Vendere casa da privato: cosa sapere e documenti necessari
Chi è disposto a dedicare qualche ora per curare gli annunci di vendita ed organizzare le visite dei potenziali acquirenti, può risparmiare una bella somma vendendo casa senza passare dall'agenzia: ad esempio per un immobile venduto a centomila euro, almeno tremila euro vanno all'agente immobiliare. Per di più chi vende può sempre contare sull’aiuto del notaio che in ogni caso deve intervenire obbligatoriamente nella compravendita.
- articolo di
- Alessandra Maggioni
Vendere la propria la propria casa senza agenzia è più semplice di quello che sembra. Il primo passo è fare una valutazione del valore dell'immobile per stabilire un prezzo di vendita che sia in linea con il mercato, si comincia con guardare i prezzi degli immobili venduti in zona leggendo gli annunci di vendita e controllando presso le borse immobiliari delle Camere di Commercio.
Bisogna poi tener conto di altri parametri che incidono sul prezzo come: l’età dello stabile, lo stato di manutenzione, il piano, la presenza dell’ascensore e di altri servizi, il tipo di riscaldamento/raffrescamento, l’esposizione, la rumorosità, la vicinanza di parcheggi ecc.
Poi bisogna pensare a pubblicizzare la vendita con cartelli, passaparola o annunci su siti specializzati, indicando sempre l’indice di prestazione energetica dell’immobile contenuto nell’APE: se non ce l'hai o l'hai perduto, in questo speciale trovi una guida alla certificazione energetica degli edifici in cui ti spieghiamo, come si ottiene, cosa deve contenere e chi la rilascia.
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I documenti necessari
Il notaio ha il dovere di informare le parti riguardo tutti gli obblighi che la legge prevede per la documentazione da allegare alla vendita, inoltre ha il dovere di fare la maggior parte degli accertamenti. Dal momento che ogni immobile è un caso a sé, la mossa più saggia, per chi vende casa senza agenzia, è quella di consultare il notaio sin dall’inizio per ricevere il supporto necessario e verificare quali documenti siano davvero necessari.
Importante anche informarsi presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune per avere informazioni precise sulle norme urbanistiche locali. La raccolta di tutta la documentazione che serve per vendere una casa è un lavoro gravoso ma fondamentale per la buona riuscita delle trattative e della vendita.
Di norma, oltre all' atto di provenienza dell'immobile (ad esempio il rogito, la donazione), ecco quali sono i documenti che il venditore deve preparare:
- La conformità catastale ed edilizia;
- L'attestato di Prestazione Energetica (APE);
- L'agibilità dell'immobile;
- La dichiarazione di conformità degli impianti.
La conformità catastale ed edilizia
L’atto notarile è nullo se il venditore non dichiara che i dati catastali e la planimetria depositata in Catasto sono conformi allo stato di fatto esistenti e se non risultano dal rogito gli estremi dei titoli abilitativi. Il venditore si assume la responsabilità civile e penale di dichiarare che l’immobile venduto è conforme alle leggi catastali edilizie e urbanistiche e la dichiarazione viene riportata dal notaio nel rogito. Infatti, conformità catastale ed edilizia di un immobile sono i principali elementi che l’ acquirente deve verificare e che il venditore deve garantire al momento del rogito.
Per conformità catastale si intende che lo stato di fatto dell’immobile che si vende deve corrispondere esattamente ai dati e alle planimetrie depositate in Catasto e al progetto depositato in Comune. La documentazione catastale da allegare al rogito consiste in visura e planimetria, comprensiva di eventuali variazioni o frazionamenti.
Riguardo la conformità edilizia invece è fondamentale che il rogito riporti gli estremi dei titoli abilitativi principali, cioè gli atti amministrativi chiesti per la costruzione, per i condoni e per interventi importanti, a seconda dei casi: permesso di costruire, licenza o concessione edilizia, autorizzazioni, DIA, SCIA, CILA, titoli in sanatoria, ecc..
