Estinzione anticipata di un mutuo: che cos’è e come funziona

Un mutuo si può estinguere prima del previsto? Si. Estinguere anticipatamente un mutuo è possibile, totalmente o parzialmente, senza penali se il contratto è stato stipulato dopo il 2 febbraio 2007. Basta richiedere alla banca i conteggi estintivi e saldare il capitale residuo. Vediamo come procedere, quanto si può risparmiare e cosa cambia nel caso di mutui più datati. 

Che cos’è l’estinzione anticipata del mutuo

Estinguere un mutuo in anticipo non è solo possibile, ma in molti casi può rivelarsi una scelta vantaggiosa. Significa rimborsare il debito residuo prima della scadenza prevista, in due modalità:

• Estinzione totale: si salda l’intero capitale residuo in un’unica soluzione e il mutuo si chiude definitivamente.

• Estinzione parziale: si restituisce solo una parte del debito residuo, ottenendo così una riduzione dell’importo delle rate oppure una diminuzione della durata complessiva del finanziamento.

Ma quando conviene valutare questa opzione? In genere, chi sceglie di anticipare il rimborso lo fa in presenza di una somma extra, ad esempio:

• un’eredità ricevuta;

• la vendita di un immobile;

• un premio aziendale o un rimborso fiscale consistente.

Estinguere il mutuo in anticipo significa, in concreto, alleggerire il peso degli interessi futuri e liberarsi prima del debito, riducendo così le preoccupazioni legate alla rata mensile.

Come si calcola il residuo da rimborsare

Per chiudere un mutuo in anticipo, il primo passo è rivolgersi alla banca e richiedere i conteggi estintivi, ovvero il documento ufficiale che dettaglia quanto resta da pagare per saldare il finanziamento. Questo prospetto comprende:

• Capitale residuo aggiornato alla data prevista per l’estinzione;

• Interessi giornalieri maturati (detti dietimi), calcolati fino al giorno in cui avverrà il pagamento finale;

• Eventuali spese accessorie, applicabili solo in caso di vecchi mutui stipulati prima delle normative più recenti.

Anche se il capitale residuo può essere verificato nel piano di ammortamento in tuo possesso, è la banca a fornire il conteggio ufficiale e vincolante per procedere alla chiusura. Solo con questo documento alla mano potrai saldare l'importo corretto ed estinguere il mutuo senza sorprese.

Penale per estinzione anticipata del mutuo: è prevista?

La risposta dipende dalla data in cui hai stipulato il contratto. Oggi, infatti, molti mutui possono essere estinti senza costi aggiuntivi, ma per quelli più vecchi potrebbero essere previste penali, pur con limiti precisi.

Mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007

Per i mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007, la normativa è chiara e favorevole ai consumatori: non è prevista alcuna penale in caso di estinzione anticipata. Questo significa che puoi scegliere liberamente di chiudere il mutuo in qualsiasi momento, rimborsando tutto il capitale residuo in un’unica soluzione (estinzione totale) o solo una parte (estinzione parziale), senza dover pagare costi aggiuntivi alla banca. La gratuità dell’estinzione anticipata è garantita per legge, offrendo un vantaggio concreto a chi vuole liberarsi prima del previsto del debito.

Mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007

Se hi stipulato un mutuo prima del 2 febbraio 2007, ci potrebbe essere una penale, ma con soglie massime stabilite dall’accordo ABI-consumatori del 2007. In questo caso:

• Hai diritto a rinegoziare la penale con la banca.

• La banca non può rifiutare la richiesta di rinegoziazione.

• Se rifiuta, puoi presentare reclamo e successivamente ricorrere all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF).

In sintesi, per i mutui più recenti non hai nulla da temere. Per quelli più vecchi, occhio alle clausole: i margini di trattativa con la banca esistono e la legge tutela il consumatore.

Estinzione anticipata mutuo: rimborso interessi

Estinguere anticipatamente un mutuo permette di tagliare una voce di spesa importante: gli interessi futuri. È bene sapere però che:

• Non hai diritto al rimborso degli interessi già pagati, ovvero quelli versati con le rate precedenti.

• Risparmi tutti gli interessi futuri, quelli che avresti continuato a pagare fino alla fine del mutuo.

Il vantaggio economico può quindi essere significativo, soprattutto se mancano ancora molti anni alla scadenza o se il tasso applicato è elevato.

Esempio pratico di risparmio

In pratica, estinguendo il mutuo oggi, ti metti in tasca una somma che altrimenti avresti versato sotto forma di interessi.

Come chiedere l’estinzione anticipata del mutuo

Estinguere un mutuo anticipatamente non è complicato, ma richiede alcuni passaggi precisi. Ecco cosa fare:

• Contatta la banca e richiedi i conteggi estintivi ufficiali: è il documento che indica quanto devi pagare per chiudere definitivamente il mutuo.

• Controlla la presenza di eventuali penali, verificando in base alla data di stipula se siano previste e in che misura.

• Versa l’importo totale indicato, comprensivo del capitale residuo, degli interessi giornalieri maturati (i cosiddetti dietimi) e di eventuali spese accessorie.

• Richiedi la chiusura ufficiale del mutuo: la banca deve certificare l’estinzione del debito e avviare l’aggiornamento delle garanzie, ad esempio la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile.

Solo a questo punto il mutuo sarà davvero chiuso e potrai considerarti libero da ogni vincolo.

Ci sono agevolazioni?

Con l'estinzione anticipata di un mutuo prima casa non hai diritto a benefici fiscali extra, ma ci sono aspetti importanti da sapere:

• Nessuna agevolazione fiscale aggiuntiva: chi sceglie di chiudere in anticipo un mutuo sulla prima casa non ha vantaggi fiscali specifici.

• Le detrazioni fiscali già ottenute restano valide: estinguere il mutuo non fa decadere le detrazioni del 19% sugli interessi passivi già portate in detrazione negli anni precedenti.

• Puoi continuare a detrarre gli interessi già versati: nella dichiarazione dei redditi continuerai a indicare gli interessi pagati fino alla data di chiusura del mutuo, sempre nei limiti previsti dalla normativa.

In sintesi, niente bonus in più, ma neppure penalizzazioni sulle detrazioni maturate.

Ricorda, infine, che se sei alla ricerca di una guida che ti possa accompagnare nella gestione corretta di un finanziamento, da quello più importante, come il mutuo per l’acquisto della prima casa, a quello più semplice, come l’acquisto a rate in negozio di un telefonino, con un'attenzione alla scelta dei prodotti più innovativi, puoi richiedere il nostro libro InPratica Mutui e Finanziamenti.