Scegliere il mutuo per la prima casa è una delle decisioni economiche più rilevanti per una famiglia e, prima ancora di confrontare le offerte, è utile per conoscere nel dettaglio i requisiti per richiedere il mutuo. Il mercato, infatti, è affollato di proposte difficili da confrontare, con tassi che cambiano rapidamente e condizioni contrattuali non sempre immediate da interpretare. A rendere il quadro ancora più complesso è il livello dell’IRS a 30 anni vicino ai livelli più alti degli ultimi dieci anni: un riferimento chiave per i mutui a tasso fisso che incide direttamente sulle condizioni offerte dalle banche. Questo significa che, anche quando le offerte sembrano simili, orientarsi tra le diverse soluzioni richiede maggiore attenzione rispetto al passato.

Mutuo prima casa: meglio un tasso fisso o variabile?

La prima scelta riguarda il tipo di tasso. Il tasso fisso offre una rata stabile ed è indicato per chi cerca certezza: in genere si considera sostenibile una rata fino al 33% del reddito netto mensile. Il tasso variabile parte spesso da una rata più bassa, ma può crescere nel tempo: questo significa che la rata iniziale non è quella che pagherai per tutta la durata del mutuo. Infatti, in scenari di stress dei mercati la rata può aumentare anche oltre il 40%, e per questo si adotta in genere un criterio più prudente, con una rata non oltre il 25% del reddito netto. La scelta tra tasso fisso o variabile dipende quindi soprattutto dalla durata del mutuo e dalla capacità di assorbire eventuali variazioni della rata. Presta, inoltre, particolare attenzione alle formule del tipo: “tasso fisso per 5 anni, poi sei libero di scegliere se continuare con il tasso fisso o passare al variabile”. Quella libertà è solo apparente e nasconde un equivoco: allo scadere del periodo iniziale sarete chiamati a scegliere tra i nuovi tassi di mercato in vigore in quel momento.

Come confrontare le offerte in modo intelligente (TAEG, spread, indice)

Per confrontare correttamente le offerte di mutuo è fondamentale andare oltre il tasso nominale pubblicizzato. Gli elementi chiave da considerare sono:

il TAEG, che include interessi e costi accessori;
lo spread, cioè il margine applicato dalla banca;
l’indice di riferimento (IRS per i mutui a tasso fisso, Euribor per quelli variabili);
le spese iniziali di istruttoria e perizia;
le clausole contrattuali. Cioè le condizioni di gestione nel tempo.

Solo analizzando questi aspetti nel loro insieme è possibile confrontare offerte diverse in modo corretto e capire il costo reale del mutuo nel lungo periodo.

Domande frequenti

Posso cambiare banca dopo aver acceso il mutuo?

Sì, è possibile grazie alla surroga, che consente di trasferire il mutuo a un’altra banca con condizioni più vantaggiose. La procedura è gratuita per legge e non prevede penali. Puoi usarla per ottenere un tasso più basso, ridurre la rata o modificare alcune condizioni del finanziamento. È una soluzione molto utilizzata quando il mercato offre opportunità migliori rispetto a quelle del momento in cui hai acceso il mutuo.

Posso estinguere il mutuo in anticipo?

Sì, puoi chiudere il mutuo prima della scadenza naturale, sia totalmente sia parzialmente. Nei mutui per l’acquisto della prima casa stipulati negli ultimi anni non sono previste penali per l’estinzione anticipata. Questo ti permette, ad esempio, di ridurre il debito se ricevi una somma importante o di liberarti completamente del mutuo prima del previsto, risparmiando sugli interessi futuri.

Qual è l’importo massimo che posso chiedere?

L’importo del mutuo dipende principalmente dal valore dell’immobile e dalla tua capacità di rimborso. In genere le banche finanziano fino all’80% del prezzo o del valore di perizia, ma in alcuni casi si può arrivare anche al 100% se ci sono garanzie aggiuntive o si accede a fondi statali. Un altro fattore decisivo è il reddito: la rata mensile difficilmente può superare circa un terzo delle entrate nette. Questo significa che non conta solo il valore dell’immobile, ma soprattutto la sostenibilità della rata nel tempo.

Quali documenti servono per ottenere il mutuo?

La banca richiede documenti personali, reddituali e relativi all’immobile. Tra i principali: documento d’identità, codice fiscale, buste paga o dichiarazioni dei redditi, estratti conto e documentazione dell’immobile (compromesso, visura catastale, planimetria, APE). A questi si aggiungono i documenti specifici della pratica di mutuo e la polizza assicurativa obbligatoria.

Quali spese devo considerare oltre al mutuo?

Oltre alla rata, l’acquisto di una casa comporta diversi costi accessori spesso sottovalutati. Tra questi ci sono le spese notarili, che includono sia l’atto di compravendita sia quello di mutuo, e le imposte legate all’acquisto, che variano a seconda che si compri da un privato o da un costruttore. La banca richiede inoltre una perizia tecnica dell’immobile e applica costi di istruttoria. È obbligatoria anche una polizza assicurativa contro incendio e scoppio. A queste voci possono aggiungersi eventuali costi di agenzia immobiliare e spese iniziali, come l’arredo o piccoli lavori, che è sempre prudente considerare fin dall’inizio.

Quanto tempo ci vuole per ottenere un mutuo per la prima casa?

I tempi medi, dalla presentazione della domanda fino al rogito, possono variare indicativamente da 2 a 6 mesi, in base alla completezza della documentazione, ai tempi di istruttoria della banca e alla perizia sull’immobile. Prepararsi per tempo e conoscere tutte le fasi del processo consente di ridurre ritardi e incertezze, arrivando al rogito con maggiore serenità.

Serve un garante?

Se il reddito è basso, discontinuo o il contratto di lavoro non è considerato sufficientemente stabile, la banca può richiedere un garante. Questa figura si impegna a pagare le rate nel caso in cui tu non riesca a farlo, offrendo quindi una sicurezza aggiuntiva all’istituto di credito. Avere un garante può anche aiutarti a ottenere condizioni migliori.