Quanto vale una casa sotto la Lanterna?

Dopo Milano, Roma, Torino e Napoli, è venuta l’ora di parlarvi del mercato immobiliare della Superba. Gli ultimi mesi hanno visto una Babele di notizie in apparenza contrastanti. Qualcuno (citando dati Tecnocasa) ha detto che c’è stato un calo dell’1% dei prezzi nel 1° semestre. Qualcun altro che ha ripreso i dati del trentunesimo forum di scenari Immobiliari ha parlato di prezzi in aumento del 4% in tutta la Liguria e per le compravendite di un calo dell’11%. Pure il portale Immobiliare.it in un’analisi di agosto aveva parlato di un aumento dei prezzi a Genova del 2,1%.

Queste differenze di numeri non devono spaventare: non è detto che i dati di riferimento siano sovrapponibili, tuttavia è significativa di ciò che vi diciamo da tempo: ogni investimento immobiliare è un discorso a sé, non c’è la standardizzazione di quello in titoli, per cui occorre sempre valutare caso per caso. Per quanto riguarda uno sguardo più ampio nel tempo potete guardare alla tabella: tra 2006 e 2023 i prezzi a Genova sono calati ovunque. Reggono meglio le zone centrali, e sono penalizzate anche quelle con vocazione turistice.

Prospettive per il futuro

Poco più di un anno fa al trentesimo forum di Scenari immobiliari si parlò della rigenerazione del litorale di Genova (il comune dovrebbe spendere circa 8 miliardi di euro nei prossimi anni per la riqualificazione urbana) e delle prospettive che questo avrebbe potuto portare al valore degli immobili con la prospettiva di una crescita del settore residenziale dai 1.750 euro al metro quadro del 2021 a quota 2.620 nel 2035 (per saperne di più e vedere i dati della presentazione vedi box qui a sopra). Una ulteriore spinta alla crescita della città dovrebbe poi venire con l’apertura del valico dei Giovi (www.terzovalico.it) che dovrebbe rendere Genova ancora più vicina alla Lombardia, vista la possibilità di farci passare i treni ad alta velocità (in galleria potranno correre a 250 km/h) di cui è prevista l’apertura nel 2026 (ci sono stati comunque posticipi e per l’alta velocità effettivamente in funzione si parla del 2027). Dal punto di vista demografico abbiamo una popolazione in calo, ma è interessante notare che le amministrazioni cittadine anche di recente hanno dichiarato che il capoluogo ligure potrebbe tornare a quota 700.000 abitanti da qui al 2031. Non è la prima volta che se ne parla, già nel 2017 la giunta aveva in mente di ottenere un risultato simile nel giro di 5 o 6 anni, ma poi non è andata così. Di mezzo c’è stata, però, la pandemia che ha comportato una crescita dello smart working e tutto questo unito al terzo valico con il crollo dei tempi di percorrenza da Milano a Genova che passerebbero dagli attuali 100 minuti a soli 50 potrebbe in effetti rendere la città attrattiva anche per i pendolari in cerca di una situazione climatica migliore rispetto a quella della pianura padana. Insomma, al di là dei dati Istat (vedi ridquadro qui sotto), la città potrebbe approfittare di una eventuale riqualificazione urbana.

Qualche elemento che invita alla prudenza

Occorre, comunque, fare attenzione: buona parte del patrimonio immobiliare di Genova è vecchio e le statistiche insegnano che le nuove costruzioni sono più dinamiche di quelle definite come “esistenti”. Infatti, in Italia, nel 2023 il prezzo delle abitazioni nuove era di circa un quinto superiore rispetto al 2010, quello delle abitazioni “esistenti” era di circa il 15% inferiore, un divario importante che la ripresa dei prezzi che c’è stata negli ultimi tre o quattro anni si è guardata ben dal chiudere. D’altronde i numeri che trovate in tabella fin qui sono stati impietosi e di terzo valico si parla da diversi anni e non è che negli ultimi anni ci sia stata una ripresa. Prendiamo Nervi: nel 1° semestre 2018 i prezzi per un’abitazione civile erano a quota 3.000/4.400, per una signorile erano 4.300/6.400, quindi comunque più alti di quelli attuali. Segno che il mercato è stato comunque in calo anche man mano che si avvicinava il terzo valico. Insomma, questi fatti devono indurre a un minimo di prudenza chi volesse compare una casa a “Zena” anche in questi tempi e nelle prospettive di una rinascita.