Venezia: il mattone si specchia nel mare

Circa un anno fa Banca d’Italia ha pubblicato uno studio intitolato L'impatto delle politiche di adattamento al cambiamento climatico sui prezzi delle case: evidenze basate sulla città di Venezia (lo trovi qui) in cui si valutano gli impatti in termini di valore delle case dell’attivazione del MOSE. Il MOSE, lo ricordiamo, è il sistema di paratie mobili studiato per frenare gli episodi più critici di “acqua alta” che influenzano in maniera importante la qualità della vita in laguna (particolari li trovi qui). La sua attivazione risale all’ottobre del 2020 e già due anni dopo era possibile vedere i suoi effetti sulle case site a pian terreno (quelle più colpite dall’acqua alta). Lo studio citato, infatti, dice: dopo l'attivazione della diga marittima le proprietà al piano terra vedono un aumento dei prezzi di circa il 4% rispetto agli immobili ai piani più alti nello stesso quartiere. Insomma, un piccolo segnale che la città è più vivibile. 
Ma come sono andati i prezzi delle case negli ultimi anni? Al solito siamo andati a vedere cosa ci dice la banca dati dell’Agenzia del Territorio per avere un orientamento generale. Diversamente dal solito, però, stavolta non ci limitiamo a due dati puntuali (il 1° semestre 2006 e il 1° semestre 2023), ma vediamo anche il dato intermedio del 1° semestre 2020 per avere evidenza anche dei cambiamenti dopo l’attivazione del MOSE. Ci limitiamo, inoltre alla sola città lagunare, senza guardare ai centri abitati sull’entroterra. 

UNA CITTÀ DAI PREZZI STABILI

Il risultato di Venezia è totalmente diverso da quello di altre città che abbiamo visto finora come Roma, Napoli, Torino, Genova e Bologna. Di fatto è l’unico caso in cui l’immobile è stato una sorta di “assegno circolare” che tiene inalterato il suo valore nel tempo. Ovviamente il dato è in termini “nominali” perché depurato dall’inflazione risulta in calo. 4.000 euro del 2006 se si tiene conto dell’inflazione valgono, infatti, circa 2.900 euro di oggi. Il guadagno sarebbe stato soprattutto nei soldi incassati dall’affitto (magari turistico). Per un confronto, comunque, 4.000 euro investiti nell’Etf azionario internazionale iShares MSCI World (60,75 euro al 13/12; Isin IE00B0M62Q58) quotata a Milano sarebbero diventati poco meno di 14.000. 

UN FUTURO NEL TURISMO?

Venezia è una città unica. Nonostante il comune abbia circa 250.000 abitanti, i residenti del centro storico sono scesi l’anno scorso sotto quota 50.000 (erano oltre tre volte tanto a metà del ‘900). Resta, dunque, difficile ragionare sulla scia di un futuro legato alla demografia con nuovi arrivi, perché lo stile di vita è un po’ diverso da quello a cui si è abituati altrove e non tutti si adattano. Tuttavia, come dimostrano anche i prezzi delle case, la città, essendo unica al mondo e con spazi limitati, continua ad avere una forte attrattiva anche per i turisti. Il MOSE ha reso poi possibile sperare che il cambiamento climatico non se la porti via in pochi anni. Compare casa resta comunque una scelta che va valutata caso per caso e che potrebbe richiedere un impiego turistico per essere redditizia. Ma attenzione anche qui al fatto che non sempre il legislatore fiscale è generoso con gli affitti brevi e il rischio di strette è sempre alle porte, come ti diciamo qui.