Mutuo: tasso fisso o variabile, come si calcolano e cosa conviene

Un mutuo è un contratto di finanziamento con cui la banca presta un capitale ad uno o più richiedenti che si impegnano a rimborsarlo pagando degli interessi passivi. Gli interessi passivi possono essere pattuiti a tasso d’interesse fisso, tasso varabile, tasso misto. Sulla combinazione delle caratteristiche di queste 3 tipologie di tassi si sviluppano altre tipologie di offerte: variabile con CAP e variabile a rata costante. Tra tutte le spese di un mutuo, essendo un contratto di lunga durata che va dai 10 ai 40 anni, gli interessi passivi incidono in maniera preponderante. 

Saper scegliere tra le varie tipologie di tasso è quindi fondamentale. Prima di aiutarti a trovare il prodotto migliore con il nostro servizio online, vediamo insieme tutto quello che c’è da sapere.

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Varie tipologie di tasso

I tassi di un mutuo possono essere fissi, variabili o misti. Esistono anche delle opzioni di tasso “ibride”, ecco nel dettaglio quali sono le differenze.

Tasso fisso

Il tasso fisso è determinato al momento della stipula del mutuo e non cambia mai per tutta la durata del mutuo. Inoltre, con il classico piano di ammortamento alla “francese”, anche la rata resterà costante fino all’estinzione del mutuo. 

Il tasso fisso con il piano di ammortamento alla francese è ideale per coloro che vogliono poter pianificare il budget familiare, hanno entrate fisse mensili o non possono assumersi rischi di aumento della rata. In questo caso la rata può arrivare al 33% dei redditi mensili.

Tasso variabile

Il tasso variabile, invece, cambia di continuo e viene calcolato secondo la periodicità indicata nel contratto di mutuo, in base al valore del tasso di mercato di riferimento (Euribor o BCE). 

Questo tasso è vantaggioso quando i tassi di interesse sono bassi e, nonostante il rischio di successivi aumenti della rata, offre la possibilità di rintracciare un significativo risparmio iniziale. Adatto solo a coloro che possono sostenere eventuali aumenti della rata. Evitate che la rata iniziale superi il 25% dei redditi mensili.  

Tasso misto

Il tasso misto mescola le caratteristiche di tasso fisso e tasso variabile: il mutuatario può scegliere tra tasso fisso e variabile.  Successivamente, a ogni scadenza prestabilita (ogni 2, 5 o 10 anni) il mutuatario deve rinnovare la scelta. 

Il rischio è di trovarsi in uno scenario di stress dei mercati alla data prestabilita per il rinnovo della scelta del tasso. Questo tasso offre un risparmio iniziale ed è adatto per coloro che hanno pianificato un investimento immobiliare di breve termine o hanno la possibilità di estinguere il mutuo in anticipo.

Tasso varabile con CAP

Un tasso variabile con CAP è un tasso variabile che non può crescere oltre un certo livello massimo, chiamato CAP. Una volta raggiunto il CAP, il tasso potrà solo scendere ma non potrà salire ulteriormente. 

Questo tasso è un compromesso tra rischio e convenienza in periodi in cui i tassi sono bassi e il mercato non prevede repentini aumenti.

Tasso varabile a rata costante

Con il tasso variabile a rata costante, l’importo della rata è fisso, ma varia la durata del mutuo che può allungarsi o ridursi a seconda delle variazioni del tasso. Se a causa dell’aumento dei tassi si raggiunge la durata massima consentita si genera una maxi-rata finale. È indicato per chi vuole la certezza di una rata stabile, accettando l’incertezza sulla durata complessiva del finanziamento. 

Può essere vantaggioso in uno scenario di tassi stabili per proteggersi da temporanei picchi dei tassi ma anche in uno scenario di ribasso dei tassi, in quest’ultimo caso la durata del mutuo si riduce in automatico fino all’estinzione. 

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Come si determina il tasso di interesse di un mutuo?

Il tasso di interesse di un mutuo (chiamato TAN, tasso annuo nominale) è dato dalla somma dello spread e del tasso di mercato. Lo spread è il costo che si sostiene per remunerare il lavoro svolto dalla banca e oscilla tra lo 0,80% del capitale richiesto e il 2,5%. 

