Dotta e grassa, parliamo di case all’ombra delle due torri

Da più parti si possono leggere previsioni per cui il trimestre in corso vedrà un calo delle compravendite a Bologna, dopo che a inizio anno si era parlato di prezzi in crescita. D’altro canto anche a inizo 2023 le compravendite erano in calo e i due dati non sono in contraddizione: il mercato della casa non è particolarmente liquido, per cui può ben darsi che i prezzi salgano, ma contemporaneamente quelli che sono disposti a pagare questi prezzi più alti calino in termini numerici. È nella natura degli investimenti in immobili questa vischiosità che rende la realizzazione di guadagni dalla vendita di case molto più faticosa rispetto a chi ha investito in titoli quotati.

La provincia di Bologna è tra le più ricche d’Italia (vedi riquadro Valore aggiunto per abitante), alle spalle di Milano e Bolzano, ma davanti a Roma e questo ha contribuito a rendere i prezzi delle case non a buon mercato con un brutto ritorno di immagine. Già a dicembre scorso, per la rivista Wired, Bologna era, insieme a Milano e Venezia, tra le tre città italiane in cui è quasi impossibile trovare casa a prezzi accessibili. Ad aggravare la situazione vi è la presenza di studenti fuori sede (alcune decine di migliaia di persone) che contribuiscono in modo rilevante a rafforzare la domanda delle case in affitto il cui pagamento è una parte rilevante dei circa 900 euro mensili di costo medio stimato della vita dei fuori sede a Bologna. Eppure, nonostante questo il prezzo delle case a Bologna negli ultimi 17 anni è sceso e, se il calo è stato tutto sommato contenuto nelle zone del centro storico, il dato è più grave altrove. Pensiamo alle zone immediatamente al di là della stazione centrale, come Piazza Unità, ma soprattutto a quell’area pedecollinare di pregio dove vediamo prezzi calati anche di un quarto o addirittura un terzo.

È segno che la città ha al momento raggiunto prezzi altui rispetto al reddito. E questo dato si fa ancora più interessante se notiamo che, a differenza di alcune città esaminate negli scorsi numeri (Roma, Torino, Napoli e Genova) che negli ultimi anni han mostrato un calo del numero dei residenti, a Bologna la dinamica è stata positiva. Siamo sotto i massimi di quasi 500.000 abitanti di 50 anni fa, ma dopo il calo a 371.000 residenti nel 2001 siamo a quasi 388.000 nel 2021 dopo un picco di 395.500 nel 2019, un incremento pari alla popolazione di un comune come Castenaso. Però, anche qui il segno che qualcosa non va (e che giustifica i prezzi in calo) c’è. L’aumento di residenti è stato in 20 anni del 4,5%, contro il +10,4% della provincia e il +10,6% della regione.

LA FUGA VERSO L’HINTERLAND

Pur in una situazione demografica positiva i prezzi alti hanno spinto i centri dell’hinterland con incrementi anche forti: San Giorgio di Piano +46%, Granarolo +45%, Ozzano nell’Emilia +33%. C’è stato un balzo intorno al 15% per Castel Maggiore, Castenaso, San Giovanni in Persiceto e Calderara di Reno. Insomma, in pianura abitare costa meno. La diffusione dello smart working nei servizi e la vocazione industriale che crea lavoro lontano dal centro storico sono fattori che non aiutano un recupero dei prezzi in città. Insomma non è detto che il calo di questi anni sia una occasione in più per acquistare casa nel comune di Bologna. Consigliamo prudenza prima di comprare un immobile al solo fine di investirci, soprattutto se la bassa classe energetica può renderlo un domani meno appetibile.