La servitù di passaggio: come funziona il diritto di passare nella proprietà altrui

La servitù di passaggio è un diritto che permette di raggiungere la propria proprietà in caso quest’ultima non abbia un accesso autonomo. Requisito indispensabile è dunque che gli immobili coinvolti appartengano a proprietari diversi. Tecnicamente, la servitù di passaggio è il diritto reale di godimento che consente quindi al proprietario di un terreno, di un campo, di un fondo, di un orto o, in generale, di un bene immobile, di passare attraverso un bene immobile altrui per accedere alla propria proprietà (oppure alla pubblica via). È un diritto reale di godimento che rientra nelle cosiddette “servitù prediali” (dal latino praedium, che significa appunto “fondo, terreno”). In giurisprudenza vi sono differenti tipi di servitù: in questo specifico articolo tratteremo appunto solamente della servitù di passaggio, che è disciplinata dagli artt. 1051-1055 del Codice civile.

Dalla teoria passiamo alla pratica: prendiamo ad esempio il caso di un orto a cui si può accedere solamente passando per un altro campo: il terreno che “subisce” la servitù è detto tecnicamente “fondo servente” (in sostanza è quello sul quale avviene il passaggio), mentre l’altro, cioè quello che se ne avvantaggia, è detto “fondo dominante” (quello il cui proprietario ha diritto al passaggio).

Servitù di passaggio: vale il principio di proprietà

Dato che si tratta di un diritto reale (cioè su una cosa), e non personale, il diritto di passaggio appartiene al titolare del fondo dominante solamente in quanto proprietario del terreno. Ne deriva che il diritto segue la vita e i trasferimenti del terreno stesso (e non del proprietario). Ciò significa che chi compra il campo “dominante” in questione acquista in automatico anche la relativa servitù di passaggio: non è necessario che questo sia specificato nell’atto di vendita dell’immobile.

La stessa cosa avviene per il “fondo servente”: chi acquista un terreno gravato da una servitù di passaggio in automatico è obbligato a garantire il diritto di passaggio al proprietario del fondo dominante. La servitù non può essere trasferita separatamente dal terreno né può essere ceduta a terzi sotto forma di godimento. In sostanza, quindi, non può essere data in locazione, uso, abitazione e così via.

Quando si parla di servitù di passaggio solitamente ci si riferisce ai terreni (che siano agricoli o non utilizzati per l’agricoltura), ma questo diritto vale anche per permettere l’accesso a un appartamento: pensiamo, ad esempio, al caso di un vecchio complesso di case edificato intorno a corti e chiostri, dove ci possono essere parti di proprietà a cui si accede solamente passando attraverso altre proprietà. Dal punto di vista tecnico, si distinguono sostanzialmente due tipi di servitù: quella di passo pedonale e quella di passo carrabile. Quest’ultima differisce dalla prima per la maggiore ampiezza. La legge esclude l’applicazione della servitù di passaggio su cortili, aie, giardini e simili.

Come si costituisce la servitù di passaggio

Una servitù di passaggio può costituirsi in vari modi. In ogni caso, quando si istituisce è consigliabile dettagliare il tracciato del diritto di passaggio, la larghezza del tracciato stesso e la tipologia dei mezzi che possono utilizzarlo, nel caso di passaggio carrabile. In sintesi: è sempre meglio inserire ogni elemento utile per descrivere al meglio il diritto. Vediamo le varie tipologie.

• Servitù per contratto: il diritto viene sancito attraverso un contratto per atto pubblico oppure scrittura privata autenticata dalle parti coinvolte, entrambe d’accordo nell’istituzione della servitù. In sostanza, la procedura deve avvenire tramite notaio e successivamente il contratto deve essere trascritto in conservatoria in modo da non essere in qualsiasi modo contestato da un futuro altro acquirente del fondo servente.

• Servitù per testamento: il testatore può decidere di attribuire il diritto di servitù a un erede o a un legatario oppure può imporre all’erede o al legatario di concedere la servitù di passaggio a un terzo. In pratica, attraverso il testamento può sorgere una servitù “servente” oppure “dominante”.

• Servitù per obbligo di legge (coattiva): in questo caso è la legge che prevede l’obbligo di concedere la servitù di passaggio da un fondo all’altro. La servitù si costituisce tramite contratto, se c’è l’accordo delle parti coinvolte, oppure con una sentenza del giudice. Quest’ultima stabilisce anche le modalità per esercitare questo diritto e l’indennità che il proprietario del fondo servente deve corrispondere al proprietario del fondo dominante. La legge prevede infatti l’obbligo a carico del proprietario di un fondo di concedere la servitù di passo al proprietario del fondo che non ha il passaggio per accedere alla pubblica via. È il caso, ad esempio, di un proprietario di una vigna inclusa tra campi coltivati a fieno. È evidente che per accedere alla via pubblica deve passare necessariamente su uno di questi terreni. In pratica, l’elemento che fa sorgere l’obbligo giuridico di concedere il passo è l’esistenza di un fondo circondato da altre proprietà (tecnicamente si parla di fondo “intercluso”). Attenzione, però: non si può chiedere la servitù coattiva se il fondo è diventato intercluso per una precedente divisione operata dallo stesso proprietario. Quest’ultimo, infatti, non può avvantaggiarsi di una situazione che lui stesso ha creato. Colui che richiede la servitù dovrà anche dimostrare che il passaggio sul fondo altrui determina un vantaggio per l’attività produttiva del fondo dominante. È inoltre possibile ottenere il passaggio coattivo anche in caso di fondo non esattamente intercluso, se l’accesso alla via pubblica è inadatto oppure insufficiente ai bisogni del fondo e non è possibile procedere a un suo ampliamento. Tutto ciò sempre che la servitù risponda alle esigenze dell’agricoltura, dell’industria o, come aggiunto dalla Corte Costituzionale (Sentenza 167/1999), da esigenze di accessibilità agli edifici a uso abitativo per i portatori di disabilità.

