stretta di mano

Guida alla scelta

Il mutuo è un contratto di finanziamento che ci impegna per cifre consistenti e per lungo tempo. È bene, quindi sceglierlo con attenzione. Ecco i nostri consigli per capire qual è il mutuo più adatto a te: capitale da chiedere, durata, tipo di tasso d’interesse.

Come si sceglie un mutuo

Per prima cosa bisogna scegliere il capitale da chiedere e la durata del mutuo. Due valori strettamente collegati e che insieme al tasso d’interesse determinano la rata mensile del mutuo. Inoltre, bisogna prestare attenzione al rapporto tra il capitale erogato dalla banca e il valore di perizia della casa per il cui acquisto si chiede il mutuo e su cui verrà iscritta ipoteca a garanzia della banca. Questo rapporto si chiama “loan to value”, “LTV” e in genere non supera l’80%.

Torna all'inizio

L’importo della rata

La banca non concede un mutuo che ha una rata periodica che supera il 33% del reddito mensile del cliente. Le ragioni della banca sono diverse prima fra tutte quella di tutelarsi dal rischio di non avere le rate ripagate completamente o pagate in ritardo. Questo criterio, però, va anche a vantaggio del cliente perchè evita il rischio di un suo sovraindebitamento. Per poter avere rate più alte occorre procurarsi delle garanzie aggiuntive: ad esempio un garante, un fideiussore che garantisca la banca del pagamento, nel caso in cui il mutuatario non paghi la rata.

Torna all'inizio

La durata

Quale durata scegliere? Ricordiamo che il mutuo ha una durata compresa tra i 5 anni e i 40 anni. A durate più lunghe corrispondono interessi più alti per il finanziamento, ma allungare la durata del mutuo significa anche avere delle rate periodiche più basse e dunque più sostenibili.

Torna all'inizio

Che mutuo posso permettermi?

Un mutuo che per durata, capitale e tasso abbia una rata periodica che non supera mai un terzo del reddito del cliente (o del suo nucleo familiare). Facciamo un esempio. Luca, che guadagna 1500 euro al mese, ha trovato un mutuo con il tasso del 3%. A queste condizioni se sceglie un mutuo con durata 20 anni potrà avere al massimo un capitale di 104.130 euro, ma solo se la casa che deve acquistare ha un valore di perizia di 130.163 euro. Comunque, deve avere da parte sempre 26.033 euro.

Usa il nostro calcolatore per capire quanto capitale potrà darti la banca.

Torna all'inizio

Fisso o variabile: che tipo di tasso scegliere

Nel caso di tasso fisso, il tasso d’interesse del mutuo è determinato una sola volta al momento della stipula del mutuo. Per calcolarlo si prende in considerazione lo spread determinato dalla banca e l’indice IRS (interest rate swap). La rata è sempre la stessa non cambia nel corso del tempo con i tassi di mercato e questo è di certo una formula assicurativa molto importante.

Però un mutuo fisso costa sempre di più di uno variabile. In quest’ultimo caso, il tasso d’interesse è determinato per ogni rata periodica come somma dello spread e del tasso euribor (o tasso bce). In caso di euribor negativo il tasso dovrebbe essere più basso dello spread del contratto. Ma non è sempre così. Molte banche hanno introdotto, spesso senza neppure scriverlo nel contratto un floor, un pavimento, un valore sotto cui il tasso del mutuo non può scendere (e spesso è il valore dello spread, cioè se l’euribor è negativo lo si considera pari a zero). Banca d’Italia ha richiamato all’ordine le banche che hanno applicato il floor dal 2015 in avanti senza averlo previsto nel contratto. Si tratta ovviamente di un comportamento scorretto e dunque le banche sono state invitate a restituire ai clienti gli interessi che hanno pagato in più.

A nostro avviso che il floor sia scritto in contratto o meno la sua applicazione è comunque vessatoria per il cliente. Si tratta, infatti, di una previsione che va sempre a svantaggio del cliente e che non è controbilanciata dalla presenza di un tetto massimo quando i tassi di mercato sono in crescita. C’è un evidente squilibrio tra le parti, la bilancia pende nettamente a favore delle banche. Per questo abbiamo chiesto ai Giudici di intervenire per far eliminare queste clausole dai contratti di mutuo e restituire ai clienti quanto hanno pagato in più da marzo 2015 per la presenza del floor. Nel nostro comparatore di mutui abbiamo evidenziato quelli che hanno questa clausola nei loro contratti.

Torna all'inizio

Il tasso misto

C’è anche il tasso misto che è un mix di fisso e variabile (lo potremmo definire un mutuo variabile con “paracadute”). Ne esistono di diversi tipi.

