Anche se il 2023 in cui Bergamo e Brescia sono state le capitali della cultura (https://bergamobrescia2023.it/) si è oramai concluso, non è possibile dimenticare come i due maggiori capoluoghi di provincia lombardi si siano confermati ai vertici della qualità della vita in Italia nel 2023 con il quinto posto di Bergamo e una lusinghiera quindicesima posizione per Brescia (https://lab24.ilsole24ore.com/qualita-della-vita/tabelle/). I saliscendi dal podio sono all’ordine del giorno, ma in entrambi i casi si tratta di città che continuano ad attrarre persone. Bergamo, anche se si trova ancora sotto i picchi dei primi anni ’70 vede la sua popolazione in crescita negli ultimi 25 anni e, secondo le previsioni Istat, dovrebbe continuare così da qui al 2041 quando guadagnerà circa 10.000 abitanti in una provincia pure in crescita in un’Italia che si contrae. Brescia, anch’essa in espansione rispetto a inizio millennio dovrebbe vedere la popolazione aumentare di 14.000 unità da qui al 2041 nel contesto di una provincia che si prevede crescere di altre 30.000 unità (al solito i dettagli sono qui https://demo.istat.it/app/?i=PPC&l=it).
Questi i dati demografici, ma se guardiamo ai prezzi delle case questa attrattività è confermata? Al solito ci siamo serviti della banca dati dell’Osservatorio immobiliare dell'agenzia delle entrate per un carotaggio su alcune zone confrontando la situazione dei prezzi al metro quadro tra il 2005 e il 2023. I risultati di questo lavoro li trovate in tabella e potete vedere che, salvo il caso della città alta di Bergamo, il bilancio non è positivo. Al di là della qualità della vita e della solidità economica di aree assai integrate nell’economia europea e dove lo sviluppo di infrastrutture è continuo (pensiamo alla linea ferroviaria dell’Alta velocità che ha raggiunto Brescia nel 2016 e che nei prossimi anni sarà completata fino al ricongiungimento con la Padova Mestre) i prezzi delle case sono inferiori ad alcuni anni fa.
Bugie, bugie sfacciate e statistiche
Come sarà il futuro è impossibile dirlo. I dati invitano, però, a precisare: noi vediamo la situazione “in media”, ma non siamo in presenza di un mercato efficiente come quello delle azioni in cui le medie dicono tutto. Prendiamo i dati in tabella per la città alta di Bergamo. Cento metri quadri nel 2006 valevano tra i 295.000 euro e i 388.000 (media 341.500). Nel 2023 il prezzo è tra 310.000 e 410.000, quindi abbiamo una media 360.000 e una crescita del 5,4%. Questi dati sono compatibili sia con un immobile comprato a 365.000 euro nel 2006 e rivenduto a 355.000 nel 2023 con una perdita del 2,7%, sia con un immobile comprato a 300.000 euro e rivenduto a 400.000 con un guadagno del 33%, magari semplicemente perché nel frattempo è salito di classe energetica grazie al cappotto fatto (gratis) col 110%. Questo significa che ogni investimento in immobili è una storia a sé: non sperare in un generico aumento dei valori immobiliari nella zona in cui vai ad acquistare, ma punta su immobili le cui caratteristiche intrinseche sono promettenti.
In attesa di dati più aggiornati (è l’ultima edizione annuale disponibile uscita a giugno 2023 sui dati 2022) per saperne di più sul mercato immobiliare in Lombardia puoi guardare qui: www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/5340519/SR2023_Lombardia.pdf/d6626f86-55b4-6d36-1d96-809d003dfdd8.
Dopo Milano e alcuni centri turistici siti al mare in Italia, abbiamo mappato la situazione immobiliare delle principali città italiane con Roma, Torino, Napoli, Genova, Bologna, Venezia, Palermo e Firenze.
Bugie, bugie sfacciate e statistiche è un’espressione resa popolare dalla penna di Mark Twain: è ancora oggi usata come un valido invito a utilizzare le statistiche con cognizione di causa, perché solo un uso corretto dei dati può portare a informazioni corrette e, quindi a scelte corrette.
ATTENZIONE AL LUNGO PERIODO
Guardando ai dati su Bergamo e Brescia ci vengono in mente due riflessioni aggiuntive: la prima è che non è detto che una situazione florida porti a prezzi delle case in aumento. Bergamo e Brescia vedono la concorrenza di molti comuni dell’hinterland e questo può complicare le dinamiche dei prezzi. La seconda è di fare attenzione alle notizie dei giornali che raccontano l’andamento del prezzo degli immobili: sono una fotografia scattata su un trimestre o un anno per un investimento che, invece è di lunghissimo periodo e assai illiquido (non si monetizza sui due piedi, a meno di non cedere sul prezzo).
