Spese condominiali non pagate: ecco cosa succede

Con il costo della vita in aumento e le sempre maggiori difficoltà delle famiglie fragili a far quadrare i conti, può accadere che il condominio si trovi a gestire gravi casi di morosità. Cosa succede se alcuni condomini smettono di pagare la loro parte di spese e al condominio viene a mancare la liquidità necessaria per riuscire a saldare i fornitori che garantiscono servizi comuni quali pulizia, luce, manutenzione dell’ascensore, riscaldamento e altro? Oppure se, per lo stesso motivo, alle imprese che stanno eseguendo lavori straordinari – come il rifacimento del tetto, la ridipintura delle parti comuni o la sostituzione di un impianto – non viene garantito il dovuto e le maestranze incrociano le braccia? È vero che i contratti sono conclusi con l’intero condominio ed è quest’ultimo che deve onorarli, tuttavia non è escluso che in caso di inadempienza siano i singoli proprietari a doverne rispondere. Anzi, è tutt’altro che remoto il rischio che anche i condomini in regola con il pagamento delle spese siano esposti a pignoramenti.

Chi è in regola non è al sicuro

La legge vieta al creditore (impresa o professionista) di agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, se prima non ha agito contro quelli morosi. Se però quanto recuperato dai morosi non è sufficiente ad estinguere il debito condominiale, il creditore può rivalersi sugli altri in proporzione ai millesimi posseduti da ciascuno. Ma qual è l’orientamento dei tribunali che sono stati chiamati a esprimersi in casi del genere? Sebbene il tenore delle sentenze non sia concorde, c’è un filone giurisprudenziale che propende per un iter ben preciso: il creditore dovrebbe in primo luogo agire nei confronti del condominio, per esempio pignorando il conto corrente condominiale (averne uno è obbligatorio per legge) o un bene comune, per esempio un locale adibito a lavanderia. Successivamente chiama a rispondere del debito i condomini morosi. Solamente in ultima istanza dovrebbe rivolgersi ai condomini in regola con i pagamenti, ma sempre in proporzione ai millesimi posseduti.

Nella pratica, però, può capitare che il creditore scelga di chiamare in causa direttamente i condomini che hanno il patrimonio più facilmente aggredibile. Ai malcapitati non resta che agire in giudizio contro il creditore e/o rivalersi contro il condominio per recuperare le quote che non erano tenuti a pagare.

Cosa deve fare l’amministratore

Spetta all’amministrare condominiale prevenire situazioni di questo genere, cercando in primo luogo di non far accumulare i debiti. È suo dovere sollecitare i condomini morosi. In questo senso la legge è molto chiara: l’amministratore, per riscuotere le spese non pagate, è tenuto ad agire in giudizio entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.

Il primo passo è ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, cioè un provvedimento del giudice che, intimando al debitore di pagare le quote arretrate, consente al condominio di recuperare il dovuto nel giro di pochi mesi. Per emettere il provvedimento il giudice ha bisogno della prova scritta del debito, quindi servirà una copia del rendiconto e del relativo riparto, una copia dei verbali di approvazione da parte dell’assemblea e gli eventuali solleciti di pagamento inviati ai morosi. 

Comunicare i nomi dei morosi

Cosa succede se il fornitore presenta il conto prima che l’amministratore sia riuscito a recuperare le somme dovute? L’amministratore in tal caso è tenuto a comunicargli i dati dei condomini morosi affinché possa agire legalmente nei confronti dei singoli debitori.

Questi non potranno appellarsi alla legge sulla privacy. Non è invece possibile esporre nella bacheca condominiale il nome dei condomini inadempienti, perché ciò costituisce un’illecita diffusione dei dati personali, come stabilito dal Garante per la privacy e ribadito dalla Corte di Cassazione.

Penalità ai condomini morosi

In alcuni regolamenti di condominio sono previste penalità per chi non paga le quote condominiali in tempo, come l’applicazione di interessi di mora a partire dalla data di scadenza della rata. Se il regolamento non specifica il tasso di mora, quello applicato sarà il tasso di interesse legale. Inoltre, le legge consente che il regolamento condominiale possa prevedere una sanzione fino a un massimo di 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. Inoltre, quando il ritardo nel pagamento delle spese si protrae per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso da quei servizi comuni che sono fruibili separatamente, per esempio l’ascensore. Non è invece possibile sospenderlo dai servizi essenziali, come l’erogazione dell’acqua e il riscaldamento: al massimo possono essere ridotti, per evitare ulteriori aggravi del debito condominiale.

Condomini all’erta

Anche i condomini possono vigilare per evitare che i debiti si accumulino, consultando preventivi e consuntivi. Al condomino che ne fa richiesta l’amministratore è tenuto a fornire l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle eventuali liti in corso. Durante l’assemblea ordinaria, l’amministratore sottopone ai condomini l’approvazione del rendiconto dell’anno passato e il preventivo per l’anno in corso: è questo il momento in cui i condomini devono stare all’erta per evitare di approvare delibere a loro svantaggio. Se l’amministratore non dà indicazioni chiare sul bilancio e tra i condomini non ci sono esperti in contabilità per verificare che i conti siano in regola l’assemblea può nominare un revisore.

