Comprare casa da soli o in coppia: cosa sapere prima di intestare casa e mutuo

Comprare casa insieme è spesso un progetto di vita, ma cointestare l'immobile e il mutuo può avere conseguenze che emergono soltanto quando una relazione finisce. Chi continua a pagare le rate potrebbe ritrovarsi a sostenere l'intero debito senza poter vendere autonomamente l'abitazione e senza acquisire una quota maggiore di proprietà. 

È quanto accaduto a Giorgia, che avrebbe potuto acquistare casa in contanti grazie all'aiuto dei genitori, ma ha scelto di condividere proprietà e finanziamento con il compagno. Dieci anni dopo si è ritrovata disoccupata, con due figli e un mutuo da pagare da sola. 

La sua storia mostra perché la cointestazione richieda molta prudenza, soprattutto quando uno dei due dispone già delle risorse necessarie per acquistare autonomamente.  Torna all'inizio

La distinzione più importante: proprietà e mutuo non sono la stessa cosa

Quando si acquista un immobile, bisogna distinguere la proprietà dell'abitazione dalla responsabilità del finanziamento. Il rogito stabilisce a chi appartiene la casa e in quali quote, mentre il contratto di mutuo individua chi deve restituire il denaro alla banca. 

Le due intestazioni non devono necessariamente coincidere. Due persone possono sottoscrivere il finanziamento mentre la proprietà dell'immobile appartiene a una soltanto, purché la banca accetti questa configurazione. 

La distinzione conta soprattutto quando i contributi economici sono diversi. Se uno dei partner versa 70.000 euro di anticipo e l'altro soltanto 10.000, intestare l'immobile in parti uguali non attribuisce automaticamente una quota maggiore a chi ha investito più denaro. Anche pagare più rate o estinguere anticipatamente l'intero finanziamento non modifica, da solo, le percentuali di proprietà. 

Eventuali diritti di rimborso dipendono dagli accordi, dalla provenienza delle somme e dalla situazione giuridica della coppia. Nel caso dei coniugi bisogna inoltre considerare il regime patrimoniale, soprattutto in presenza della comunione legale dei beni. Prima dell'acquisto è quindi opportuno chiarire con il notaio le quote di proprietà e il trattamento dei contributi economici differenti.  Torna all'inizio

Mutuo cointestato: come funziona quando si compra casa in due

Il mutuo cointestato è un finanziamento sottoscritto da due o più persone. Non è necessario essere sposati, convivere o avere rapporti di parentela: possono richiederlo anche amici, colleghi o persone senza legami affettivi o familiari, purché la banca valuti positivamente la loro capacità di rimborso. 

Nei mutui cointestati è normalmente prevista la responsabilità solidale: ciascun mutuatario può essere chiamato a pagare l'intero debito, indipendentemente dagli accordi privati sulla divisione delle rate. La storia di Giorgia mostra quali conseguenze può avere questa regola. 

Giorgia e il compagno, una coppia non sposata con due figli, acquistano un appartamento intestandolo al 50% ciascuno e sottoscrivono un mutuo trentennale con una rata mensile di 460 euro. All'epoca lavorano entrambi e guadagnano 1.400 euro netti al mese a testa. Con 2.800 euro di reddito familiare, la rata pesa per poco più del 16% sulle entrate e i due decidono di dividerla, versando 230 euro ciascuno. 

Giorgia avrebbe potuto comprare l'intero immobile in contanti grazie all'aiuto dei genitori. Decide invece di acquistarlo insieme al compagno che ama, scegliendo di condividere sia la proprietà sia il debito. 

Per i primi anni tutto procede regolarmente. Al nono anno, però, Giorgia perde il lavoro. Un anno dopo arriva la separazione: il compagno lascia l'abitazione e smette, nei primi mesi, di versare la propria parte del mutuo. Giorgia rimane nella casa con i due figli, senza occupazione e con l'intera rata da sostenere. Dopo sei mesi ha anticipato 1.380 euro che, secondo gli accordi iniziali, avrebbe dovuto versare l'ex compagno. 

