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Stipendio, età, capitale, quali sono i requisiti per ottenere un mutuo?

22 gennaio 2021
Mutui requisiti

Un mutuo, si sa, è un impegno importante per il bilancio familiare, da scegliere con molta attenzione. Ma quali sono i requisiti, che spesso variano da banca a banca, da rispettare per ottenerne uno? Ecco tutto quello che devi sapere.

Hai individuato la casa dove andrai a vivere con la tua famiglia e sei alla ricerca di un mutuo: quando presenti la tua richiesta devi tener presente che ci sono delle caratteristiche da rispettare, e quindi da considerare, per sapere che capitale puoi richiedere e con quale durata, altrimenti difficilmente avrai delle proposte dalle banche.

Il capitale

Il capitale che si può richiedere con un mutuo (parliamo dei prodotti standard) ha un valore minimo che di solito è di 50.000 euro, ed un valore massimo, generalmente non più di 1 milione di euro. Ma attenzione, perché le banche, che hanno come garanzia del mutuo un’ipoteca iscritta sulla casa che si va ad acquistare o ristrutturare, non concedono quasi mai mutui che abbiano un capitale superiore all’80% del valore della casa, che viene fatta valutare da un perito.

Si tratta del cosiddetto LTV (loan to value), appunto, il rapporto tra capitale erogato e valore della casa ipotecata.  Sono poche le banche che erogano mutui con LTV più alti (al 90%, 95% o addirittura al 100%). Peraltro, le offerte sono poche e hanno anche condizioni peggiori in termini di interessi applicati (il concetto è che la banca si ripaga del maggior rischio sopportato con un tasso di interesse più alto). Allo stesso modo i mutui concessi con un LTV entro il 50% hanno dei tassi più bassi di quelli con LTV all’80% (perché meno rischiosi per la banca).

Età dell'intestatario

Un mutuo può essere stipulato da chiunque sia maggiorenne. In realtà anche i minorenni possono stipulare un mutuo ma solo se rappresentati da genitori o tutori e comunque su autorizzazione del giudice tutelare.  C’è però un limite massimo di età per contrarre un mutuo, fissato di solito a massimo 70 anni.

La durata minima di un mutuo è di solito 10 anni e la massima, generalmente, 30 anni.

Mutuo per under 35

Solo per i mutuatari più giovani (entro i 35 anni) si può arrivare alla durata del mutuo di 40 anni. Alcune banche prevedono anche delle condizioni agevolate per gli under 35. Ma, in generale per i giovani, soprattutto se hanno un contratto di lavoro a tempo determinato o una collaborazione, risulta difficile l’accesso al credito. Spesso la banca chiede comunque la presenza di un garante, cosa che si può evitare ottenendo la garanzia dello Stato attraverso il Fondo di garanzia prima casa.

Esistono banche che concedono mutui alle persone anziane?

C’è una regola: alla fine del piano di ammortamento il mutuatario non può avere più di 85 anni. Ciò significa che se ho 60 anni di età alla richiesta del mutuo al massimo potrò ottenere un mutuo di durata 25 anni.

Come funziona per i cointestatari?

Se il mutuo è cointestato, cioè è intestato a due o più soggetti, basta che uno solo dei cointestatari rispetti il limite di età di 70 anni.

Stipendio ed entrate mensili

La banca, prima di erogare il mutuo, valuta la sostenibilità della rata da concedere. La regola normale è che si valutano eventuali altre uscite per pagamenti di rate e le entrate mensili (stipendio o entrate da lavoro autonomo). Si cerca insomma di verificare le disponibilità del mutuatario o dei mutuatari (nel caso di mutuo cointestato) al netto di eventuali altre rate per prestiti o altre rateizzazioni. Il mutuo sarà concesso solo se il rapporto rata mensile/entrate nette mensili non supera il 33% ed ovviamente di questo occorre tener conto quando si cerca un mutuo.

Per tener conto sia del LTV che del rapporto rata/stipendio (chiamato loan to income)  abbiamo creato un calcolatore che vi dice quanto potete chiedere come capitale del mutuo a seconda dello stipendio che avete, del tasso di interesse del mutuo e delle varie durate del finanziamento.

In generale sarebbe bene avere una durata breve del mutuo per ridurre il più possibile gli interessi da pagare ma è chiaro che per avere delle rate sostenibili si devono chiedere durate più lunghe per ottenere rate mensili meno pesanti.

Dipendente con contratto a tempo determinato vs partita IVA

Oltre alle entrate mensili, per la banca è anche fondamentale valutare quanto la situazione lavorativa di chi sta chiedendo il mutuo sia stabile. Sicuramente un lavoratore dipendente a tempo indeterminato o un professionista con un’attività avviata da tempo danno maggiore sicurezza circa la capacità di pagare tutte le rate previste dal mutuo. In altri casi invece, ad esempio se si ha un contratto a tempo determinato oppure solo un rapporto di collaborazione, questa sicurezza è minore. Ancor di più se si è un giovane (under 35).  In questi casi quindi si potrebbe avere maggiore difficoltà di accesso al credito e quindi ad avere un mutuo; in questi casi o anche se si è un lavoratore autonomo potrebbe essere necessario avere una fideiussione da parte di un garante. Per i lavoratori precari esiste il  Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap che concede una garanzia statale in alternativa al garante.

E se nel frattempo perdo il lavoro?

La banca si assicura dal rischio di perdita di lavoro dipendente chiedendo di stipulare delle polizze vita a copertura del credito proprio per coprire il rischio “perdita del lavoro”. Queste polizze pagano alla banca un certo numero di rate nel caso in cui si perda il lavoro. Ricordate che se la banca fa questa richiesta non è necessario comprare la sua polizza: se vi obbliga compie una pratica scorretta. Ricordiamo comunque che, in caso di perdita del lavoro, esiste anche il Fondo di solidarietà per l’abitazione principale che dà la possibilità di sospendere il mutuo per un massimo di 18 rate in caso di difficoltà.

Servono buste paga o altri documenti da portare alla banca?

Tra le varie richieste che la banca fa per verificare l’affidabilità del mutuatario c’è anche quella di portare documentazione per provare la solidità della propria situazione finanziaria: quindi la banca può chiedere di portare una busta paga (spesso se ne chiede più di una per verificare l’effettivo salario senza influenze dovute a trasferte, straordinari o festività soppresse). Può anche chiedere di portare l’ultima bolletta o la dichiarazione dei redditi (soprattutto se si è lavoratore autonomo). 

Come scegliere l’offerta migliore

Come al solito, è sempre bene confrontare più offerte per scegliere quella migliore in base alle proprie esigenze. Il nostro servizio di comparazione online ti può dare una mano:

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