Il tasso di mercato invece è il costo che, a sua volta, la banca sostiene per ottenere in prestito il capitale per una durata pari a quello del mutuo che stiamo richiedendo.

Nell’area Euro i tassi di mercato di riferimento per i mutui sono:

• IRS (Interest rate swap) per i mutui fissi.
• Euribor o il tasso BCE per i mutui variabili. 

Tasso IRS

L’IRS (Interest Rate Swap), parametro di mercato dei mutui a tasso fisso, è un contratto finanziario che stabilisce oggi il tasso di interesse fisso che sarà pagato alla scadenza del contratto in cambio del tasso variabile che sarà rilevato alla scadenza futura prestabilita. L’IRS può avere scadenze comprese tra 1 anno e 50 anni; quindi, nei mutui a tasso fisso si usa l’IRS con scadenza uguale o vicina alla durata del mutuo (se il mutuo dura 10 anni si lega all’IRS a 10 anni). 

Tasso Euribor

L’Euribor è il tasso a cui le banche si scambiano denaro nel breve termine: può avere scadenze comprese tra una settimana e un anno. Di solito, per i mutui a tasso variabile si usano i valori dell’Euribor a 1 mese, 3 mesi e 6 mesi, riferendosi al valore di un determinato giorno oppure alla media mensile, trimestrale o semestrale. Puoi trovare le quotazioni qui.

Tasso BCE

Il Tasso BCE è il tasso di riferimento definito dalla Banca Centrale Europea e che indica il tasso a cui la BCE fa prestiti alle banche dell’eurozona. Scegliere un mutuo a tasso variabile indicizzato al tasso BCE consente di proteggersi da rialzi dell’Euribor causati da una crisi sistemica del settore bancario europeo. Inoltre, il tasso BCE è più stabile rispetto all’Euribor. 

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Quali sono i vantaggi e rischi delle diverse tipologie di tassi?

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Conviene passare da tasso variabile a fisso?

È possibile chiedere alla banca che ha concesso il mutuo di modificare il tasso del mutuo e quindi di cambiare anche la sua tipologia passando da un variabile a un fisso o viceversa. La rinegoziazione però non è un diritto del cliente, la banca può rifiutarsi. Allora, una possibilità può essere quella di usare la surroga con la quale è possibile trasferire gratuitamente il mutuo ad altra banca riducendo gli interessi e cambiando anche la tipologia di tasso: un mutuo a tasso variabile può diventare, con la surroga, a tasso fisso e viceversa.

Nelle proposte di mutuo, oltre al TAN (tasso annuo nominale), è indicato il TAEG (tasso annuo effettivo globale) che include anche le altre spese che caratterizzano questo finanziamento (istruttoria, perizia, incasso rata, polizze assicurative). Il mutuo che ha il TAEG più basso è quello più economico. Quindi per sapere se ci conviene passare da tasso variabile a fisso è indispensabile conoscere i TAEG delle due alternative proposte. In generale, considerato che in media la rata di un mutuo a tasso variabile può arrivare a costare il 30% in più della prima rata, una persona avversa al rischio può essere disposta a pagare fino al 10% o il 15% in più di rata a tasso fisso.

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Ma il mutuo a tasso fisso può aumentare?

No. Il classico mutuo a tasso fisso non può mai aumentare, né diminuire. Negli ultimi anni, alcuni mutuatari hanno sottoscritto un mutuo a tasso misto con partenza a tasso fisso nell’errata convinzione di avere il diritto di poter rinnovare la scelta alle stesse condizioni. Tuttavia, alle scadenze prestabilite, la scelta deve essere rinnovata in base ai nuovi tassi di mercato. Quindi, se il tasso IRS nel corso del tempo è aumentato, si subirà l’aumento dei tassi anche optando per il tasso fisso ad ogni successiva scadenza prestabilita.

Ora che hai tutte le informazioni necessarie sulle varie tipologie di tasso, sei pronto per scegliere il mutuo che fa per te:

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