Nonostante le difficoltà, Giorgia potrebbe estinguere il capitale residuo di 55.000 euro grazie al sostegno economico della famiglia. Ma pagare da sola tutto il debito non le darebbe la piena proprietà dell'appartamento, che rimarrebbe intestato al 50% a entrambi. Se volesse vendere l'intera casa, inoltre, avrebbe bisogno del consenso dell'ex compagno. Potrebbe disporre della propria quota o chiedere lo scioglimento della comunione, ma non sarebbe la stessa cosa che vendere autonomamente l'abitazione. 

La presenza dei figli aggiunge ulteriori complessità: l'eventuale assegnazione della casa familiare nel loro interesse non modifica automaticamente la proprietà né gli obblighi verso la banca. 

Giorgia avrebbe potuto valutare una tutela preventiva, come una procura speciale a vendere e incassare il prezzo, conferita dal compagno quando i rapporti erano ancora sereni. Questo strumento avrebbe potuto consentirle di vendere l'intero immobile, agendo anche per conto dell'altro proprietario, senza richiedere la sua presenza al momento del rogito, nei limiti dei poteri conferiti. 

La procura avrebbe quindi potuto agevolare una futura vendita, consentendo di definire preventivamente le modalità dell'operazione. Sarebbe stato comunque necessario disciplinare la destinazione del ricavato e l'eventuale estinzione del mutuo, nel rispetto dei diritti di entrambi i proprietari.  Torna all'inizio

Comprare in coppia può aiutare a ottenere il mutuo, ma non significa poterselo permettere meglio

Avere due stipendi può facilitare l'accesso al credito e consentire di ottenere un finanziamento più elevato. La banca valuta infatti la capacità di rimborso dei richiedenti, considerando i redditi e gli altri impegni economici. Questo, però, non significa che il mutuo rimarrà sostenibile per tutta la sua durata. 

Un finanziamento trentennale accompagna una famiglia per una parte importante della vita, durante la quale possono cambiare il lavoro, le entrate e le esigenze personali. La rata che oggi assorbe una quota contenuta del reddito familiare potrebbe diventare molto più impegnativa in caso di disoccupazione, separazione o spese impreviste. 

Prima di scegliere l'importo del mutuo è quindi utile simulare anche uno scenario meno favorevole, considerando quanto peserebbe la rata se venisse a mancare uno dei redditi. Occorre inoltre tenere conto delle spese quotidiane, della manutenzione dell'abitazione e di una riserva economica per le emergenze. 

C'è infine un aspetto da non sottovalutare: la possibilità di ottenere un mutuo cointestato non significa che sia necessario richiederlo. Se uno dei due dispone di risorse sufficienti per sostenere autonomamente l'acquisto, può essere opportuno valutare una diversa configurazione della proprietà e del finanziamento. Torna all'inizio

Confronta il mutuo dopo aver scelto la configurazione giusta

Prima di confrontare le offerte bancarie bisogna stabilire chi acquisterà l'immobile, in quali quote e chi sottoscriverà il finanziamento. Solo dopo aver chiarito questi aspetti ha senso individuare il mutuo più adatto. 

La rata mensile è importante, ma non basta per valutare la convenienza di un finanziamento. Occorre considerare anche il TAEG, che comprende gli interessi e determinati costi legati al credito, la durata e le condizioni contrattuali. Allungare il rimborso può alleggerire la rata, ma generalmente aumenta gli interessi complessivi. 

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Accollo del mutuo cointestato: cosa succede se uno dei due vuole uscire

Quando una coppia si separa, trovare un accordo sull'utilizzo o sulla proprietà della casa non significa automaticamente risolvere il problema del mutuo. Anche chi lascia l'abitazione oppure trasferisce la propria quota all'ex partner può continuare a essere obbligato nei confronti della banca. 

