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Vuoi affittare casa? Tutto quello che c'è da sapere

Se abbiamo un immobile disponibile e vogliamo affittarlo dobbiamo seguire delle regole ben precise per registrare il contratto e per pagare le tasse. Il reddito derivante da locazione, infatti, è soggetto a svariate imposte. Ma risparmiare è possibile: basta scegliere il regime fiscale più adatto a noi. 

  • contributo tecnico di
  • Tatiana Oneta
25 ottobre 2018
  • contributo tecnico di
  • Tatiana Oneta
compilazione assistita 730

Affittare una casa è tra le fonti di reddito aggiuntive preferite dagli italiani. Spesso la casa da affittare arriva da un’eredità, ma altre volte è una scelta di investimento dei propri risparmi per avere una sorta di rendita mensile sul capitale investito. Ovviamente, il reddito derivante dalla locazione è soggetto alle imposte anche se in questo caso, è possibile scegliere il regime di tassazione che più fa a caso nostro e che ci permette di risparmiare.

Come registrare il contratto

I contratti di locazione che hanno una durata superiore ai 30 giorni devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate alternativamente dal locatore (proprietario della casa) o dal locatario (chi alloggia nella casa) entro i 30 giorni successivi alla data della stipula, oppure se precedente, dalla data di decorrenza. 
La registrazione del contratto di locazione è soggetta al versamento di alcune imposte (registro e bollo) che variano a seconda del tipo di tassazione del canone percepito che si decide di adottare.
Esistono tre modalità per registrare il contratto:

  • cartacea;
  • telematica (obbligatoria per chi possiede almeno 10 immobili e per gli agenti immobiliari);
  • tramite intermediario abilitato.
La registrazione cartacea

Se vogliamo registrare il nostro contratto tramite modalità cartacea dobbiamo andare in un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate e presentando almeno 2 copie originali del contratto di locazione. L’ufficio trattiene una copia e rende l’altra timbrata e firmata, rilasciando la ricevuta di avvenuta consegna che va conservata insieme al contratto. 
Oltre ai contratti bisogna presentare il modello RLI compilato e firmato dal soggetto che richiede la registrazione, contenente i dati catastali dell’immobile, quelli anagrafici delle parti coinvolte e i termini del contratto sottoscritto. Infine, se non si opta per il regime della cedolare secca, occorre esibire la ricevuta del modello F24 Elide relativa al versamento dell’imposta di registro e i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo) con data di emissione successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare.

La registrazione telematica

La registrazione telematica del contratto avviene tramite i canali online dell’Agenzia delle entrate. Se sei abilitato ai servizi Fisconline, basta accedere con il tuo codice PIN e scegliere tra i “servizi per” “registrare i contratti di locazione”.

Di fatto si tratta di un modulo RLI in versione software che può esser scaricato e installato sul pc oppure utilizzato direttamente via web. Questa applicazione può essere usata sia per la registrazione del contratto che per l’eventuale versamento delle imposte di registro e di bollo dovute se non si sceglie il regime della cedolare secca. Il servizio telematico restituisce, immediatamente dopo l’invio, un messaggio che conferma l’avvenuta trasmissione del file. L’esito dell’elaborazione dei dati viene visualizzato successivamente nella sezione “ricevute” dell’area personale e conferma laregistrazione del contratto. Questa seconda comunicazione contiene la data di registrazione del contratto, il numero di protocollo telematico, gli estremi dell’atto e il Codice identificativo del contratto. 

Il grande vantaggio è che indicando il proprio codice IBAN, le imposte, calcolate dal software, vengono addebitate direttamente in conto corrente. L’esito dell’addebito viene comunicato nella sezione “ricevute”. 

La registrazione tramite mediatore

Se  non vuoi occuparti della registrazione puoi affidarti a un intermediario abilitato che ti deve rilasciare, nel momento in cui assume l’incarico, una dichiarazione, datata e sottoscritta, in cui assume l'incarico di adempiere a tutte le prescrizioni di legge. Inoltre, deve consegnarti:

  • due copie della ricevuta di avvenuta registrazione (una è destinata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione); 
  • una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.

Il modello RLI

Il modulo RLI (Registrazione Locazione Immobili) deve essere usato per la registrazione del contratto di locazione e per comunicarne proroghe, cessioni, risoluzioni, subentri e per scegliere il regime di tassazione agevolato della cedolare secca. Il modulo è composto dai quadri:

  • A, dati generali;
  • B, soggetti;
  • C, dati degli immobili;
  • D, opzione della cedolare secca;
  • E, locazione con canoni differenti per una sola annualità.

