Cosa serve per chiedere un mutuo? I requisiti valutati dalle banche

Possono richiedere un mutuo i cittadini maggiorenni dell’Unione Europea, con residenza o domicilio fiscale in Italia, che in precedenza non abbiano avuto problemi nel rimborsare le proprie rate bancarie. Oggi, nei mutui standard è necessario richiedere un capitale di almeno 50 mila euro e avere un reddito di minimo 1200 euro netti mensili. Se si ha bisogno di meno di 50 mila euro va richiesto il prestito personale con finalità abitative.

Le banche, che hanno come garanzia del mutuo un’ipoteca iscritta sulla casa che si va ad acquistare o ristrutturare, non concedono quasi mai mutui che abbiano un capitale superiore all’80% del valore della casa, che viene fatta valutare da un perito. Si tratta del cosiddetto LTV (loan to value), appunto, il rapporto tra capitale erogato e valore della casa ipotecata.  Sono poche le banche che erogano mutui con LTV più alti (al 90% o al 100%), peraltro, le offerte sono poche e hanno anche condizioni peggiori in termini di interessi applicati: la banca si ripaga del maggior rischio sopportato con un tasso di interesse più alto. Allo stesso modo, i mutui concessi con un LTV entro il 50% hanno dei tassi più bassi di quelli con LTV all’80%, perché meno rischiosi per la banca.

Requisiti per tipologia

I requisiti per il mutuo prima casa sono gli stessi che consentono di accedere anche alle agevolazioni fiscali previste per coloro che acquistano l’abitazione principale. Coloro che rispettano questi requisiti, possono contestualmente acquistare e finanziare con un “mutuo prima casa” quella che sarà l’abitazione di residenza. 

Nel caso di acquisto di un immobile in classe energetica A, B o C (cioè a basso impatto energetico) alle agevolazioni “prima casa” si sommano le agevolazioni previste per i mutui “green” con un ulteriore risparmio sugli interessi passivi.

Alcune banche prevedono ulteriori condizioni agevolate per gli “under 36” da sommare a quelle “prima casa” e “green”. I mutuatari under 36 (cioè entro i 35 anni) possono richiedere un mutuo di durata superiore, fino a 40 anni, così da ridurre la rata e renderla più sostenibile. Inoltre, per i giovani con un contratto di lavoro a tempo determinato è possibile richiedere e ottenendo la garanzia dello Stato attraverso il Fondo di garanzia prima casa. Questo fondo è stato istituito per aiutare tutti coloro che hanno difficoltà ad accedere al credito bancario e a trovare un garante quando richiesto. 

Se si vuole richiedere e ottenere un mutuo al 100%, cioè senza anticipo, è importante sapere che poche banche offrono questa opportunità e il costo degli interessi sarà sensibilmente più alto. Anche qui, è possibile richiedere la garanzia statale attraverso il fondo gestito da Consap.

Condizioni lavorative

Per ottenere un mutuo è indispensabile dimostrare di avere dei redditi adeguati prima alla propria sussistenza, e successivamente al pagamento delle rate del mutuo. La soglia di reddito per la sussistenza di una persona è di 700 €, più ulteriori 300 € per ogni persona a carico. Per questo motivo, condizioni di lavoro precarie non offrono una garanzia adeguata all’erogazione del mutuo. Quindi è improbabile che ottengano un mutuo i lavoratovi a tempo determinato, contratto di apprendistato, contratto part time o autonomi (partita IVA) con uno storico di redditi dichiarati non adeguati. Inoltre, tutte le componenti variabili di reddito non rappresentano una garanzia adeguata (canoni di locazione, premio di risultato e produzioni, TFR, etc).

Per capire quale mutuo puoi sostenere con il tuo reddito puoi utilizzare il nostro simulatore online e confrontare diverse proposte di mutuo.

Confronta i mutui e trova la rata migliore

La condizione lavorativa ottimale per richiedere un mutuo è il contratto a tempo indeterminato o un lavoro autonomo (partita IVA e libero professionista) con uno storico di dichiarazioni (3 anni) che faccia emergere un’adeguata stabilità e consistenza dei redditi.

Che tipo di contratto devo avere per richiedere un mutuo?

Per richiedere un mutuo in autonomia è necessario essere assunto a tempo indeterminato da più di 6 mesi. Mentre per i lavoratori a tempo determinato (e precari in generale) sarà possibile procedere alla richiesta con il supporto di una garanzia aggiuntiva, cioè:

• Un garante che si impegna personalmente a pagare le rate (come spiegheremo tra poco).
• Un cointestatario che abbia un contratto a tempo indeterminato. 
• Infine, esiste il Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap che concede una garanzia statale in alternativa al garante.