• Servitù per usucapione: riguarda quelle servitù che si manifestano con opere visibili. Pensiamo, ad esempio, a un sentiero creato da calpestio che percorre il fondo servente, che si è formato per effetto del continuo passaggio. L’esistenza della servitù deve essere quindi chiara e certa, manifestata da opere visibili e permanenti. Presupposto per l’usucapione è la prova del possesso, continuato, pacifico ed evidente, e la prova dell’intenzione di esercitare la servitù di passaggio. Il possesso deve durare venti anni: in sostanza, chi rivendica tale diritto deve averlo esercitato di fatto per tale periodo passando su quel fondo costantemente, palesemente e pacificamente. Il periodo necessario all’usucapione si riduce a dieci anni se chi rivendica la servitù l’ha acquistata in buona fede, ad esempio attraverso un contratto debitamente trascritto da parte però di chi non ne era titolare. I documenti per l'usucapione vanno conservati per 20 anni. Scopri per quanto tempo conservare i documenti nel nostro approfondimento.

• Servitù per destinazione del padre di famiglia: riguarda il caso di uno stesso proprietario che originariamente possiede due fondi e per raggiungerne uno deve passare sull’altro. Se i due fondi vengono divisi senza che vengano compiute opere per consentire un diverso passaggio, si costituisce automaticamente una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia. Pensiamo al caso che il padre ceda a due figli i due fondi. In questo caso, al momento della divisione o della cessione, un fondo rimarrà fondo servente per l’altro fondo, che rimarrà fondo dominante. Naturalmente, se si agisce in giudizio per rivendicare questa servitù, sarà necessario provare davanti al giudice le circostanze di fatto e di diritto che portano alla costituzione di questo tipo di servitù.

Servitù di passaggio: l’indennità al proprietario del fondo servente

Quando si costituisce una servitù di passaggio, il proprietario del fondo dominante che acquista il diritto di passo deve corrispondere al proprietario del fondo servente un’indennità (a meno che quest’ultimo vi rinunci): è una somma di denaro che ha la funzione in qualche modo di risarcire il proprietario del fondo gravato dalla servitù per l’inconveniente subìto. Per il calcolo di questa indennità bisogna tenere conto di due fattori: il danno effettivo causato dal passaggio e il deprezzamento che il fondo servente subisce a causa del passaggio. Se le parti non si accordano sul valore dell’indennità, questa viene stabilita dal giudice.

Servitù di passaggio: come si estingue il diritto

Se il proprietario del fondo servente acquista anche il fondo dominante (e viceversa), si dice tecnicamente che la servitù si estingue per “confusione”: in sostanza, il diritto scompare perché viene meno il requisito indispensabile della differente proprietà degli immobili coinvolti. La servitù si estingue anche se il proprietario del fondo dominante (o l’usufruttuario, il conduttore o chiunque goda anche del semplice possesso del fondo dominante) non passa più dal fondo servente per venti anni: in questo caso il diritto viene prescritto perché non goduto. Va comunque tenuto conto che la servitù di passaggio può essere discontinua, cioè esercitata attraverso singoli episodi di passaggio (pensiamo al caso di un terreno momentaneamente lasciato a riposo da colture e quindi poco o nulla attraversato per diversi mesi). Dal punto di vista della prescrizione del diritto, l’uso sporadico non incide in alcun modo. Ciò significa, ad esempio, che la mancanza di visibilità di segni del calpestio sul sentiero non è sufficiente a dimostrare il non utilizzo del passaggio. Il decorso del termine per la prescrizione può essere interrotto e, quindi, il conteggio deve ripartire da zero, in caso di riconoscimento del diritto da parte del proprietario del fondo servente o se si fa specifica domanda al giudice attraverso un avvocato (tecnicamente si parla di “proposizione della domanda giudiziale di interruzione della prescrizione”). Infine, l’estinzione può avvenire di comune accordo tra le parti, mediante contratto, oppure per il decorso di un termine apposto nel contratto che ha dato origine a una servitù “a termine”. I due proprietari del fondo servente e dominante potrebbero infatti aver stipulato una servitù per un periodo limitato, decorso il quale il diritto di passaggio si estingue.

Chi paga le spese di manutenzione della servitù di passaggio?

Il proprietario del fondo dominante, se deve effettuare opere per la conservazione della servitù (ad esempio, sistemare il sentiero che attraversa l’altrui proprietà), deve scegliere il tempo e il modo per recare minor disagio possibile al proprietario del fondo servente. Il proprietario del fondo dominante deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal contratto oppure dalla legge. Se però le opere sono utili anche al proprietario del fondo servente, le spese sono sostenute da entrambi i soggetti, in proporzione ai rispettivi vantaggi. Facciamo un esempio: ipotizziamo che il proprietario del fondo dominante effettui la pulizia del sentiero per rendere più agevole il passaggio di un trattore e liberarlo da arbusti e rovi; se questo lavoro reca vantaggio anche al proprietario del fondo servente, quest’ultimo dovrà contribuire in proporzione al vantaggio che avrà. E se le opere di manutenzione sono effettuate dal proprietario del fondo servente? Secondo la Corte di Cassazione (Ordinanza 6653/2017) anche in questo caso si applica la regola appena indicata: se i lavori comportano un vantaggio per entrambe le parti, ciascuna di queste sarà chiamata a contribuire alla spesa in proporzione al proprio vantaggio.