ultimo aggiornamento: 09/10/2022

Affitti brevi

Se affitti una casa tramite un portale come Airbnb, dovrebbe esserti stata addebitata la cedolare secca sul canone che hai percepito. Non è andata per tutti così, nonostante le regole stabilite dall’Agenzia delle Entrate.

Vediamo insieme quali sono

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13 Risposte

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06/10/2022

Vorrei segnalare che:

la guida (contrariamente a quanto affermato nel titolo) è incompleta:

1- manca qualsiasi cenno alla dichiarazione inizio attività, ossia alla fase burocratica più ostica per il comune cittadino
2- non spiega come si ottiene il CIR (ossia la cosa, in pratica, spesso, più difficile)
3- manca qualsiasi cenno all’obbligo di comunicare alla Questura i nominativi degli ospitati (“alloggiati”), ossia l’obbligo più importante, perché dimenticarsene porta ad un processo penale
4- accenna vagamente alla possibilità di ospitare più tradizionale, il B&B, trascura totalmente la Casa Appartamento Vacanza, diffusissima in Lombardia (e in alcune altre regioni italiane)

la guida è imprecisa:

5- esordisce affermando che condizione per il contratto di locazione breve è “la durata che deve essere inferiore ai 30 giorni”, non è così la durata può essere “fino a trenta giorni”
6- fra i servizi aggiuntivi ammessi cita “la pulizia dei locali”, )dimenticando di dire che si tratta della pulizia iniziale (o finale a piacere), ma che non è ammesso un servizio di pulizia dei locali periodico (né giornaliero, né settimanale
7- lo stesso dicasi per la biancheria che non può essere rinnovata durante il soggiorno senza compromettere la possibilità di utilizzare l’opzione di tassazione con cedolare secca
8- spiega che in Lombardia il CIR è obbligatorio, non si capisce perché dimenticare le altre 10 regioni in cui è obbligatorio, né perché non parlare dell’obbligo nazionale legato alla istituenda banca dati dell’ospitalità turistica (il Ministro del Turismo l’aveva promessa per ottobre, ora vedremo cose ne farà il nuovo Governo, ….)
9- si parla della “tassa di soggiorno”, dimenticando che la corte costituzionale (tra le varie: 16/12/2016, n. 281) l’ha qualificata come “imposta di soggiorno”, i quanto dovuta indipendentemente dall’utilizzo di uno specifico servizio
10- nella spiegazione “fiscale” (come pagare meno tasse), si omette di specificare che, nelle locazioni brevi, scegliendo la cedolare secca si rinuncia a detrarre la maggior parte dei costi di gestione (utenze, riscaldamento, oneri condominiali), in quanto non è agevole la loro determinazione puntuale (non si pososnodetrarve costi forfettari o medi)
11- la frase "In pratica, se ad esempio le spese di pulizia vengono indicate separatamente non vengono tassate” omette di ricordare che occorre avere una documentazione fiscalmente valida dello specifico costo sostenuto (se indico le spese di pulizia separatamente e le faccio io, non posso sottrate alla cedolare secca)
12- riguardo alla ritenuta d’acconto si dice: “Purtroppo però alcuni intermediari che utilizzano portali telematici non si sono ancora adeguati alla normativa italiana”, in realtà si tratta di circa il 99% delle transazioni, qualificarle come “alcuni intermediari”, è, quanto meno, impreciso
13- parla degli "affitti brevi” dimenticando di spiegare che ritratta di una categoria puramente fiscale (le locazioni fino a 30 giorni esenti dall’obbligo di registrazione (con le relative imposte di registro e bollo), portata in auge da un improvvido intervento legislativo (l’art. 4 del decreto 50-2017), in gran parte tuttora disapplicato, che non trova riscontro né nel Codice Civile, né nella legge sulle locazioni abitative (431-1998), né nel Codice del Turismo (D.Lgs. 79-2011), in queste due ultime leggi si parla delle locazioni turistiche, ma non delle locazioni brevi, come è giusto, visto che ci sono persone che affittano per turismo per durate anche significativamente superiori a trenta giorni
14- non parla degli altri servizi come la fornitura di beni di consumo personali (sapone, shampoo, carta igienica, cialde caffè, ecc.), che sono di prassi, ma, non previsti dall’art. 4 del decreto 50-2017, che specifica quando è possibile optare per la cedolare secca, quindi potenzialmente fiscalmente pericolosi.

la guida è teoretica (contrario di pratica):

15- oltre a non tenere in conto i già citati problemi pratici della dichiarazione iniziale, del CIR e dell’accesso apportale “Alloggiatiweb” ed alle normative evanescenti relative alle locazioni brevi, invece che alle locazioni turistiche
16- ripete pappagallescamente che “se complessivamente si superano i 30 giorni il contratto deve essere registrato”, dimenticando di dire che il software di registrazione online dei contratti di locazione di durata superiore a trenta giorni (da utilizzare obbligatoriamente) non prevede che la durata sia formata da periodi disgiunti, per cui, in pratica, tale registrazione non è possibile.

Per essere pratici, sarebbe stato meglio ricordare che, sparse per lo stivale, esistono molte associazioni di host che hanno lo scopo di aiutare, con costi minimi, chi vuole diventarlo. Tra queste la più importante e numerosa è OspitaMI Aps (ospitami.it) di Milano che opera da 5 anni e cui 800 host hanno aderito nel tempo.

OspitaMI sarebbe infine felice di aiutare Altroconsumo (così come fa, anche tramite sportelli aperti a tutti, con Airbnb, il Comune di Milano, la Città Metropolitana ed altri) a dare informazioni complete, precise e, soprattutto, pratiche.