Quando si registra un nuovo contratto vanno compilati i quadri A, B, C e D (quest’ultimo solo nel caso in cui si decida di optare per il regime della cedolare secca).
Il modello cartaceo e quello online non differiscono di molto, potrebbe risultare comodo scaricare prima il PDF del modello e delle istruzioni (allegati PDF) per compilarli in prova e poi accedere con le credenziali Fisconline alla propria scrivania e nel menu a tendina a sinistra scegliere “servizi per” e poi “registrare contratti di locazione”. I passi successivi sono intuitivi e non necessitano particolari attenzioni. Ricorda che gli allegati che vanno caricati on line devono esser contenuti in un unico file in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b), tuttavia in caso di locazione indicata nel quadro A con i codici L1 o L2 potrebbe non essere obbligatorio allegare documenti.

I quadri del modello RLI

Quadro A

Nel quadro A bisogna indicare la “tipologia di contratto” che si vuole registrare. Per la locazione di immobili a uso abitativo generalmente si usa il codice L1, sia che il contratto sia a canone libero che a canone concordato. Il codice L2 è riservato ai contratti di natura transitoria come quelli fatti agli studenti universitari. 
Barra la casella “intera durata” se decidi di pagare l’imposta di registro un’unica volta per l’intera durata del contratto di locazione pluriennale. In questo caso hai diritto a uno sconto sull’imposta di registro.

Nella casella “ufficio territoriale di” indica l’ufficio territoriale presso il quale presenti la richiesta di registrazione del contratto, ricorda che puoi far riferimento a qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle entrate ma una volta scelto, rimarrà competente per tutti gli adempimenti successivi relativi al contratto. Nel campo “durata” indica la data di inizio e quella di fine locazione. Nei campi numero pagine numero copie riporta rispettivamente il numero delle facciate che compongono il contratto e le copie che stai presentando per la registrazione. 
Ricorda che nel campo “canone di locazione” devi inserire l’importo dell’intero canone annuo anche se il contratto fosse cointestato. Se il contratto dura meno di un anno, indica l’importo complessivamente percepito nel periodo di riferimento. Fai attenzione alla casella “esenzione”. Se opti per la cedolare secca, benché non versi imposta di registro e bolli non devi indicare alcun codice. 
La sezione II riguarda gli adempimenti successivi, quindi in caso di prima registrazione non deve esser compilato.
La sezione dedicata al “richiedente” invece, deve esser compilata con i dati anagrafici e la firma di chi chiede la registrazione del contratto. Se non ti avvali dell’assistenza di un mediatore per registrare il contratto nella casella “tipo soggetto” indica il codice 1.

Quadri B e C 

Il quadro B è dedicato ai dati del locatore e del conduttore. In entrambe le sezioni deve essere indicato un numero progressivo rispettivamente nella casella “numero locatore” e “numero conduttore”.
Nel quadro C vanno infine indicati i dati catastali dell’immobile o degli immobili oggetto del contratto d’affitto, che trovi nei documenti di provenienza dell’immobile (rogito d’acquisto, dichiarazione di successione) o facendo una visura catastale.

Quadro D 

Questo quadro è dedicato alla cedolare secca. Pertanto, si deve riportare il numero d’ordine dell’immobile e del locatore, la relativa quota di possesso barrare la casella dedicata. Per ogni immobile bisogna compilare un numero di righe pari al numero dei locatori. Infine, nella sezione “dichiarazione dei locatori” ogni locatore deve indicare il proprio codice fiscale e firmare.

Le imposte di registrazione

Per registrare il contratto di locazione devi pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Ma ricorda che se decidi di pagare tramite cedolare secca sul canone d’affitto, sei esonerato dal pagamento di entrambi.

L'imposta di registro

L’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato, per gli immobili ad uso abitativo è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità del contratto. Ricorda che entrambe le parti del contratto sono responsabili del pagamento dell’imposta. Per i contratti di locazione a canone concordato (immobili che si trovano in Comuni “ad elevata tensione abitativa”), l’importo su cui calcolare l’imposta viene ridotto del 30%. 

Al momento della registrazione di contratti che durano più anni puoi scegliere di pagare l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto oppure versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. 
Se scegli invece di pagare subito tutto l'importo hai diritto a uno sconto sull’imposta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero degli anni del contratto, che viene sottratto al totale dovuto. Ad esempio: per un contratto di 4 anni stipulato nel 2018, visto che il tasso di interesse legale è dello 0,3%, lo sconto sarà dello 0,6% (0,15% X 4). Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l'imposta di registro è stata versata per l'intera durata, spetta il rimborso dell'importo pagato per eccesso. 

Se registri il contratto presso gli uffici dell’Agenzia puoi pagare l’imposta di registro tramite il modello F24 elementi identificativi presentandolo in banca o in posta oppure richiedendo all’ufficio l’addebito dell’importo sul tuo conto corrente, se hai registrato il contratto online.

