Mutui, la BCE lascia i tassi fermi: ma la rata potrebbe cambiare. Ecco per chi

Nella riunione del 29 ottobre, la Banca Centrale Europea ha deciso di mantenere invariati i tre tassi di riferimento. Il tasso sui depositi resta al 2,50%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65% e quello sui prestiti marginali al 2,90%.

La decisione arriva dopo il rialzo di 0,25 punti percentuali del 10 settembre, deciso per contrastare il nuovo aumento dell'inflazione, alimentato soprattutto dai rincari energetici legati al conflitto in Medio Oriente.

La BCE non ha già deciso quale sarà la prossima mossa: continuerà a valutare la situazione riunione dopo riunione. Le proiezioni di settembre indicano però che l'inflazione potrebbe rimanere superiore all'obiettivo ancora a lungo.

Nuovo mutuo: come scegliere tra fisso e variabile

Se avete bisogno di un mutuo per l’acquisto di un immobile, dovete riflettere sul tipo di tasso (fisso o variabile) e sulla durata da scegliere. Il tasso annuo nominale (TAN) di un mutuo dipende dall'Euribor per i mutui a tasso variabile o dall'IRS per i mutui a tasso fisso  (le nostre offerte più interessanti di mutuo a tasso fisso sul mercato), più lo Spread. Sommando al TAN tutte le altre spese che caratterizzano questo finanziamento (come istruttoria e perizia) si arriva al TAEG (tasso annuo effettivo globale). Il mutuo migliore è quello che ha il TAEG più basso.

Meglio fisso o variabile?

Storicamente il tasso variabile è più basso del tasso fisso, quindi più conveniente, ma anche più rischioso perché può comportare aumenti repentini della rata.  Oggi l’Euribor (tasso variabile) è vicino al 2,65%.  In caso di forti aumenti dell'Euribor, anche la rata può crescere sensibilmente. L'entità dell'aumento dipende dal capitale residuo, dalla durata del mutuo e dalle condizioni contrattuali.

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Quali cambiamenti per i mutui

Dopo il 28 ottobre, data dell'ultima riunione della BCE sui tassi, il dato più interessante riguarda i mutui a tasso fisso. Mentre l'Euribor è rimasto sostanzialmente stabile, l'IRS a 30 anni è diminuito di 0,17 punti percentuali. Questo potrebbe favorire offerte più convenienti sui nuovi mutui fissi, se le banche trasferissero la riduzione ai clienti mantenendo invariati gli spread.

L’IRS, utilizzato come riferimento per i mutui a tasso fisso, non dipende invece direttamente dalla singola decisione della BCE, ma dalle attese sui tassi di lungo periodo, sull’inflazione e sui rendimenti dei titoli di Stato. Per questo il fisso può restare caro, o rincarare ulteriormente, anche durante una pausa della BCE.

Quanto si risparmia oggi con il tasso variabile?

Il tasso variabile può ancora costare meno del fisso nella rata iniziale, ma il vantaggio si è ridotto. Facciamo un esempio su un mutuo da 100.000 euro a 30 anni.

• Tasso variabile del 2,95%: rata di circa 418 euro
• Tasso fisso del 3,80%: rata di circa 466 euro
• Differenza: circa 47 euro al mese

Il risparmio iniziale del variabile è quindi di circa 47 euro al mese: una differenza reale, ma contenuta. Per scegliere bisogna chiedersi se valga la pena accettare il rischio di nuovi aumenti della rata per risparmiare oggi questa cifra.

Cosa succede se la BCE alza i tassi in futuro

Se la BCE tornasse ad alzare i tassi nei prossimi mesi, il vantaggio del variabile potrebbe ridursi rapidamente o persino scomparire. Chi ha un reddito stabile e un margine sufficiente per assorbire eventuali rincari può ancora valutarlo. Per chi invece vuole proteggere il bilancio familiare e avere una rata certa, il fisso resta la scelta più prudente.

Perché l'IRS può salire anche con la BCE ferma?

L’IRS, il parametro utilizzato per i mutui a tasso fisso, non dipende direttamente dalle decisioni della BCE, ma riflette le aspettative dei mercati sull’andamento dell’economia e dei tassi nei prossimi decenni.

