Accollarsi un mutuo conviene?

Accollarsi un mutuo è possibile: significa subentrare nel debito di un altro mutuatario e pagarne le rate. Può essere utile quando acquisti una casa su cui grava un mutuo già esistente: risparmi sui costi del notaio e, se le condizioni sono favorevoli, anche sugli interessi. Ma serve il consenso della banca? Dipende. Vediamo insieme come funziona. Torna all'inizio

Cos'è l'accollo del mutuo e come funziona

Accollarsi un mutuo significa assumere l’obbligo di pagare le rate residue di un finanziamento acceso da un altro mutuatario, in genere il venditore di un immobile. L’operazione si formalizza con una scrittura privata autenticata dal notaio, in cui l’acquirente subentra come nuovo debitore nei confronti della banca.

Tipologie di accollo

A seconda dell'accordo, esistono due tipi di accollo:

• Nell’accollo cumulativo, il vecchio mutuatario resta comunque obbligato insieme al nuovo, quindi la banca può rivalersi su entrambi in caso di mancato pagamento.

• Nell’accollo liberatorio, invece, il vecchio intestatario viene completamente sollevato da ogni obbligo: il nuovo debitore diventa il solo responsabile.

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Quando si utilizza l'accollo del mutuo

L’accollo del mutuo non è un’operazione rara: ci sono situazioni in cui può risultare molto conveniente rispetto all’apertura di un nuovo finanziamento. In generale, viene utilizzato in due contesti principali.

1 - Acquisto da privato

Se acquisti un immobile da un venditore che ha ancora un mutuo in corso, puoi subentrare direttamente in quel contratto. In questo modo:

• eviti di aprire un nuovo mutuo;

• non devi iscrivere una nuova ipoteca;

• risparmi sui costi del notaio.

2 - Acquisto da costruttore

Quando compri una casa nuova, spesso l’impresa costruttrice ha acceso un mutuo edilizio per finanziare l’intero edificio. In questi casi può proporti di accollarti la quota di mutuo legata alla tua unità immobiliare. Prima di accettare, è fondamentale verificare:

• tasso di interesse (fisso o variabile);

• durata residua e numero di rate mancanti;

• importo della rata e compatibilità con il tuo reddito.

Se le condizioni non ti convincono, hai due possibilità: provare a rinegoziare i termini con la stessa banca (che però non è obbligata ad accettare) oppure valutare una surroga con un altro istituto di credito in futuro.

Il frazionamento del mutuo

Quando il mutuo è intestato al costruttore e copre l’intero fabbricato, è necessario un passaggio tecnico chiamato frazionamento. Questo suddivide il mutuo in tante quote, ciascuna legata a un singolo appartamento e alla sua parte di ipoteca. Senza questo passaggio, non è possibile procedere con un accollo individuale.

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Accollo mutuo senza consenso della banca: si può fare?

Posso accollarmi un mutuo anche se la banca non vuole? Dipende da come viene strutturato l’accollo. Se si tratta di un accollo cumulativo, cioè un accordo solo tra venditore e acquirente, non serve necessariamente il consenso della banca. Tuttavia, il venditore resta obbligato in solido: se chi compra smette di pagare, la banca potrà rivalersi anche su di lui.

Nel caso di accollo liberatorio, cioè se si vuole che la banca riconosca ufficialmente il nuovo intestatario come unico debitore, allora sì: serve sempre il suo consenso. E non è detto che arrivi automaticamente.

Mutuo cointestato e separazione

Come funziona l'accollo di un mutuo cointestato in caso di separazione? Se due coniugi (o conviventi) hanno firmato insieme un mutuo, in caso di separazione uno dei due può decidere di prendersi carico dell’intero debito. È proprio in questi casi che entra in gioco l’accollo, spesso previsto nell’accordo di separazione consensuale. Tuttavia, per formalizzare la cosa serve sempre un atto notarile e, se si vuole che l’altro venga liberato da ogni obbligo, il via libera della banca. Senza consenso, l’altro ex intestatario potrebbe restare legato al mutuo anche se non lo paga più.

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Documenti necessari, costi e rischi

Prima di procedere con un accollo, è fondamentale preparare tutta la documentazione richiesta dalla banca e dal notaio. L’istituto di credito dovrà infatti valutare sia la solidità finanziaria del nuovo mutuatario sia le caratteristiche dell’immobile a garanzia del prestito.

Documenti richiesti

Per la verifica della situazione economica:

• Documento d’identità e codice fiscale.
• Ultime dichiarazioni dei redditi (730, Unico) e buste paga.
• Estratti conto e informazioni su eventuali altri prestiti o mutui in corso

Per la verifica dell’immobile:

• Atto di compravendita e contratto di mutuo originario.
• Planimetria catastale e visura catastale.
• Eventuale documentazione relativa a ipoteche in essere.

Per il mutuo da accollare:

• Indicazione del debito residuo.
• Ricevuta dell’ultima rata pagata.

Costi dell’accollo

L’accollo ha in genere costi notarili più bassi rispetto all’apertura di un nuovo mutuo, poiché non è necessaria una nuova iscrizione ipotecaria. Tuttavia, la spesa può variare sensibilmente in base al valore dell’immobile, alla complessità della pratica e all’onorario del professionista incaricato.

Vantaggi

Rispetto a un nuovo mutuo, l’accollo può offrire benefici concreti, tra cui:

• Costi notarili ridotti.
• Nessuna nuova iscrizione ipotecaria.
• Possibilità di mantenere condizioni favorevoli già negoziate dal precedente mutuatario.

Svantaggi

Non mancano però gli aspetti meno convenienti, come:

• Contratto già definito, non modificabile al momento del subentro.
• Responsabilità solidale del venditore in caso di accollo cumulativo.
• Possibile rifiuto da parte della banca, soprattutto se il nuovo debitore non è considerato affidabile.

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Alternative all’accollo e confronto con altre soluzioni

L’accollo del mutuo non è l’unica strada possibile quando si vuole subentrare in un finanziamento o modificare le proprie condizioni di pagamento. Esistono infatti alcune alternative che, in certi casi, possono risultare più vantaggiose.

Rinegoziazione con la banca originaria

Se dopo l’accollo le condizioni non sono ideali, puoi chiedere alla stessa banca di modificarle. Potresti ottenere:

• un tasso di interesse più favorevole;

• una durata residua diversa;

• una rata mensile più sostenibile.

Tuttavia, va ricordato che la banca non è obbligata a concedere la rinegoziazione: si tratta di una trattativa, e l’esito dipende dalla sua disponibilità.

Surroga del mutuo

Un’altra possibilità è la surroga, ossia il trasferimento del mutuo presso un altro istituto di credito mantenendo la stessa ipoteca. È un’operazione gratuita per legge e ti permette di scegliere nuove condizioni più vantaggiose, sia sul tasso sia sulla durata.

Confronto tra accollo, nuovo mutuo e surroga

Per capire quale opzione possa essere più adatta, ecco una sintesi delle principali differenze:

Come si vede, l’accollo può essere vantaggioso soprattutto per chi vuole evitare i costi di una nuova ipoteca e approfittare di condizioni già esistenti. Tuttavia, se l’obiettivo è ottenere il massimo margine di trattativa con la banca, il nuovo mutuo o la surroga potrebbero offrire più flessibilità.

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