Busta paga: quante ne servono e come funziona

Per i dipendenti a tempo indeterminato è necessario dimostrare di avere almeno 6 mesi di anzianità di servizio e per dimostrarlo possono essere richieste dalle ultime 6 alle ultime 12 buste paga. Le ultime 6 buste paga sono utili a verificare che il periodo di “prova” sia stato superato. Le 12 buste paga sono utili per analizzare eventuali redditi variabili e distinguere le erogazioni “una tantum” dalle componenti di reddito variabili ricorrenti. 

Per i lavoratori autonomi (partita IVA) e liberi professionisti che vogliono richiedere un mutuo senza busta paga e senza garante è necessario presentare le dichiarazioni dei redditi.

Requisiti di età

Si può essere mutuatari, cioè avere un mutuo in corso, dai 18 anni agli 80 anni, anche se per alcune banche il limite massimo per concludere il pagamento delle rate del mutuo è 75 anni. In realtà anche i minorenni possono stipulare un mutuo, ma solo se rappresentati da genitori o tutori, e comunque su autorizzazione del giudice tutelare. 

Quindi, fino a che età si può chiedere un mutuo? Considerato che la durata minima di un mutuo è 10 anni, è possibile richiedere un mutuo anche se si hanno più di 65 anni di durata 10/15 anni. Invece, difficilmente sarà erogato un mutuo a over 70 anni.

Quali documenti presentare per richiederlo

I documenti indispensabili per la richiesta di mutuo sono: documenti d’identità, reddituali, patrimoniali e quelli relativi all’immobile.

Documenti d'identità personali

Oltre al documento d'identità, sono necessari anche i certificati che riguardano il nucleo familiare. Infatti, al fine di superare la valutazione del merito creditizio, sono determinanti informazioni che riguardano sia il nucleo familiare (persone a carico) che gli atti giuridici su cui è costituito questo legame (comunione o separazione dei beni, etc):

• Documento d’identità (carta d’identità o passaporto) e codice fiscale
• Certificato contestuale (che comprende i certificati di residenza e lo stato di famiglia)
• Eventuale permesso di soggiorno
• Eventuale estratto dell’atto di matrimonio
• Eventuale omologa di separazione o sentenza di divorzio

Documenti reddituali

Nell’istruttoria si verifica la capacità di rimborsare le rate, inoltre la banca ha l'obbligo di tutelare il cliente evitando che risulti “sovraindebitato” dopo l’erogazione del mutuo. Per questo motivo, la somma di tutte le rate mensili non può superare il 33% dei propri redditi netti mensili. I documenti reddituali richiesti sono:

• Ultime 2/3 dichiarazione dei redditi (CUD, 730 o Modello Unico)
• Ultime 12 buste paga o cedolini della pensione
• Estratto conto contributivo/previdenziale INPS

Documenti patrimoniali

Per richiedere il mutuo è necessario dimostrare di avere la liquidità per sostenere le spese iniziali (notarili, tasse) e l’eventuale anticipo del 20% sul valore d’acquisto dell’immobile. Ulteriori informazioni aggiuntive possono agevolare la pratica (estratto deposito titoli, fondo pensione, polizze d’investimento, etc). A livello patrimoniale i documenti richiesti sono:

• Estratto del conto corrente degli ultimi 12 mesi
• Eventuale estratto conto corrente dei conti aggiuntivi rispetto al conto principale

Documenti relativi all’immobile

Prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto è indispensabile verificare che questi documenti siano disponibili:

• Proposta d’acquisto accettata o preliminare di vendita (compromesso)
• Attestato di Prestazione Energetica (APE)
• Atto di provenienza dell’immobile: cioè l’atto che certifica come l’attuale proprietario dell’immobile ha acquisito la proprietà (rogito, donazione, successione, etc.)
• Planimetria e visura catastale;
• Certificato di abitabilità/agibilità
• Eventuale concessione edilizia (per le nuove costruzioni)
• Eventuale contratto di locazione (per gli immobili locati)

Ho bisogno di un garante per richiederlo?

Per richiedere un mutuo non serve obbligatoriamente il garante. Il garante è necessario solo quando i redditi dei richiedenti garantiscono solo parzialmente la rata del mutuo. In questi casi è necessaria la fideiussione di un garante. Non esistono dei requisiti garante mutuo ma, di norma, il garante dev’essere in grado di sostenere la rata individualmente, come se fosse l’unico richiedente del mutuo. Quindi, il garante potrebbe risultare non idoneo se:

• Ha in corso altri finanziamenti bancari
• Ha già svolto il ruolo di garante per altri mutui

Infatti, chi accetta di essere garante di un mutuo vedrà la sua capacità di indebitamento ridotta come se avesse sottoscritto il mutuo personalmente. Questo perché la banca ha già valutato come eccessivo il rischio in solvenza dei richiedenti del mutuo e quindi, presto o tardi, il garante potrebbe essere chiamato a rispondere di un mancato pagamento. 

Per i lavoratori precari esiste il Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap che concede una garanzia statale in alternativa al garante.