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01/11/2021

Vorrei sapere se i condomini in mancanza di un regolamento condominiale che non lo cita possano farmi chiudere il mio appartamento usato per affitti brevi

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06/10/2022
, ha risposto:

No, non possono, vedi ad esempio, 8 novembre 2018 TRIBUNALE DI MILANO – SENTENZA N. 11275

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28/10/2020

Buongiorno io vorrei affittare parte di casa mia x una decina di giorni (6 senza pernottamento) non consecutivi al mese al mio compagno che ha la residenza anche lui con me.Posso fargli un contratto mensilmente e registrarlo quindi ogni 3 mesi?

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06/10/2022
, ha risposto:

Contano i pernottamenti, se ho capito bene, 4 ogni mese, quindi 48 nell'anno solare, in teoria potresti resgistrare un contratto annuale di durata 48 giorni, ma (come ho spiegato nel post di commento generale), il software di registrazione dei contratti di locazione abitativa non prevede la possibilità (prevista teoricamente dalla norma vigente) di durate spezzate inferiori disgiunti. Quindi i tuoi rimangono tanti contratti di locazione breve non soggetti a registrazione, da tassare come spiegato nell'articolo.

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17/02/2020

Buongiorno, avrei un quesito:
Il proprietario ha la residenza (prima casa) presso un immobile in Piemonte (casa unifamiliare indipendente in zona collinare composta da soggiorno, cucina, due bagni e tre camere) che intende dare in locazione in blocco ai turisti nel periodo estivo (3-4 mesi a seconda delle richieste).
Durante i mesi estivi prevede di non occupare tale immobile e intende darlo in locazione.
La formula "locazione turistica" è corretta anche se il proprietario ne ha la residenza?
Ovvero: deve cambiare la residenza? ma nel caso continuerebbe comunque ad usufruire per la maggior parte dell'anno dell'immobile. Ho già verificato che formule tipo casa vacanza, B&B non sono applicabili a questo caso.
Grazie

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06/10/2022
, ha risposto:

Sì, è corretto, suggerisco di redarre un "Contratto ex lege 79 del 23 maggio 2011, art. 53 - locazione turistica", con i contenuti di un contratto di locazione abitativa.

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18/12/2019

salve, io vorrei fittare un appartamento per 1 anno quale tipo di contatto devo usare aderendo anche alla cedolare secca.. grazie

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06/10/2022
, ha risposto:

Puoi usare il "Contratto ex lege 79 del 23 maggio 2011, art. 53 - locazione turistica", a patto che l'inquilino ("conduttore") abbia residenza in altro comune o stato e non sia temporaneamente presso il tuo appartamento per motivi di lavoro dipendente.
La questione è di lana caprina, perché non esiste una definizione di "turista", quella dell'organismo del turismo delle Nazioni Unite (UNWTO) recita: “turista è chiunque viaggi in paesi diversi da quello in cui ha la sua residenza abituale, al di fuori del proprio ambiente quotidiano, per un periodo di almeno una notte ma non superiore ad un anno e il cui scopo abituale sia diverso dall’esercizio di ogni attività remunerata all’interno del paese visitato. In questo termine sono inclusi coloro che viaggiano per: svago, riposo e vacanza; per visitare amici e parenti; per motivi di affari e professionali, per motivi di salute, religiosi/pellegrinaggio e altro” .

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23/11/2019

Quali documenti occorrono per richiedere il Cir, se voglio affittare casa per sole due settimane all'anno?

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06/10/2022
, ha risposto:

Non c'è discriminazione circa la frequenza con cui affitti (1 notte o 365 all'anno), in ogni caso, in Lombardia, ma in altre regioni potrebbe essere diverso, serve una "dichiarazione di inizio attività", da fare al SUAP, con firma digitale e pec (in teoria puoi fare da solo, ma, se non pensi di aver bisogno di fare molte di queste dichiarazioni, consiglio di rivolgersi a chi ti può aiutare, risparmi sicuramente molto tempo e spendi pochi euro in più, ad esempio un'associazione di Host). Poi devi chiedere alla tua Regione di assegnarti il CIR (cosa non sempre facile, almeno in Lombardia, la Regione e, in particolare, la Città Metropolitana di Milano che ne è parte, non sono molto solleciti e hanno provato una decina di diverse modalità di comunicazione del CIR ... Ragion per cui, al momento, nessuna contestazione è mai stata elevata per mancato rispetto della norma che impone la sua pubblicazione in internet.

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11/12/2019
, ha risposto:

Ciao Alessandro, al seguente link della Regione Lombardia trovi tutte le informazioni necessarie: www.regione.lombardia.it/.../strutture-ricettive-non-alberghiere
Grazie e buona giornata

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09/10/2022
, ha risposto:

Effettivamente c'è l'elenco dei documenti richiesti, salvo quelli previsti dallo specifico comune, ad esempio, per Milano, è richiesta l'autodichiarazione dei requisiti morali, che nel video è sottintesa. Quanto poi ad effettuare la dichiarazione di inizio attività seguendo il video .... se volete provateci, ma dotatevi di molta pazienza, scoprirete che le cose sottintese sono veramente numerose!
Inoltre segnalo che lapagina non è dedicata alla dichiaraizone per chi vuole affittare (locazione turistica breve), ma a chi vuole ospitare nella tipologia extralberghiera della Casa Appartamento Vacanza, per molti aspetti simile alla Locazione Turistica, ma per altrettanti aspetti diversa.