L'attestato di Prestazione Energetica (APE)
L’ APE Attestato di Prestazione Energetica, è il documento che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile, contiene anche la classe energetica dell’immobile contrassegnata da un indicatore alfabetico in cui la lettera G rappresenta l’indice di prestazione più energivoro mentre la lettera A rappresenta l’indice minor consumo.
In pratica questo documento consente all’acquirente di valutare e confrontare la prestazione energetica degli edifici e di scegliere con più consapevolezza la casa da acquistare. I parametri energetici dell’immobile vanno indicati già nell’annuncio di vendita e l’ APE deve essere obbligatoriamente allegato al contratto di compravendita. Non solo, il contratto deve contenere una clausola con la quale l’acquirente dichiara di avere ricevute le informazioni e la documentazione sulla prestazione energetica.
Se non si rispettano queste regole, si incorre sanzioni severe che vanno da € 3.000,00 a € 18.000,00 e da € 500,00 a € 3.000,00 se non si ottempera all’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita. L’attestato è rilasciato da tecnici autorizzati e regolato da normative regionali piuttosto complesse che nella maggior parte dei casi prevedono l’obbligo per Il venditore di fornire questo documento già nella fase delle trattative.
L'agibilità dell'immobile
Il venditore garantisce che l’immobile ha tutti i requisiti necessari di agibilità e, se possiede la documentazione relativa, deve consegnarla all’acquirente. A partire dal 2016 il documento che attesta i principali requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e la conformità degli impianti e conformità dell'immobile rispetto al progetto presentato in Comune è la segnalazione certificata di agibilità SCA. La certificazione attesta anche l’idoneità della destinazione dell’immobile all’uso al quale è adibito (ad es. abitazione).
La SCA viene rilasciata dal Comune dove si trova l’immobile presso lo Sportello Unico per l’Edilizia e sostituisce i vecchi “certificati di agibilità” e “abitabilità”. Se manca la SCA, per i fabbricati divenuti agibili prima dell’11 dicembre 2016, il venditore può consegnare all’acquirente il vecchio certificato di agibilità, in alcuni casi anche l’agibilità manca perché il Comune non ha rilasciato alcuna documentazione e l’agibilità si è formata per silenzio assenzo, in tal caso il venditore può presentare la documentazione che dimostra la presentazione dell’istanza.
Alcuni immobili non hanno i requisiti per ottenere l’agibilità, in questa ipotesi la vendita è comunque valida ma è fondamentale che questa mancanza sia citata già nel contratto preliminare e che l’acquirente sia d’accordo. Esempi di immobili venduti senza agibilità sono gli immobili in costruzione, per i quali l’agibilità viene richiesta dopo l’ultimazione dei lavori e gli immobili costruiti nel centro storico delle città prima del 1934.
Se invece esiste la possibilità di conseguire l’agibilità entro la data del rogito, nel preliminare si potrà inserire una clausola che subordina la stipula del rogito alla presentazione della documentazione di agibilità da parte del venditore.
La dichiarazione di conformità degli impianti
La legge prevede che gli impianti esistenti negli edifici a prescindere dall’epoca di costruzione, debbano essere realizzati e installati a regola d’arte e nel rispetto delle norme di sicurezza. La conformità si valuta con riferimento alla normativa in vigore all’epoca in cui gli impianti sono stati realizzati, rifatti o adeguati. Se gli impianti sono dotati di dichiarazioni di conformità, il venditore ha l’obbligo di consegnarle all’acquirente insieme al libretto di uso e manutenzione, se esistente.
Nel caso gli impianti non siano conformi o le dichiarazioni di conformità manchino è comunque possibile vendere l’immobile se c’è il consenso dell’acquirente. Come per l’agibilità, la questione va regolata già nel contratto preliminare. In caso contrario l’acquirente potrebbe rifiutare di concludere il contratto, o dopo la conclusione, risolvere il contratto o chiedere un rimborso. In ogni caso il venditore potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni subìti a causa della non conformità.