  • I mutui variabili a rata costante. Sono mutui variabili che prevedono il pagamento di una rata costante nel tempo con poi un allungamento del piano di ammortamento e una maxi rata finale se i tassi di mercato sono in crescita e la rata pagata non è stata sufficiente nel tempo a pagarli in toto.
  • I mutui con cap. Mutui variabili il cui tasso non può mai superare un valore massimo chiamato cap. Perché possano essere interessanti il cap deve essere un valore in linea con i tassi fissi del periodo.
  • I mutui con rinegoziazioni predefinite. Il mutuo nasce variabile e lo rimane per un certo periodo di tempo (3-5 anni). Poi, a scadenze predefinite, c’è la possibilità di passare da variabile a fisso secondo il tasso IRS del cambio. Non ci piace molto, soprattutto in un mercato con tassi bassissimi, ai minimi come il nostro. Se proprio si vuole scegliere il fisso meglio farlo oggi con i tassi attuali piuttosto che tra i 5 anni in cui i tassi saranno quasi sicuramente cresciuti.

In generale la flessibilità del tasso misto si paga con uno spread più alto di un variabile tout court.

Torna all'inizio

I nostri consigli

Una volta scelto il tasso, il capitale e la durata si devono sempre confrontare le condizioni di diversi operatori. I tre concetti base sono: concorrenza, confronto, mobilità. È sempre bene confrontare, non fermarsi solo all’offerta della banca in cui si ha il conto corrente.

Confrontate sempre più offerte sapendo che per legge è vostro diritto avere i documenti di informativa precontrattuale fin dall’inizio, insieme ad una consulenza senza conflitti di interesse. Sui siti online delle banche si trovano le informazioni economiche generali sul credito ipotecario (i vecchi foglietti informativi). Con quelli, basandovi sul taeg, potete già farvi un’idea. Se sei nostro socio, con il nostro servizio online puoi confrontare il taeg di prestiti e finanziamenti. Puoi anche chiedere copia delle condizioni contrattuali prima della firma. Non scegliere, però, solo in base al tasso, ma considerate anche le spese come il Taeg.

Torna all'inizio

Le polizze assicurative

Occorre fare attenzione alle vendite combinate di mutuo e polizze assicurative. Non diciamo di certo che le coperture assicurative non sono utili, ma non vogliamo che siano imposte coperture assicurative il cui prezzo è più alto di quello di mercato, vendute dalla banca per interesse economico e non per interesse del cliente. Nel caso in cui la banca ti imponga di acquistare una polizza assicurativa vita per avere il mutuo, è tuo diritto avere due preventivi assicurativi di due compagnie non legate alla banca ed hai 10 giorni di tempo per cercare altrove polizze più adeguate o più convenienti.

Torna all'inizio

Se la banca ti obbliga ad aprire un conto

Se, per darti il mutuo, la banca ti chiede di aprire un conto presso di lei sta mettendo in atto una pratica scorretta a cui ci si può opporre. Non c’è nessun motivo di avere un conto corrente nella banca erogatrice per pagare le rate, che possono essere saldate con un addebito sul conto del cliente mutuatario ovunque esso sia. Unica accortezza: la banca che vi eroga il mutuo vi potrebbe far pagare un incasso rata per ogni pagamento che di solito non si applica se l’addebito avviene su un conto aperto nella banca stessa. Si tratta di un trade off economico. Il costo “incasso rata” rientra comunque nel taeg del mutuo. Quando usi il nostro comparatore di mutui online, indica anche in che banca hai il conto corrente: terremo conto nel calcolo del Taeg anche di eventuali spese di incasso rata.

Confrontate sempre più offerte sapendo che per legge è vostro diritto avere i documenti di informativa precontrattuale fin dall’inizio, insieme ad una consulenza senza conflitti di interesse.  Sui siti online delle banche si trovano le informazioni economiche generali sul credito ipotecario (i vecchi foglietti informativi). Con quelli basandovi sul taeg potete già farvi un’idea. Per i nostri soci sul nostro sito noi di AC abbiamo un servizio di comparazione. Potete fare una cernita e quindi chiedere un preventivo online alle banche. E poi il PIES che è vincolante per almeno 7 gg per la banca. Potete anche chiedere copia delle condizioni contrattuali prima della firma. Ovviamente non scegliete solo in base al tasso, ma considerate anche le spese. Complessivamente occorre considerare il TAEG. Attenzione alle vendite combinate di mutuo e polizze assicurative. Non diciamo di certo che le coperture assicurative non sono utili, ma non vogliamo che siano imposte coperture assicurative il cui prezzo è più alto di quello di mercato, vendute dalla banca per interesse economico e non per interesse del cliente, acquistate dunque senza la giusta consapevolezza. Dovete sapere che è vostro diritto nel caso in cui la banca vi imponga di acquistare una polizza assicurativa vita per avere il mutuo di avere due preventivi assicurativi di due compagnie non legate alla banca ed avete 10 giorni di tempo per cercare altrove polizze più adeguate o più convenienti.

