Consigli

Comprare casa: come evitare brutte soprese

In centro o in periferia, in condominio o indipendente, sono moltissimi gli aspetti da tenere in considerazione quando si decide di acquistare una casa. I primi passi sono decisivi per ridurre al minimo eventuali imprevisti.

02 novembre 2020
comprare casa

In tempi di coronavirus, insieme alle nostre abitudini, stanno cambiando anche le esigenze abitative e di conseguenza le tipologie di richieste all’interno del mercato immobiliare: bisogno di maggiori spazi, sia all’interno che all’esterno, necessità di trascorrere più tempo in casa, esigenza di conciliare le attività dei diversi componenti del nucleo famigliare (didattica a distanza, smart working, gioco e tempo libero). Non cambiano però le cose a cui è sempre bene prestare molta attenzione.

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Ecco anche alcuni consigli utili quando ci si avventura nella ricerca di una nuova casa. 

Durante la visita: attenzione ai vizi

Non è mai bene sottoscrivere una proposta irrevocabile alla prima visita dell’immobile. È quindi opportuno tornarci almeno un’altra volta, meglio se da soli e in un orario diverso da quello della prima visita: il quartiere tanto tranquillo di giorno può essere malfrequentato di notte e la casa tanto elegante di sera alla luce artificiale può rivelarsi poco soleggiata. Bisogna inoltre prestare attenzione allo stato di conservazione dell’appartamento e del caseggiato, verificare la regolarità degli impianti, controllare lo stato complessivo del condominio ecc. 

I difetti evidenti

Per difetti evidenti si intendono sia i difetti originari (cioè esistenti dal momento della costruzione) sia i difetti sopravvenuti nel tempo, tali da rendere l’immobile non idoneo all’uso a cui è destinato o da svalutarlo molto. Ponete dunque attenzione ai seguenti particolari:

  • i serramenti interni ed esterni: stato della verniciatura, funzionamento di serrature e maniglie, spifferi d’aria, vetri sottili ecc.;
  • lo stato dell’impianto idrosanitario: rubinetteria, sanitari, predisposizione per gli scarichi di lavatrice e lavastoviglie;
  • la presenza in cucina degli scarichi e delle aperture previste dalla legge per gli apparecchi a gas: foro di aerazione, scarico per la cappa aspirante ecc.;
  • il riscaldamento: centralizzato, autonomo, a radiatori, a pannelli;
  • l’impianto elettrico: condizioni del quadro elettrico, stato, numero, posizionamento degli interruttori e delle prese;
  • muri e plafoni: la presenza di eventuali macchie di muffa o di umidità possono rivelare problemi di coibentazione o perdite. Non dimenticate di eseguire questo controllo anche nelle cantine, nei box e nei solai. 

I difetti non evidenti

Per tutto ciò che non si vede o che il futuro acquirente non è riuscito a vedere, il consiglio è di rivolgere al proprietario alcune domande circa:

  • l’isolamento termico;
  • l’isolamento acustico (doppi vetri) ed eventuali fonti di rumore: vicini, attività commerciali come bar, ristoranti, discoteche o produttive come officine, laboratori medici;
  • l’adeguamento alle norme dell’ impianto elettrico e a gas. 

Altre informazioni utili

Prima di concludere la visita dell’appartamento ricordatevi di chiedere anche:

  • a quanto ammontano le spese condominiali annue e ogni quanto si paga la rata;
  • com’è regolamentato l’uso delle parti comuni del condominio (cortile, portineria, giardino, ascensore ecc.);
  • se si possono lasciare biciclette e motorini nel cortile;
  • se si possono stendere i panni o sbattere i tappeti sul lato del cortile interno;
  • se c’è l’antenna TV centralizzata e/o parabolica;
  • come viene gestita la pulizia dell’androne, delle scale e delle altre parti comuni;
  • in mancanza di box o posti auto destinati ai condòmini, se c’è nelle vicinanze un’autorimessa o un garage.

Infine, informatevi sulla presenza in zona di negozi, fermate dei mezzi pubblici, giardini, strutture e sportive e quant’altro vi possa interessare. 