Un fondo per gli imprevisti

Sia perché essere solidali con un vicino in difficoltà economiche è una buona cosa, sia per evitare il pignoramento di beni comuni o personali, l’assemblea può decidere che il debito condominiale venga redistribuito tra tutti condomini. Non necessariamente un abbuono, potrebbe trattarsi di un prestito temporaneo. Una decisione che va presa all’unanimità e non a maggioranza, altrimenti la delibera è nulla e i condomini che hanno votato contro possono impugnarla (entro 30 giorni). Ma anche in caso di decisione unanime dei presenti, i condomini assenti possono comunque impugnare la decisione. Per farlo hanno 30 giorni dal ricevimento del verbale d’assemblea da parte dell’amministratore.

La legge prevede anche la possibilità di costituire un fondo morosi, in pratica un fondo di accantonamento che garantisce la necessaria liquidità al condominio nel caso in cui qualcuno non paghi le quote.

Se arriva un decreto ingiuntivo

Cosa deve fare il condomino di fronte un decreto ingiuntivo che intima il pagamento di una somma superiore al proprio debito con il condominio oppure una somma non assolutamente dovuta? Il primo passo è chiedere all’amministratore di intervenire per trovare un accordo con il creditore, convincendolo a rinunciare al decreto ingiuntivo ed eventualmente pagando la cifra realmente dovuta. Nel caso in cui non si arrivi a un accordo, il condomino dovrà presentare opposizione al decreto nel termine fissato dal giudice (in genere 40 giorni). Il debitore deve presentare le proprie ragioni e documentare che il credito non sussiste, in tutto o in parte. A quel punto si apre una causa secondo le regole e i tempi di un normale giudizio.  Il giudice istruttore – se i motivi sono fondati e su specifica richiesta del debitore chiamato in causa – ha la facoltà di sospendere l’esecuzione provvisoria del decreto di ingiunzione.

Debiti condominiali: li paga il nuovo proprietario?

Quando si acquista un appartamento è bene accertarsi che il venditore sia in regola con le spese condominiali, perché se esistono spese arretrate l’amministratore può chiederne il pagamento anche al nuovo proprietario. Per tutelare i bilanci condominiali, la legge infatti prevede che vecchio e nuovo proprietario siano responsabili in solido per le spese dell’anno precedente alla vendita e per quelle dell’anno in corso. 

Un bel problema per l’acquirente, dal momento che nella maggioranza dei casi, per una questione di praticità, l’amministratore non perde tempo a rincorrere il vecchio proprietario e si rivolge direttamente al nuovo. Sarà quest’ultimo che poi dovrà rifarsi sul venditore: una bella gatta da pelare. A complicare la questione, oltre alla poca chiarezza della norma, che non individua con precisione chi deve pagare cosa, c’è anche una giurisprudenza discordante. Ad esempio, per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni, alcune sentenze fanno ricadere l’obbligo del pagamento su chi è proprietario al momento della delibera di approvazione delle spese, mentre altre, invece, sul proprietario al momento dell’esecuzione dei lavori (dei quali godrà).

Ordinarie o straordinarie che siano le rate condominiali arretrate, chi acquista un appartamento in condominio farebbe bene a regolare al momento del rogito qualsiasi questione in merito. Come? Basta stabilire nell’atto notarile quale delle due parti debba pagare le spese condominiali, scontandone il costo sul prezzo complessivo della casa. 

Inoltre, poiché anche il venditore corre il rischio di pagare spese che spetterebbero all’acquirente, è importante che si ricordi di mandare quanto prima all’amministratore la comunicazione di avvenuta vendita, con la relativa documentazione. Da quel momento in poi, l’amministratore non potrà più richiedergli il pagamento di alcunché.

Se l'affittuario è inadempiente

Nelle locazioni, le spese condominiali ordinarie, a meno che il contratto non preveda altrimenti, spettano all’inquilino (affittuario). E se l’affittuario non paga? L’amministratore non può chiamarlo in causa; deve rivolgersi al proprietario dell’abitazione (fino ad agire legalmente contro di lui). Il proprietario pagherà intanto le spese condominiali e poi chiederà il rimborso all’inquilino. Se dopo due mesi dalla richiesta di rimborso, l’affittuario non ha ancora versato il dovuto, si considera automaticamente in mora e il proprietario può citarlo in giudizio. Se le spese non pagate superano l’importo di due mensilità del canone di locazione, il contratto d’affitto si considera risolto. Nella pratica significa dover avviare, tramite un avvocato, la procedura di sfratto.

Cosa succede se l’inquilino in debito con il condominio è invece un usufruttuario? L’amministratore può agire indistintamente nei confronti dell’usufruttuario e del nudo proprietario, entrambi responsabili in solido sia delle spese ordinarie sia di quelle straordinarie.

scarica il Pdf completo dell'inchiesta

Devi comprare, vendere, affittare o ristrutturare? con InCasa siamo al tuo fianco in ogni momento della vita: dall'acquisto alla vendita della tua casa, quando devi ristrutturare o affittare. I nostri consulenti ti assisteranno, potranno darti tutti gli aggiornamenti su superbonus, ecobonus e agevolazioni fiscali e per trovare il mutuo e le tariffe per le utenze migliori sul mercato. Scopri anche tutti i vantaggi esclusivi dedicati a Soci e Fan.