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Ipoteca, fideiussione, polizze. Quali garanzie servono per avere un mutuo?

22 gennaio 2021
garanzie mutuo

Se stai cercando un mutuo, ti avranno sicuramente parlato della necessità di avere delle garanzie di vario tipo per passare l’istruttoria, cioè la verifica da parte della banca delle condizioni di affidabilità finanziaria necessarie per poter concedere ad una persona un mutuo. Ecco tutto quello che c’è da sapere.

Sei pronto per accendere un mutuo ma devi prima informarti sul tema delle garanzie. Che cosa sono? A che cosa servono?

Ci sono diversi tipi di garanzia ma la principale di un mutuo è l’ipoteca: il mutuo è infatti un finanziamento di lungo periodo che può arrivare tranquillamente ad una durata di 30 anni (e in alcuni casi anche a 40 anni), e di importo rilevante che è garantito da un’ipoteca iscritta su un’abitazione di proprietà del richiedente (nel caso dei mutui fondiari la stessa abitazione che si sta acquistando o ristrutturando e in cui si è stabilita la propria residenza).

Che cos’è l’ipoteca?

Si tratta di una garanzia di tipo reale che viene iscritta nei registri immobiliari pubblici a garanzia del rimborso di un mutuo. Infatti, per questo motivo, il mutuo è un atto pubblico che può essere stipulato solo davanti ad un notaio, pubblico ufficiale. L’ipoteca dà diritto a chi vanta un credito (quindi nel caso di un mutuo la banca) di vendere la casa per soddisfarsi del mutuo non pagato nei termini previsti dal contratto e dalla legge. Ma non è una cosa immediata. La banca deve seguire una specifica procedura.

Innanzitutto, deve dichiarare il cliente decaduto dal beneficio del termine: la banca deve inviare al debitore una lettera in cui gli comunica il mancato pagamento di più rate del mutuo (almeno 7) e di non concedergli più il pagamento rateizzato. Quindi chiede al cliente di pagare il saldo del debito.

La decadenza del beneficio del termine può avvenire solo se non sono state pagate almeno 7 rate (anche non consecutive). La banca quindi deve chiedere un titolo esecutivo, cioè il pignoramento dell’abitazione e quindi può procedere alla sua vendita all’asta.

Su un immobile possono essere iscritte più ipoteche da parte di creditori diversi. In simili circostanze, per stabilire quale creditore ha la priorità, si adotta il criterio di chi prima ha iscritto ipoteca. Chi iscrive per primo l’ipoteca nel registro immobiliare, viene soddisfatto per primo. Dopo che si è soddisfatto in modo integrale, estinguendo il suo credito, si può passare al creditore successivo, e via di seguito.

Per questo motivo si parla di ipoteca di primo grado, secondo grado, terzo grado, e via di seguito.È chiaro che una banca per concedere un mutuo chieda obbligatoriamente una ipoteca di primo grado.

L’ipoteca viene iscritta non per il valore del mutuo ma per un valore più alto, pari al 150% o 200% del valore del mutuo in modo da poter coprire, con la vendita della casa, l’intero capitale concesso più le spese e gli interessi ed eventuali interessi di mora. >

Mutuo senza ipoteca: quali sono le altre alternative?

Abbiamo detto che ci sono diversi tipi di garanzia, e che quando si parla di mutuo, la principale è l’ipoteca. Ma insieme all’ipoteca ci possono essere altre garanzie aggiuntive richieste dalla banca. Quali sono le altre garanzie che devono essere prese in considerazione?

In alcuni casi, la banca può richiedere ulteriori garanzie oltre all’ipoteca. Ad esempio, se il cliente è un lavoratore precario oppure se la rata da pagare è troppo alta rispetto allo stipendio mensile del mutuatario la banca può richiedere una fideiussione. Vediamo insieme che cos’è e come funziona.

Fideiussione con garante

Nel caso di un mutuo senza ipoteca, la fideiussione con garante prevede che una terza persona, come un parente, farà da garante per il soggetto che vuole ottenere il mutuo così da intervenire se non riesce a restituirlo.

Fare da garante è un grande impegno perché si è debitore in solido al pagamento delle rate insieme al mutuatario. Ciò significa che, se una rata non viene pagata, la banca potrà chiedere il pagamento anche al garante. E che se non lo fa anche lui rischia di essere segnalato come cattivo pagatore presso i Sic (sistemi di informazione creditizia).