I prezzi delle case in alcune zone
di Bergamo e di Brescia
|
| Tipologia |
2006/1°
semestre |
2023/1°
semestre |
Variazione |
|
|
Minimo |
Massimo |
Minimo |
Massimo |
Min./Max. |
| BERGAMO |
| Zona B1 – Centrale / Centrale Di
Pregio |
| Abitazioni civili |
2.220 |
3.300 |
2.000 (1) |
3.000 (1) |
n.c. |
| Box |
2.280 |
2.750 |
2.100 |
2.500 |
-8%/-9% |
| Abitazioni economiche |
1.790 |
2.620 |
1.700 |
2.300 |
-5%/-12% |
| Posti auto coperti |
1.520 |
1.650 |
1.350 |
1.450 |
-11%/-12% |
| Zona B6 – Centrale / Citta Alta e
Colli |
| Abitazioni civili |
2.950 |
3.880 |
3.100 |
4.300 |
+5%/+11% |
| Abitazioni economiche |
n.d. |
n.d. |
2.100 |
3.300 |
n.d. |
| Zona C2 – Semicentrale / Piscine, Vecchio Ospedale, Santa Lucia |
| Abitazioni civili |
2.010 |
2.520 |
1.700 (2) |
2.300 (2) |
n.c. |
| Box |
1.520 |
2.060 |
1.300 |
1.750 |
-14%/-15% |
| Abitazioni economiche |
1.720 |
2.410 |
1.500 |
1.800 |
-13%/-25% |
| Ville e villini |
2.570 |
3.380 |
2.300 |
2.900 |
-11%/-14% |
| BRESCIA |
| Zona B1 – Centrale /
Centro Storico |
| Abitazioni civili |
2.420 |
2.720 |
1.900 (3) |
2.600 (3) |
n.c. |
| Box |
1.860 |
2.210 |
1.650 |
1.950 |
-11%/-12% |
| Abitazioni economiche |
2.110 |
2.600 |
1.550 |
2.000 |
-27%/-23% |
| Autorimesse |
1.680 |
2.000 |
1.500 |
1.750 |
-11%/-13% |
| Zona B3 – Centrale / C.So Zanardelli, Palestro, X Giornate, Magenta,
P.zza Loggia, Vittoria,Paolo Vi, Via Mazzini |
| Abitazioni civili |
2.840 |
3.460 |
2.800 (4) |
3.700 (4) |
n.c. |
| Box |
2.150 |
2.560 |
2.000 |
2.400 |
-7%/-6% |
| Abitazioni economiche |
2.660 |
3.090 |
2.300 |
2.800 |
-14%/-9% |
| Autorimesse |
1.930 |
2.300 |
1.750 |
2.100 |
-9%/-9% |
| Zona C1 – Semicentrale / Via Veneto, Croc. di Rosa, Ospedale,Mompiano |
| Abitazioni civili |
2.000 |
2.300 |
1.650 (5) |
2.200 (5) |
n.c. |
| Box |
1.300 |
1.510 |
1.100 |
1.250 |
-15%/-17%1 |
| Abitazioni economiche |
1.850 |
2.000 |
1.200 |
1.650 |
-35%/-18% |
| Ville e villini |
2.300 |
2.600 |
1.950 |
2.400 |
-15%/-8% |
| Zona D1 – Periferica / Q.Re Abba, S.Anna, Urago Mella |
| Abitazioni civili |
1.870 |
2.050 |
1.550 (6) |
2.000 (6) |
n.c. |
| Box |
1.220 |
1.340 |
1.200 |
1.300 |
-2%-3% |
| Abitazioni economiche |
1.490 |
1.920 |
1.250 |
1.550 |
-16%/-19% |
| Ville e villini |
1.980 |
2.220 |
1.850 |
2.300 |
-7%/-4% |
| Prezzi al metro quadro. Dati da
www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm. Lo stato di
conservazione degli immobili è normale, ma, dove specificato in nota, per il
2023 è disponibile anche il prezzo per stato di conservazione ottimo. (1) Per
l’ottimo 2.800/3.300; (2) per l’ottimo 2.250/2.600; (3) per l’ottimo
2.600/3.300; (4) per l’ottimo 3.800/4.600; (5) per l’ottimo 2.200/2.700; (6)
per l’ottimo 2.000/2.500. n.d. non disponibile; n.c.; non calcolato per via
della moltiplicazione dei dati specificata nella colonna a fianco. |
