offre 25 risultati (su oltre 1.200).
Immaginiamo che con l’approvazione del decreto Salva Casa possano essere messe in compravendita e in affitto altre case di queste dimensioni che al momento sono fuori mercato. Lo scopriremo nei prossimi mesi.
Alcune ipotesi sul futuro
Fin da ora possiamo, però, fare delle ipotesi, basandoci sulle normali leggi dell’economia. Se l’offerta dovesse salire in una fascia di dimensioni (ma anche di prezzo) al momento sottorappresentata (è una frazione minima degli immobili offerti) il prezzo al metro quadro per questa fascia dovrebbe calare. Ma non solo, potrebbe calare anche il prezzo degli appartamenti un po’ più grandi. Pensiamo, per esempio, a chi per motivi economici è costretto a vivere in condivisione in trilocali di 70 metri quadri e che con una crescita dell’offerta e un calo dei prezzi potrebbe spostarsi in un bilocale di 28 tutto suo. Stiamo parlando in ogni modo di un segmento di mercato adatto a chi non ha tasche particolarmente capienti.
D’altro canto, i “miniappartamenti” sono anche case particolarmente adatte agli affitti brevi, quindi la crescita della domanda di affitti brevi potrebbe concentrarsi su questo settore. Ovviamente dipende dalla localizzazione degli immobili. Nelle città di Milano e Bologna questo fenomeno turistico dovrebbe essere meno forte che in città di mare dove, viceversa, questo provvedimento potrebbe paradossalmente stimolare la domanda di case vacanze creando opportunità inattese.
Morale della favola: il decreto Salva Casa può aiutare chi è già proprietario di piccoli immobili a valorizzarli e a portare a casa qualche soldo. Sul fronte dei prezzi al metro quadro della casa molto dipende da quanti micro appartamenti arriveranno sul mercato. E questo lo vedremo tra qualche anno. C’è però anche un altro fenomeno che potrebbe spingere in senso opposto (al rialzo dei prezzi), ossia la crescita della domanda di piccoli immobili per investimento.
Ma attenzione, che potrebbe crescere anche la domanda per altri motivi!
È lecito attendersi, che vi sia il calo del taglio minimo per un investimento immobiliare in città e che questo offra possibilità prima inattese a chi è interessato ad accedere a questo settore. Ci spieghiamo meglio: oggi, prendendo per buono un prezzo medio di 5.000 euro al metro quadro per Milano (media tra i circa 8.000 del centro e i circa 3.500 di Baggio), per investire in un immobile bisogna facilmente sborsare 250.000 euro (5.000 euro per 50 metri quadri). Se si iniziano a compravendere anche appartamenti di 20 metri quadri questa somma scende a 100.000 euro (5.000 per 20). La “pezzatura” dell’investimento può fare gola.
Quale sarà l’effetto combinato di questi elementi? Presto per dirlo, noi al solito vi invitiamo alla prudenza senza grosse novità rispetto a quello che abbiamo detto qui.