RICHIESTA DI CONSULENZA AL CONSUMATORE
Acquisto box auto da ALER Milano — Criticità pre-rogito
1. Il contesto
In data 12 marzo 2026, ALER Milano ha inviato una comunicazione relativa alla proposta di acquisto dei box siti in Milano.
In data 1° aprile 2026 ho sottoscritto il Modello A, accettando formalmente la proposta di acquisto per entrambi i box.
Nelle settimane successive, nel corso delle comunicazioni scritte intercorse tra il 20 e il 21 maggio 2026, sono emerse due criticità rilevanti che ALER ha dichiarato essere “non modificabili né negoziabili”, ponendomi di fronte a una scelta del tipo “prendere o lasciare”.
2. Prima criticità — Spese tecnico-catastali
2.1 Descrizione del problema
ALER richiede il pagamento di € 854,00 (IVA inclusa) per ciascun box, a titolo di “spese di istruttoria tecnico-catastali”, per un totale di € 1.708,00 per i due box. Tali spese vengono descritte come costi sostenuti da ALER per la redazione della nuova documentazione catastale.
2.2 Osservazione normativa
L’art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 (modificato dal D.L. 78/2010 convertito in L. 122/2010) pone espressamente a carico del venditore l’obbligo di garantire la conformità catastale dell’immobile oggetto di compravendita.
La conformità catastale è un prerequisito legale della vendita, non un servizio aggiuntivo. Addebitarla all’acquirente sembra pertanto in contrasto con il quadro normativo applicabile.
2.3 Risposta di ALER
“L’importo delle spese tecnico-catastali è stato quantificato dalla Direzione in concerto con l’Ufficio Tecnico. Entrambe le condizioni non sono modificabili né negoziabili.”
3. Seconda criticità — Scelta del notaio
3.1 Descrizione del problema
ALER impone che la scelta del notaio avvenga esclusivamente tra i professionisti iscritti al proprio “albo fornitori”, già in possesso della bozza del rogito e della procura. Non è consentito all’acquirente di:
• designare un notaio di propria fiducia;
• ricevere un preventivo dettagliato delle spese notarili previste dai professionisti indicati da ALER.
3.2 Osservazione normativa
L’art. 1475 del Codice Civile stabilisce che le spese notarili sono a carico dell’acquirente. Da tale principio consolidato discende la facoltà dell’acquirente di scegliere il professionista di propria fiducia.
Imporre un notaio scelto unilateralmente dal venditore, pur ponendo le spese a carico dell’acquirente e senza fornire alcun preventivo, appare in contrasto con tale principio.
3.3 Risposta di ALER
“La scelta del notaio, per decisione aziendale, avviene tra professionisti iscritti all’albo fornitori di Aler già in possesso della bozza del rogito e della procura. Entrambe le condizioni non sono modificabili né negoziabili.”
4. Situazione attuale
ALER ha formalmente richiesto di comunicare se intendo proseguire l’acquisto accettando entrambe le condizioni così come poste, senza alcuna possibilità di modifica o negoziazione.
Prima di comunicare la mia decisione, ritengo necessario ricevere una consulenza indipendente sulla legittimità di tali condizioni.
5. Quesiti per Altroconsumo
Chiedo una consulenza in merito ai seguenti punti:
• È legittimo addebitare all’acquirente le spese di conformità catastale, che per legge costituiscono un obbligo del venditore?
• È legittima la clausola che impone il notaio scelto dal venditore, a fronte di spese poste interamente a carico dell’acquirente e senza preventivo?
• Quali tutele e azioni sono disponibili prima di procedere (o meno) al rogito?
• Esistono precedenti o orientamenti giurisprudenziali/regolatori applicabili al caso, anche in relazione alla natura pubblica di ALER?
6. Documentazione allegata
• vedi vostro riferimento pratica n. 15072817
Distinti saluti