Si tratta di un indicatore con un orizzonte di lungo periodo, influenzato da fattori come le previsioni sull’inflazione e l’andamento dei rendimenti dei titoli di Stato, in particolare dei Bund tedeschi. Per questo motivo, anche se tra settembre e ottobre l'IRS è diminuito, potrebbe tornare a salire qualora i mercati si attendessero un'inflazione più elevata o condizioni finanziarie meno favorevoli nel lungo termine.

Che cosa fare in base al tipo di mutuo

Abbiamo visto che la BCE ha deciso di non alzare i tassi di interesse. Tuttavia qualche ripercussione sulle rate dei mutui c'è. Come comportarsi allora se si ha un mutuo o se si ha intenzione di stipularne uno? Intanto dipende dal tipo di tasso: fisso o variabile.

Con un mutuo a tasso fisso, come cambia la rata

Per chi ha già stipulato un mutuo a tasso fisso l'andamento dell’IRS (interest rate swap) non dà alcuna preoccupazione perché il tasso, fissato il giorno della stipula del mutuo, resta sempre lo stesso. Il grande vantaggio di un mutuo a tasso fisso è la rata certa che non cambia mai nel corso del tempo. Se avete un mutuo a tasso fisso inferiore al 3,5% potete restare fermi e dormire sonni tranquilli. Se invece avete un tasso fisso più alto è meglio monitorare l’andamento dei tassi e valutare una surroga per ridurre il costo del vostro mutuo.

E la rata con un mutuo a tasso variabile?

Per chi ha un mutuo a tasso variabile, l’ultima decisione della BCE non elimina il rischio di nuovi aumenti nei prossimi mesi. La rata viene ridefinita periodicamente, di solito ogni mese o ogni tre mesi, sommando lo spread, che resta fisso, all’Euribor di riferimento. Se l’Euribor sale, anche la rata può aumentare.

L’impatto concreto dipende da quando è stato stipulato il mutuo, dal capitale ancora da restituire e dal punto in cui ci si trova nel piano di ammortamento. Nei primi anni, quando la quota interessi pesa di più, l’aumento dei tassi può incidere maggiormente sulla rata. Più si è avanti nel rimborso, invece, l’effetto tende a essere più contenuto.

Chi ha un variabile dovrebbe fare subito una verifica pratica: quanto salirebbe la rata se l’Euribor aumentasse ancora di mezzo punto o di un punto? Se l’aumento mettesse in difficoltà il bilancio familiare, conviene valutare una surroga verso il tasso fisso o una rinegoziazione con la propria banca.

Vuoi cambiare mutuo? Ecco cosa sapere

Chi ha un mutuo in corso può sempre valutare una surroga e cambiare banca, tipologia di tasso e durata. Si tratta di una buona possibilità che consente di rimodulare il mutuo in base alle nuove esigenze personali o familiari.

Le banche valutano diversi requisiti per concedere una surroga, tra cui la sostenibilità della rata, il rapporto tra debito residuo e valore dell'immobile e l'importo ancora da restituire. Le soglie applicate possono variare da un istituto all'altro. Per evitare un rifiuto quando si chiede una surroga, sarebbe meglio rispettare alcune regole. Ecco quali.

• Rata sostenibile: la nuova rata non può superare il 33% del reddito familiare netto.
• Valore immobile: la banca finanzia al massimo l’80% del prezzo o della perizia.
• Debito residuo: occorrono almeno 60 mila € ancora da restituire. 

Le due strade per cambiare mutuo senza spese

Per cambiare mutuo ci sono sostanzialmente due strade.

• Fare una surroga. Si tratta di un'operazione che permette di trasferire il mutuo in un'altra banca, cambiando tasso e durata del finanziamento. A rimanere fisso è il debito residuo del mutuo che viene trasferito. Dal 2007, grazie al decreto “Bersani-bis”, l’operazione è a costo zero. Nel nostro servizio di comparazione online si trovano le migliori soluzioni per la surroga.
• Rinegoziare il mutuo. In alternativa è possibile chiedere di rinegoziare il mutuo con l'attuale banca, passando da un tasso variabile a un tasso fisso e viceversa. La banca non è obbligata a offrire una rinegoziazione, ma è più facile che faccia una proposta di rinegoziazione se abbiamo già in mano le offerte di surroga di altre banche.

In entrambi i casi parliamo di operazioni gratuite per il mutuatario. Per scegliere il mutuo più vicino alle tue esigenze, non dimenticare che c'è sempre il comparatore mutui di Altroconsumo, costantemente aggiornato.