In questi giorni ha avuto ampi spazi sui giornali la notizia che secondo quanto emerso dalla presentazione del secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma il motore del mercato immobiliare italiano batte in testa. Nomisma, lo ricordiamo, è una importante società di consulenza che sforna tra le altre cose, dei report dedicati al settore immobiliare che fanno sempre molta notizia e fanno sempre pensare molto gli operatori del settore.
Ma che cosa è emerso questa volta e ha fatto tanto scalpore? Il fatto che nel 2023 le compravendite sostenute da un mutuo sono calate a causa del calo del potere d’acquisto delle famiglie (è l’effetto del boom dell’inflazione degli scorsi anni che ora sta rientrando, ma che di fatto ha reso gli stipendi meno “forti” rispetto alle esigenze delle famiglie) e di maggiori difficoltà nell’ottenere un mutuo da una banca. Reggono e crescono gli acquisti di case, invece, da parte di chi i soldi li ha già e non ha bisogno di prestiti. Quindi pur nel calo delle compravendite (710.000 nel 2023 contro 785.000 nel 2022) resta spazio per l’ottimismo con prezzi in crescita nelle principali città italiane (+1,9% a inizio 2024).
UN FUTURO DI LUCI E OMBRE
Le previsioni da qui al 2024 parlano di una crescita media dei prezzi intorno a un valore del 2%. Si tratta di previsioni positive, ma, se si tiene conto dell’inflazione, vuol dire più che altro che le case non perderanno valore in termini di potere d’acquisto. Insomma, non è una prospettiva tale da far brillare gli occhi a chi pensa di investire. Tanto più che il futuro vede diversi elementi contrastanti: da un lato il calo demografico, ma dall’altra il numero crescente di gente che vive da sola (il che significa più nuclei familiari anche se meno gente). C’è poi il tema importante dell’obsolescenza del parco case italiano, anche in vista dell’adeguamento graduale alle nuove regole europee verso case sempre meno dispendiose dal punto di vista energetico.
NULLA DI NUOVO SOTTO IL SOLE
A ben vedere queste notizie non fanno che confermare quello che ti diciamo da tempo. In primo luogo, che il mercato immobiliare non sembra più la gallina dalle uova d’oro che è stata per l’investitore ai tempi dei nostri padri e nonni. Lo stock di case in Italia è cresciuto insieme con la popolazione, ma ora che la popolazione cala rischia di diventare finanche eccessivo. È corretta l’intuizione che il fatto che le famiglie sono sempre più piccole compensa il calo demografico con l’aumento dei focolari (single, coppie) e che questo è un fenomeno di bilanciamento. Ma è anche vero che famiglie composte da single, magari donne pensionate, hanno tendenzialmente un potere d’acquisto più basso. Dunque, la riduzione delle dimensioni dei nuclei familiari con il conseguente aumento del loro numero, non porta di per sé maggiori risorse. In altri termini gli effetti sono da vedere. E resta sempre aperto il tema di alcune città come Milano che attraggono popolazione altospendente (e questo impatta sui prezzi) e che località più periferiche soffrono in maniera più marcata la crisi demografica. Noi restiamo dell’idea che oggi più che mai bisogna acquistar ecasa facendo molta attenzione alla situazione locale dell’immobile, facendosi magari aiutare da consulenti preparati.
Vuoi scoprire di più sulla città? Nei mesi scorsi abbiamo mappato la situazione immobiliare delle principali città italiane con Roma, Torino, Napoli, Genova, Bologna, Venezia, Palermo, Firenze, Bergamo e Brescia, i laghi lombardi e Milano.
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