Nelle nuove costruzioni o quando si eseguono lavori sugli impianti - elettrici, idrici, radiotelevisivi, antenne e impianti elettronici in generale, riscaldamento, condizionamento e climatizzazione, idro-sanitari, di distribuzione di gas, antincendio, impianti di automazione di porte, barriere e cancelli ecc. - di una casa, il tecnico responsabile dei lavori rilascia la “certificazione di conformità” dell’impianto, cioè un documento con il quale l’installatore attesta la conformità dell’impianto alle norme vigenti e alle specifiche tecniche richieste.
La dichiarazione che certifica la conformità di un impianto deve essere accompagnata da una serie di allegati (progetto, materiali, certificato di iscrizione alla camera di commercio della ditta che ha eseguito i lavori ed eventuali dichiarazioni di conformità lasciate precedentemente). Le imprese “abilitate” hanno diritto a un certificato di riconoscimento, da rilasciarsi dalle competenti commissioni provinciali per l’artigianato o dalle competenti Camere di Commercio. In alternativa alla dichiarazione di conformità, nel caso in cui questa non sia mai stata prodotta o non sia più reperibile, la conformità degli impianti può essere attestata mediante la dichiarazione di rispondenza resa da un professionista iscritto all’Albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste.
La chiusura della trattativa
È importante avviarsi alla trattativa avendo ben chiaro il prezzo che si vuole raggiungere, il prezzo minimo sotto il quale non si vuole scendere ed eventuali concessioni che si è disposti a fare. Oltre agli aspetti economici bisogna considerare anche le modalità di pagamento e quante tranche sono previste, ad esempio potrebbe essere conveniente concedere uno sconto sul prezzo in cambio di un congruo anticipo che l’acquirente può esborsare già alla firma del preliminare.
In altre ipotesi si potrebbe mantenere alto il prezzo concedendo all’acquirente di anticipare o posticipare la data del rogito in base alle sue esigenze. Fondamentale è essere pazienti sapendo che difficilmente si arriva ad una conclusione in pochi giorni. Da un punto di vista legale, la trattativa si conclude quando chi ha fatto la proposta riceve l’accettazione dell’altra parte.
Torna all'inizioIl contratto preliminare
Il contratto preliminare, denominato impropriamente “compromesso”, non determina il passaggio di proprietà dell’immobile, ma fa sorgere in entrambi i contraenti l’obbligo di stipulare il contratto definitivo. Non bisogna sottovalutare la firma di questo atto dal momento che gli elementi essenziali dell’accordo si fissano proprio con il contratto preliminare e il notaio dovrà tenerne conto nella redazione del rogito.
Modalità di pagamento, necessità di accedere ai locali per lavori prima della vendita, eventuale permanenza di un inquilino, sono tutti aspetti che vanno regolati al momento di fare il compromesso. Ricordati che da marzo scorso i preliminari si posso registrare direttamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate senza dover recarsi fisicamente in un ufficio. Rivolgiti al notaio per ogni dubbio.
Torna all'inizioI rischi di vendere casa tra privati
In una compravendita il venditore è sicuramente la parte forte, i rischi che corre non sono tanto legati all’assenza di un mediatore quanto al fatto di accordarsi correttamente sulle modalità di pagamento e di consegna dell’immobile e nell’essere estremante corretto nelle informazioni che si danno all'acquirente.
Riguardo al primo aspetto è necessario essere chiari sulle modalità di pagamento dell’immobile non accettando acconti ma solo caparre. Farsi pagare il saldo con assegno circolare o depositando la somma presso il notaio prima del rogito, in questo modo il venditore ha la garanzia d’incassare la sua parte.
Riguardo al secondo aspetto, per mettersi al riparo da successive rivalse dell’acquirente è necessario essere completamente trasparenti sulle qualità dell’immobile, riportando sul contratto preliminare tutti i vizi, le spese condominiali in sospeso, la presenza di ipoteche o la mancata conformità degli impianti.
Bisogna tener presente che né il notaio né l’agenzia immobiliare sono tenuti a verificare la presenza di eventuali difformità urbanistiche, quindi in caso di dubbi meglio chiedere una relazione tecnica a un professionista (ad esempio architetto, ingegnere).
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