Come compilare il modello F24 Elide

Per compilare il modello F24 Elide, indica nella sezione “contribuente” il codice fiscale, i dati anagrafici e il domicilio fiscale di chi effettua il versamento. Dove viene richiesto il codice fiscale del coobbligato, indica il codice fiscale di una delle controparti (ad esempio se il dichiarante è il locatore, qui va indicato il locatario) inserendo il codice “63” nella casella “codice identificativo”. Nella sezione erario compila solo:
• Il “Tipo” inserendo la lettera “F” (registro);
• Il “Codice” indicando “1500”, cioè “imposta di registro per prima registrazione”;
• L’anno di riferimento indicando (in formato AAAA) l’anno di stipula del contratto o di decorrenza, se anteriore;
• gli “Importi a debito versati” con l’imposta da pagare.

L'imposta di bollo

Per ogni copia del contratto da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. Se si sceglie di pagare l’imposta di registro tramite addebito in conto corrente è possibile fare lo stesso con quella di bollo, sia che si registri il contratto presso un ufficio sia che lo si faccia telematicamente.

Le tasse sull'affitto

Il reddito derivante dalla locazione è soggetto alle imposte anche se, in questo caso, è possibile scegliere il regime di tassazione che più fa a caso nostro e che ci permette di risparmiare. Infatti, sui redditi da locazione è possibile scegliere tra la tassazione ordinaria, cioè l’Irpef e la cedolare secca che generalmente rappresenta un’agevolazione per la chi la paga.

Normalmente il regime della cedolare secca risulta più conveniente, poiché le aliquote Irpef vanno da un minimo del 23% a un massimo del 43%, anche se in alcuni casi particolari potrebbe essere consigliato applicare la tassazione ordinaria. Ad esempio: se non possiedi altri redditi oltre quelli dell’affitto o se sono particolarmente bassi, ma al contempo hai diverse spese da recuperare (mediche, ristrutturazioni…) rischi di essere incapiente e di perdere le detrazioni perché l'applicazione della cedolare secca non permette di utilizzare deduzioni e detrazioni dal reddito. Per questo motivo, il nostro consiglio è sempre quello di fare due conti prima di scegliere il regime di tassazione da applicare al proprio caso specifico.

La tassazione Irpef

Normalmente l’affitto che percepisci viene sommato agli altri redditi e viene tassato con l’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche), le addizionali comunalee regionale e sono dovute anche l’imposta di registro e quella di bollo all’atto di registrazione del contratto di locazione.

Sui contratti a “canone libero”, l’Irpef viene applicata sul 95% dell’importo percepito. Esistono, tuttavia, alcune agevolazioni per situazioni particolari. Il canone, infatti, è ridotto:

  • del 25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano Burano;
  • del 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico;
  • del 30%, se il fabbricato si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è locato a “canone concordato”, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale.
La cedolare secca

La caratteristica principale della cedolare secca è che sostituisce con un’imposta sola Irpef, addizionale comunale e regionale, imposta di registro e imposta di bollo

L’imposta si calcola sull’ammontare totale dei canoni di locazione, senza alcuna riduzione forfetaria come nel caso della tassazione ordinaria. La cedolare secca ha due aliquote diverse, applicabili a seconda del tipo di contratto stipulato:

  • contratto di locazione a canone libero con un'aliquota pari al 21% del canone annuo;
  • contratto di locazione a canone concordato e per le abitazioni che si trovano nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe, nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (i capoluoghi di provincia e i comuni confinanti con Venezia), nei Comuni in cui è stato deliberato lo stato di emergenza per eventi calamitosi che pagano un'aliquota del 10% del canone annuo.

Il reddito derivante dalla locazione sottoposto alla cedolare secca non rientra nel reddito complessivo per il calcolo dell’Irpef e delle addizionali, ma viene comunque considerato per il calcolo del reddito che serve per:

  • determinare la condizione dei familiari fiscalmente a carico;
  • calcolare le deduzioni, le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni collegate al tipo di reddito posseduto e quelle per canoni di locazione; 
  • calcolare l’Isee.

Il contratto

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) sulle unità immobiliari affittate. La locazione deve esser fatta tra privati al di fuori dell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. L’opzione della cedolare può esser scelta solo per gli immobili locati a fini abitativi, che appartengono alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) già accatastate o per le quali sia stata presentata domanda di accatastamento in una di queste categorie.

La cedolare può essere applicata anche alle pertinenze (box, cantine...) locate insieme all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo, ma i soggetti devono esser gli stessi e nel contratto di locazione della pertinenza si deve far riferimento a quello stipulato per l'immobile abitativo. In pratica, in caso di locazione del solo box non si può applicare il regime agevolato della cedolare secca.