Una possibile soluzione è l'accollo, attraverso il quale una persona assume il debito dell'altra. Bisogna però distinguere tra accollo cumulativo e accollo liberatorio. Nel primo caso il debitore originario non viene liberato dai suoi obblighi; nel secondo, invece, il creditore lo libera espressamente dal debito. 

La banca non è obbligata a concedere questa liberazione e può verificare se chi rimane abbia redditi sufficienti per sostenere autonomamente il finanziamento. Quando questa capacità economica manca, uscire dal mutuo può risultare difficile anche se entrambi gli ex partner sono d'accordo. 

Un'altra strada è vendere l'immobile ed estinguere il finanziamento con il ricavato, purché il prezzo sia sufficiente a coprire il debito residuo. La fattibilità dipende però anche dagli accordi tra i proprietari e dagli eventuali diritti sull'abitazione.  Torna all'inizio

Comprare da soli: meno capacità di finanziamento, ma maggiore libertà futura

Acquistare casa individualmente può ridurre l'importo finanziabile, perché la banca valuta normalmente un solo reddito. Quando però una persona dispone delle risorse necessarie, l'acquisto individuale può offrire maggiore autonomia nelle successive decisioni sull'immobile, nel rispetto di eventuali vincoli e diritti di terzi. 

Nel caso di Giorgia, un'alternativa concreta sarebbe stata acquistare inizialmente l'intero appartamento in contanti e concordare successivamente con il compagno la vendita del 50% con riserva di proprietà. 

Questa formula avrebbe consentito a Giorgia di diventare subito l'unica proprietaria, mentre il compagno avrebbe potuto acquistare la metà dell'immobile attraverso pagamenti rateali. Il trasferimento della proprietà della quota sarebbe avvenuto soltanto dopo il pagamento integrale del prezzo pattuito. 

La coppia avrebbe così evitato gli interessi e le spese direttamente collegati al mutuo bancario, pur dovendo sostenere i costi notarili, fiscali e contrattuali delle compravendite. Il risparmio effettivo sarebbe dipeso anche dalle condizioni economiche degli accordi. 

Il vantaggio potenziale più rilevante avrebbe riguardato, però, la gestione di un eventuale inadempimento. Se il compagno avesse interrotto i pagamenti rateali, Giorgia non avrebbe avuto un debito bancario condiviso da rimborsare e avrebbe conservato la proprietà della quota oggetto della vendita fino al saldo del prezzo. In caso di insolvenza prolungata, avrebbe potuto valutare la risoluzione del contratto, quando consentita dalla legge, oppure negoziare nuove condizioni. 

Avrebbe quindi avuto un margine di scelta potenzialmente maggiore rispetto alla cointestazione immediata dell'immobile e del mutuo, senza dover sciogliere contemporaneamente un finanziamento bancario e una comproprietà già consolidata. 

Questa soluzione non avrebbe però garantito la libertà assoluta di vendere la casa al primo mancato pagamento. La vendita con riserva di proprietà è disciplinata dal Codice civile: l'articolo 1525 limita la possibilità di risolvere il contratto per il mancato pagamento di una sola rata non superiore a un ottavo del prezzo, mentre l'articolo 1526 regola le conseguenze economiche della risoluzione per inadempimento dell'acquirente, compresa la restituzione delle rate riscosse, salvo le somme spettanti al venditore secondo la legge. 

Prima di utilizzare questo strumento, occorre inoltre valutare la presenza di figli, gli eventuali diritti sulla casa familiare e le condizioni dei pagamenti. Per questo la vendita con riserva di proprietà deve essere studiata con il notaio in relazione alla situazione specifica. 

L'acquisto individuale non è quindi necessariamente la soluzione migliore per tutte le coppie. Ma quando uno dei due è economicamente autonomo, può essere un'alternativa da esaminare prima di assumere obblighi finanziari e diritti di proprietà condivisi.  Torna all'inizio