Estinzione anticipata di un mutuo: che cos’è e come funziona

Estinguere completamente un mutuo in anticipo rispetto alla sua scadenza naturale, che coincide con il pagamento dell’ultima rata prevista dal piano di ammortamento, è possibile ed è un’operazione per la quale colui che ha stipulato un mutuo restituisce alla banca che gliel’ha accordato tutto il capitale residuo. Ma come funziona esattamente?

Estinzione totale o parziale?

L’estinzione prima del tempo di un mutuo può essere totale ma è anche possibile fare un’estinzione anticipata parziale, operazione con la quale si restituisce alla banca una parte del capitale residuo. In questo modo il residuo si riduce e quindi anche le rate successive saranno più basse. Se vuoi vedere come è composto il piano di ammortamento di un mutuo clicca qui.

Queste operazioni, per i mutui stipulati dal 2007 in avanti, non prevedono commissioni o penali.

Come si calcola il residuo per estinguere il mutuo?

Quando si deve fare un’estinzione del mutuo, si devono chiedere alla banca i conteggi estintivi ad una determinata data. Il capitale residuo, calcolato ad ogni pagamento della rata di un mutuo, si trova già nel piano di ammortamento consegnato al cliente al momento della stipula del mutuo. Ovviamente, quando si estingue il mutuo non è detto che l’estinzione corrisponda esattamente alla scadenza di una rata: è la banca che aggiunge a quel valore riferito ad una determinata scadenza i dietimi giornalieri, che sarebbero le quote giornaliere della rata maturate fino al momento dell’estinzione e che quindi sono aggiunte al residuo.

Ci sono delle penali?

Questa operazione, sia nel caso di estinzione anticipata totale che di estinzione anticipata parziale, oggi non prevede commissioni. Ciò significa che si paga alla banca solo il residuo in tutto o in parte.

Infatti, dal 2 febbraio 2007, i nuovi contratti di mutuo non hanno, per legge, penali per l’estinzione anticipata. Si tratta di penali che prima di questa data erano presenti in tutti i contratti di mutuo, sotto forma di percentuali applicate sul capitale residuo del mutuo se il mutuo veniva estinto prima della sua naturale scadenza. Potevano arrivare anche fino al 4% con quindi esborsi consistenti.

Per i mutui stipulati prima, il 2 maggio 2007 è stato firmato un Accordo che fissa le penali massime per questi contratti. Il mutuatario deve attivarsi per chiedere la rinegoziazione del contratto di mutuo: la banca non può rifiutarsi di rinegoziare la penale entro dei limiti massimi stabiliti dall’accordo e che dipendono dalla tipologia di tasso del mutuo e dalla data di stipula. Lo prevede l’articolo 161 comma 7 ter del decreto legislativo 385 del 1993 (Testo unico bancario). 

Nel caso in cui la banca non volesse applicare le commissioni più basse dell’Accordo, è vostro diritto protestare facendo ricorso all’Arbitro bancario e finanziario, dopo aver chiesto il rimborso senza esito positivo di quanto pagato facendo un reclamo alla banca, che deve dare risposta entro 60 giorni dal suo ricevimento.

Mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, le commissioni massime applicabili

Ecco dunque quali sono i tetti massimi delle penali per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007. Si tratta di penali che dipendono dalla tipologia di tasso (variabile, fisso o misto) e dal momento in cui l’estinzione viene effettuata. Ricordate che si tratta di penali massime: nulla impedisce che nella rinegoziazione con la banca possano essere totalmente eliminate.

Mutui a tasso variabile

Nei mutui a tasso variabile sono compresi i mutui variabili a rata costante e con cap. Ecco quali sono le penali massime previste.

Momento di estinzione anticipata rispetto alla durata del mutuo	Penale massima estinzione anticipata
Prima del terzultimo anno della scadenza	0,5%
Nel terzultimo anno	0,2%
Negli ultimi due anni	0%

È anche prevista anche una clausola di salvaguardia: se la penale del contratto di mutuo è pari o uguale al massimo definito dall’Accordo, allora la penale di contratto viene ridotta dello 0,20%. Ad esempio, se la penale di contratto è lo 0,50% allora diventa lo 0,30% e poi zero già dal terzultimo anno.

Mutui a tasso fisso

Se stipulati fino al 31 dicembre 2000, valgono le penali massimi previste per i mutui a tasso variabile. Se stipulati dal 1 gennaio 2001 in avanti, si applicano invece le successive penali massime:

Momento di estinzione anticipata rispetto alla durata del mutuo	Penale massima estinzione anticipata
Nella prima metà del piano di ammortamento	1,90%
Nella seconda metà del piano di ammortamento prima del terzultimo anno	1,50%
Nel terzultimo anno	0,20%
Negli ultimi due anni	0%

A titolo di esempio, se un mutuo ha durata 30 anni ed è estinto al 13esimo anno, la penale massima è dell’1,90%, se estinto nel 18esimo anno è dell’1,50%.

Anche in questo caso c’è una clausola di salvaguardia se le penali di contratto sono pari o inferiori a quelle massime indicate dall’Accordo allora le penali di contratto vengono ridotte di una percentuale:

• pari allo 0,25% se la penale di contratto è pari o superiore a 1,25%;

• pari allo 0,15% se la penale di contratto è inferiore a 1,25%.

Mutui a tasso misto

Sono tali i mutui che prevedono una rinegoziazione del tasso a determinate scadenze (ad esempio ogni due anni o tre anni, si può cambiare il tasso fisso in variabile o viceversa).

Se il mutuo a tasso misto è stato stipulato fino al 31 dicembre 2000 si applicano le penali massime previste per i mutui a tasso variabile.  Stesse penali massime si applicano ai mutui a tasso misto stipulati dal 1 gennaio 2001 in avanti, se la revisione dei tassi è fatta da contratto con una cadenza biennale o inferiore al biennio (per esempio ogni anno o ogni sei mesi).

La clausola di salvaguardia è uguale a quella dei mutui a tasso variabile (quindi riduzione della penale di contratto dello 0,20%).

Invece per i mutui a tasso misto stipulati dal 1 gennaio 2001 in avanti e che prevedono una revisione del tasso con cadenza superiore ai due anni, se il tasso in vigore al momento dell’estinzione è il tasso variabile, allora si applicano le penali massime del tasso variabile, se invece è il tasso fisso allora si applicano le penali massime previste per il tasso fisso (il periodo di ammortamento sarà in questo caso sostituito dalla durata del tasso fisso fino alla scadenza del contratto). Per la clausola di salvaguardia valgono le regole previste per i mutui a tasso fisso stipulati dal 1 gennaio 2001 in avanti (meno 0,25% o meno 0,15% a seconda dell’ammontare della penale in contratto).

Come scegliere il mutuo migliore

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