La scelta di aderire al regime agevolato della cedolare secca, può essere esercitata:

  • alla prima registrazione del contratto;
  • nelle annualità successive, entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità, tuttavia le imposte di registro e di bollo già versate non possono essere restituite;
  • in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, entro 30 giorni dalla proroga.

Sei il contratto ha durata inferiore ai 30 giorni complessivi nell’anno, non c’è obbligo di registrazione, in questo caso il locatore può applicare la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno nel quale il reddito è prodotto. Ricordati che il limite di durata dei 30 giorni deve essere calcolato sommando tutti i rapporti di locazione, di durata anche inferiore a trenta giorni, intercorsi nell'anno con lo stesso locatario.

Non tutti i locatori devono necessariamente aderire al regime della cedolare, ognuno lo fa per la propria quota parte, ma in questo caso si devono pagare l’imposta di bollo e di registro sulla parte di canone percepita da chi non applica il regime agevolato. Scegliendo la cedolare il locatore rinuncia, per tutto il periodo di durata dell’opzione, alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo (incluso l'adeguamento Istat). Questa rinuncia deve essere comunicata all’affittuario (o a ciascuno degli affittuari) con lettera raccomandata (non è in nessun caso valida la raccomandata consegnata a mano), per i soli contratti che durano più di 30 giorni.

Come pagare la cedolare

La cedolare deve essere versata in in acconto e a saldo, con le stesse scadenze previste per il pagamento dell’Irpef. L’acconto è pari al 95% dell'imposta versata l'anno precedente. Il primo anno in cui si opta per la cedolare secca l’acconto non è dovuto perché manca la base imponibile su cui calcolarla. L’acconto è da versare solo se l’imposta dovuta per l’anno precedente supera i 51,65 euro. In questo caso, il versamento va fatto:

  • in un’unica soluzione entro il 30 novembre, se è inferiore a 257,52 euro;
  • se è superiore a 257,52 euro, in due rate. La prima rata, pari al 40% del dovuto, deve esser versata entro il 30 giugno (o il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%), il restante 60% deve esser versato entro il 30 novembre

Il saldo della cedolare, calcolato come differenza tra l’accùnto versato e quanto realmente dovuto, va versato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce (o entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%). Se presenti il modello 730 saldi e acconti ti vengono trattenuti direttamente sulla busta paga o sulla pensione, come avviene per le imposte sui redditi da lavoro. Altrimenti puoi utilizzare il modello F24 Elide (elementi identificativi) utilizzando i seguenti codici tributo: 1840- Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata, 1841 - Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione, 1842 - Cedolare secca locazioni – Saldo.

IMU, TASI e TARI

Spesso, chi affitta una casa, pensa di esaurire le proprie incombenze con il Fisco pagando le imposte soltanto sul canone di locazione senza ricordare che ci sono altre imposte da pagare.

Innanzitutto è bene ricordare che l’affitto, anche se breve, anche se gestito da agenti immobiliari o tramite portali come Airbnb deve esser tassato e, di conseguenza dichiarato tramite il 730 o il modello redditi (ex Modello Unico). Dal 2017 questo mercato è stato regolamentato prevedendo la possibilità di pagare la cedolare secca anche sugli affitti inferiori ai 30 giorni.
Sulla casa in affitto sono dovute anche l’IMU e la TASI stabilite dal Comune in cui la casa si trova. Trovi tutte le informazioni che ti servono e il calcolatore per pagare queste imposte nel nostro dossier IMU e TASI .

Spesso le aliquote fissate dal Comune per queste imposte sono diverse a seconda che l’immobile risulti “a disposizione” oppure “locato”, pertanto ricorda di pagare IMU e TASI per i periodi di competenza con le corrette aliquote. Facciamo un esempio, se sei proprietario di una seconda casa che inizi ad affittare il 25 marzo, dovrai versare queste due imposte considerando la casa come “a disposizione” per 3 mesi mentre per i restanti 9 mesi sarà “locata”. Questo avviene perché il mese si considera per intero quando la situazione che si sta dichiarando si protrae per almeno 15 giorni all’interno del mese.

Per quanto riguarda il pagamento della spazzatura, la situazione si complica perché, benché sia il proprietario che l’affittuario siano obbligati in solido al pagamento, spesso i Comuni indicano precisamente da chi pretendono il pagamento della TARI. Inoltre, è bene ricordare che ogni variazione che avviene sull’immobile va denunciata al Comune, quindi anche l’inizio della locazione o la cessazione del contratto. Pertanto il nostro consiglio è di informarsi sul sito del proprio Comune o presso gli sportelli tributi dello stesso, sul corretto comportamento da tenere e sui termini da rispettare per comunicazioni e pagamenti della TARI.