Inoltre, essere garante incide anche sulla propria capacità reddituale di chiedere ulteriori finanziamenti, un aspetto da non sottovalutare se poi si dovesse avere necessità di chiedere per esempio un proprio mutuo.

Caratteristiche del garante

Quasi sempre i garanti di un mutuo, sebbene non sia un requisito necessario, sono familiari o amici che hanno un legame affettivo con chi richiede il mutuo e possono aiutarlo nell’ottenerlo.

Quando la banca deve valutare le caratteristiche del garante non considera il vincolo parentale o amicale ma l’età e il patrimonio:

  • Un limite è l’età: alla scadenza del mutuo, il garante non deve aver superato in genere i 75 anni di età;
  • L’altro è la sua affidabilità finanziaria, il reddito o il patrimonio del garante, devono potergli permettere di saldare le rate in caso di insolvenza del richiedente.

Come tutelarsi

È importante verificare che cosa prevede il contratto di mutuo o l’apposita scrittura privata di fideiussione rispetto alla garanzia del Fideiussore. Ci saranno delle clausole da leggere attentamente prima della stipula del mutuo davanti al notaio per capire cosa comporta la fideiussione e quali sono i casi in cui è possibile revocare il garante o sostituirlo.

Ovviamente è diritto del garante ottenere il contratto prima della firma per poterlo leggere con attenzione e sarebbe bene pretendere sempre che ci sia una clausola che preveda la sua sostituzione o revoca.

Revoca del garante

Il garante rimane tale per tutta la durata del mutuo o fino a che esso viene estinto. Ma ci sono delle procedure da seguire per sostituirlo o revocarlo. Nel caso ci sia la possibilità di sostituire il garante nel contratto firmato, la banca, prima di accettare la nuova fideiussione, verificherà che siano adeguate le caratteristiche del nuovo garante in termini di età e di affidabilità finanziaria.

La sostituzione del garante avviene con una scrittura privata. Può anche accadere che la banca accetti di revocare il garante senza sostituirlo con uno nuovo: questo avviene perché, ad esempio, il mutuatario ha migliorato nel corso del tempo la sua situazione finanziaria e dunque è considerato così affidabile dalla banca da non aver più bisogno di una fideiussione a garanzia del suo mutuo.

Mutuo garantito dallo Stato

In alcuni casi specifici c’è la possibilità di ottenere un mutuo garantito dallo Stato: non c’è bisogno di un garante o di una fideiussione. Uno di questi casi è il mutuo garantito dal Fondo di garanzia mutui prima casa gestito da Consap. In questo caso, attraverso il Fondo, lo Stato interviene garantendo il 50% della quota capitale dei mutui richiesti. La presenza della garanzia statale fa sì che non ci sia possibilità per la banca di pretendere un garante.

Alcuni consigli utili

Ricordiamo che, in base alle normative, la casa su cui è iscritta ipoteca a garanzia di un mutuo deve essere assicurata sempre contro il rischio incendio e scoppio. Questo obbligo è assolutamente comprensibile visto che è importante che la casa su cui è iscritta l’ipoteca non perda valore in caso di evento negativo.

Per questo motivo, quando si chiede un mutuo, viene anche fatta sottoscrivere una polizza assicurativa a garanzia del rischio incendio o scoppio dell’abitazione ipotecata. Questa polizza si deve per forza avere ma non è necessario comprare quella offerta dalla banca che concede il mutuo. Anzi, è diritto del cliente poterla comprare altrove se ad esempio trova condizioni economiche più favorevoli.

Può anche accadere che se la banca valuta particolarmente a rischio un mutuatario, per concedergli il mutuo gli chieda anche di sottoscrivere una polizza vita a copertura del credito (CPI) che interviene ad esempio a pagare il capitale residuo del mutuo nel caso il mutuatario muoia.

Esistono inoltre coperture CPI che intervengono in caso di perdita del lavoro oppure di invalidità permanenti gravi. In tutti questi casi, se c’è la richiesta obbligatoria di sottoscrivere una polizza vita per avere un mutuo o una surroga, il cliente deve avere sempre la possibilità di cercare la polizza sul mercato alle condizioni migliori. Se la banca non lo permette compie una pratica scorretta a cui ci si può opporre e che è stata già sanzionata anche dall’ Antitrust (vedi news).

Infine, ricordiamo che esiste anche una garanzia statale che interviene a garanzia dei mutui concessi a persone a rischio come lavoratori precari, giovani under 35 anni o nuclei familiari con minori e unico genitore. Si tratta del Fondo di garanzia mutui prima casa gestito da Consap.

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