Le verifiche da fare

  • Profilo ipotecario e catastale. All’acquirente spetta certamente l’impegno e l’onere economico di controllare che l’immobile sia in regola sotto il profilo ipotecario e catastale, anche se il venditore è tenuto a garantirne la regolarità. Il compratore dovrà verificare, personalmente o con l’aiuto e l’assistenza tecnica di un professionista (notaio, geometra ecc.), la situazione presso gli uffici competenti (Catasto, Conservatoria, Ufficio Tecnico del Comune), sia che acquisti tramite agenzia sia che la trattativa si svolga tra privati.
  • Oneri condominiali. Quando si compra una casa in condominio è sempre bene rivolgersi direttamente all’amministratore e farsi rilasciare una specifica attestazione circa lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle liti pendenti per quel dato immobile.
  • Immobile posseduto per successione o donazione. È bene sapere che se sono decorsi meno di 10 anni dalla morte del precedente proprietario, un’eventuale causa di revoca della donazione o di una disposizione testamentaria intentata da un erede necessario potrebbe costringere l’acquirente del bene a restituirlo o a ripagarne in tutto o in parte il prezzo. In questo caso, è opportuno che tutti gli eredi necessari esprimano il loro assenso alla vendita. Nel caso in cui, invece, il bene immobile sia pervenuto al venditore tramite donazione, l’acquisto non può dirsi sicuro se non sono decorsi 10 anni dalla morte del donante o 20 anni dalla trascrizione della donazione senza che il coniuge o i parenti in linea retta del donante abbiano notificato e trascritto un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Se, dunque, l’immobile che si intende acquistare proviene da una donazione e il donante è ancora in vita può essere opportuno chiedere al venditore di ritrasferire la proprietà dell’immobile al donante e poi acquistarlo direttamente da quest’ultimo. O meglio, stipulare una polizza assicurativa che elimini i rischi economici della compravendita.
  • Posizione fiscale. Se sull’immobile grava un’imposta di successione che non è stata ancora pagata, lo Stato ha il “privilegio” sull’immobile stesso; il che, in caso di mancato pagamento, può creare non pochi problemi all’acquirente. Lo Stato gode di analogo privilegio anche per l’imposta di registro che, peraltro, viene normalmente riscossa e versata direttamente dal notaio che redige l’atto di vendita.
  • Regolamento condominiale. È sempre meglio dare uno sguardo al regolamento condominiale. Vi si trovano disposizioni sulla ripartizione delle spese che si riferiscono alle parti comuni e specifici divieti d’uso e di destinazione che è importante conoscere.
  • Pertinenze Se la casa è dotata di cantina, soffitta, posto auto che vengono venduti unitamente all’immobile è bene visitarli in compagnia del venditore e controllarne la corrispondenza con le mappe catastali.
  • Oneri Vincoli, servitù, convenzioni gravanti sulla casa ne riducono il valore e possono essere taciuti, per furbizia o per ignoranza, dal venditore. Sulla casa possono gravare: servitù di passaggio, di acquedotto, di veduta, vincoli forestali, vincoli ferroviari, vincoli naturalistici o di tutela di antichità e belle arti ecc. Questo vale soprattutto per quanto riguarda le proprietà fondiarie, sulle quali possono esistere diversi vincoli di legge che limitano la facoltà di costruire, sopraelevare ecc. Il caso è meno frequente per gli immobili in condominio e, anche quando vi sono limiti o vincoli, questi incidono difficilmente sui singoli appartamenti: in ogni caso è più sicuro verificarli personalmente visitando l’Ufficio Tecnico del Comune e la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
  • Dichiarazione di conformità degli impianti. È necessaria per ottenere l’allaccio di una nuova fornitura da parte dell’impresa distributrice. Il D. M. 37/08 prevede che tutte le certificazioni debbano essere consegnate all’acquirente della casa in occasione del trasferimento della proprietà, ma il contratto è comunque valido anche se questa disposizione non è rispettata. Se le certificazioni non ci sono è comunque opportuno farne menzione in quanto potrebbe essere considerato un vizio dell’immobile venduto. Se non si trovano più le certificazioni originali e non si riesce a rintracciare l’installatore, è bene sapere che copia delle certificazioni può essere richiesta alla locale Camera di Commercio e anche presso lo sportello unico per l’edilizia del comune se l’impianto è stato realizzato nel corso di una ristrutturazione.
  • APE (Attestato di Prestazione Energetica). È il documento che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile. Contiene anche la classe energetica dell’immobile contrassegnata da un indicatore alfabetico in cui la lettera G rappresenta l’indice di prestazione più energivoro, mentre la lettera A rappresenta l’indice minor consumo. Una copia dell’ APE deve essere  allegata al contratto di vendita. In mancanza le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di sanzioni piuttosto salate.
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