Torna all'inizio

Incasa: i servizi di Altroconsumo per la casa

Scopri Incasa: il nostro servizio per aiutarti nell'acquisto e nella vendita della tua casa, quando devi ristrutturare o affittare, se devi chiedere un mutuo o un prestito. Troverai vantaggi esclusivi dedicati ai soci e ai fan, e potrai rimanere sempre aggiornato sui decreti relativi a superbonus e agevolazioni fiscali e trovare le migliori tariffe con i nostri calcolatori.
Torna all'inizio

Domande frequenti

Rispondiamo ai dubbi più frequenti sui mutui.

Come faccio a sapere quanto posso chiedere di mutuo?

Il capitale che si può richiedere con un mutuo standard va da un minimo di 50.000 euro ad un massimo di 1 milione di euro. Ma per ottenere un mutuo occorre rispettare specifici requisiti, in particolare occorre tenere anche presente due parametri: LTV , loan to value, rapporto tra capitale erogato e valore della casa che di solito non supera l’80% se non in pochi casi e il rapporto tra la rata mensile del mutuo e le entrate del cliente che non può superare in genere il 33%. Maggiori dettagli qui

Quanto posso pagare di mutuo con il mio stipendio?

Per rispondere a questa domanda abbiamo creato un calcolatore che si trova qui; in questo modo tenendo conto del vostro stipendio, del valore della casa e del tasso di interesse del mutuo potrete sapere quanto capitale siete in grado di ottenere dalla banca ed anche la rata del mutuo per voi sostenibile. 

Quanti mesi di contratto indeterminato per chiedere un mutuo?

La banca eroga il mutuo solo a persone che superano l’istruttoria e quindi l’analisi di affidabilità finanziaria; deve infatti essere certa che il mutuatario, cioè il cliente a cui concede il mutuo, sia in grado di pagare regolarmente le rate del finanziamento. Per questo motivo al mutuatario sono chiesti documenti reddituali come i cedolini dello stipendio o la dichiarazione dei redditi. Inoltre la banca verifica anche che il contratto di lavoro del mutuatario sia stabile; in genere è sempre meglio se a tempo indeterminato ed iniziato almeno da sei mesi.

Quanti anni di mutuo conviene?

La durata del mutuo è compresa in genere tra i 10 anni e i 30 anni. Ci sono banche che concedono anche mutui di durata più breve (dai 5 anni in su) e più lunga (fino a 40 anni). C’è però un limite massimo di età per contrarre un mutuo, fissato di solito a massimo 70 anni o per meglio dire l’età del mutuatario alla fine del mutuo non può in genere superare gli 85 anni. Un 70enne potrà avere un mutuo di massimo 15 anni. Oltre a questo, la durata del mutuo dipende anche dall’entità della rata. In effetti sarebbe meglio avere un mutuo più breve possibile per pagare meno interessi, ma allungare la durata dà la possibilità, a parità di capitale, di avere rate più piccole e quindi sostenibili nei limiti del 33% delle entrate mensili (sopra questo rapporto tra rata e entrate la banca di solito non eroga il mutuo).

Cosa chiede la banca prima di concedere un mutuo?

La banca verificherà l’affidabilità finanziaria del cliente e per questo gli chiederà di portare documentazione per provare la solidità della propria situazione finanziaria: una busta paga (spesso se ne chiede più di una per verificare l’effettivo salario senza influenze dovute a trasferte, straordinari o festività soppresse). Può anche chiedere di portare l’ultima bolletta o la dichiarazione dei redditi (soprattutto se si è lavoratore autonomo). Verificherà anche che chi chiede il mutuo non sia un cattivo pagatore interrogando i SIC, le centrali rischi private. Inoltre verificherà il valore della casa che si vuole acquistare attraverso la perizia fatta da un tecnico incaricato.

Da quando si comincia a pagare il mutuo?

La prima rata di mutuo è successiva all’erogazione del capitale che avviene quasi sempre al momento della stipula del mutuo davanti al notaio o al massimo qualche giorno dopo. In genere si aspetta il primo giorno del mese successivo la stipula o l’ultimo del mese in corso. Attenzione perché spesso la banca fa iniziare il vero e proprio ammortamento solo dopo qualche mese. All’inizio ci sarà il preammortamento cioè qualche mese (al massimo un anno) in cui si pagheranno solo interessi senza restituire alcun capitale alla banca. Il mutuo vero e proprio inizierà solo dopo il preammortamento che sarebbe bene durasse poco e soprattutto con tassi di interesse non troppo alti. Verificate questo con la banca prima della firma definitiva del mutuo.

Torna all'inizio