Richiesta rimborso integrale contratto di locazione per mancato accordo sul contratto

Buongiorno, a seguito della mancata accettazione delle nostre richieste di modifica del contratto di locazione numero 169747 da voi proposto e NON VISIBILE SU BOOKING PRIMA DEL PAGAMENTO, siamo a richiedervi il rimborso integrale di 1.476,91 €, importo da noi pagato su Booking.com Ricordiamo che le modifiche richieste, più volte descritte e documentate dalle mail intercorse ed allegate nel seguito, riguardano: - difformità sullo stato dell'immobile (punto 1 e punto 8 del contratto in oggetto) - errore formale sulla clausola dei pagamenti (punto 2 del contratto in oggetto) - incoerenza del punto 9 del contratto in oggetto e la relativa conferma ai sensi art. 1341 e 1342 CC riportata in calce allo stesso In particolare il punto 9 è stato da voi riconosciuto come errato, ma ci è stato chiesto di firmare ugualmente il contratto senza modifiche, accampando come motivo la chiusura per ferie dell'ufficio legale. Facciamo inoltre presente che il contratto da voi proposto contiene un'affermazione a dir poco inesatta. In esso si riporta la seguente affermazione "Premesso che in 16/08/2026 il conduttore procedeva ad effettuare una prenotazione on line a mezzo registrazione informatica sulla piattaforma di Agenzia, la prenotazione contiene in maniera chiara ed esaustiva tutti i termini economici e le condizioni già accettate dal conduttore e che si intendono qui integralmente richiamate e trascritte." Come già indicato in precedenza, questa affermazione non è corretta in quanto il contratto proposto NON era visibile dal sito di Booking.com. Infine, non è stato da voi accolto il nostro suggerimento di aggiungere un addendum al contratto da voi proposto nè quello di apportare manualmente le modifiche al contratto stampato al momento della consegna delle chiavi. Abbiamo inoltre constatato con grande stupore che per continuare le interlocuzioni con i vostri uffici in merito alle richieste di modifica del contratto da voi proposto ed elencate in precedenza, ci veniva richiesto il pagamento di 200 € per ogni intervento! Pertanto, data l'impossibilità di raggiungere un accordo, vi abbiamo formalizzato via mail che non prenderemo possesso dell'appartamento nella giornata di domenica 23 agosto. Distinti saluti Giuseppe Bo 22.08.2026

Spett.le Altroconsumo, in riferimento al reclamo trasmesso dal Sig. Giuseppe Bo relativo alla prenotazione n. 169747, prendiamo atto della segnalazione e, anche al fine di consentire una valutazione completa della vicenda, riteniamo necessario ricostruire in maniera ordinata i fatti e la posizione della nostra organizzazione. La prenotazione è stata regolarmente effettuata tramite Booking.comper il soggiorno dal23 al 30 agosto 2026. L’immobile è stato regolarmente riservato, mantenuto disponibile e predisposto per accogliere gli ospiti. BarbarHouse ha inoltre garantito al cliente un’assistenza continua attraverso i reparti aziendali preposti, rispondendo alle telefonate, ai messaggi e alle numerose comunicazioni scritte ricevute nei giorni precedenti il soggiorno. Contratto di locazione e informazioni presenti su Booking.com La necessità di sottoscrivere il contratto di locazione non costituisce una condizione introdotta successivamente o arbitrariamente da BarbarHouse, ma attiene alla formalizzazione del rapporto locativo e alle procedure applicate dalla nostra organizzazione. È inoltre particolarmente rilevante che la stessa scheda Booking.com della struttura riportasse espressamente, tra le informazioni rese disponibili al cliente, la seguente indicazione: “All’arrivo sarà richiesta la firma del relativo contratto di locazione in lingua italiana.” Alleghiamo alla presente evidenza della relativa informazione pubblicata su Booking.com. Non è pertanto corretto rappresentare la necessità del contratto come una circostanza emersa soltanto dopo il pagamento. Il cliente era informato, già attraverso la piattaforma utilizzata per prenotare, che all’arrivo sarebbe stato necessario sottoscrivere un contratto di locazione. Qualora la preventiva lettura e condivisione di ogni singola clausola costituissero, per il cliente, una condizione essenziale e determinante per assumere l’impegno economico, avrebbe potuto richiedere copia del contratto prima di effettuare la prenotazione o il pagamento. Tale richiesta non risulta essere stata formulata. La mancata preventiva conoscenza che il cliente afferma oggi di avere avuto rispetto al contenuto analitico del contratto non può quindi tradursi automaticamente in una responsabilità della nostra organizzazione, tanto più in presenza di un’informazione esplicita circa l’obbligo di sottoscrizione. Le richieste di modifica formulate dal cliente Occorre inoltre correggere un secondo elemento della ricostruzione contenuta nel reclamo. BarbarHouse non ha semplicemente respinto le richieste del cliente. Pur non essendo tenuta a personalizzare la propria modulistica contrattuale in relazione a ogni singola prenotazione, la nostra organizzazione ha comunque scelto di esaminare nel merito le osservazioni formulate dai Sigg. Bo. Sono stati forniti chiarimenti puntuali sui singoli punti contestati e, laddove è stata effettivamente ravvisata l’opportunità di precisare meglio una disposizione, BarbarHouse ha accolto l’osservazione e ne ha formalizzato per iscritto la corretta formulazione. In particolare, per la clausola n. 9 non è mai stata riconosciuta l’illegittimità o l’invalidità sostanziale della previsione, come oggi viene invece rappresentato. È stata riconosciuta esclusivamente una parziale incoerenza tra la formulazione sintetica utilizzata nel richiamo finale agli artt. 1341 e 1342 c.c. e il contenuto effettivo della clausola, procedendo quindi a chiarire per iscritto quale fosse l’esatta disciplina applicabile. La nostra organizzazione ha espressamente comunicato al cliente che tali precisazioni scritte avrebbero avuto efficacia tra le parti. La richiesta di intervenire materialmente sul documento generato dal nostro sistema è tuttavia pervenuta soltanto pochissimi giorni prima del check-in, in prossimità del fine settimana e in un periodo festivo, con i reparti tecnici e legali non pienamente operativi. Non era quindi materialmente possibile, nel brevissimo tempo disponibile, modificare il sistema informatico di generazione del documento, predisporre una versione contrattuale individualizzata, sottoporla alle necessarie verifiche interne e renderla nuovamente disponibile prima dell’arrivo. Tale impossibilità materiale è stata chiaramente spiegata al cliente. Ciò nonostante, proprio nell’intento di venirgli incontro, le precisazioni ritenute accoglibili sono state comunque formalizzate per iscritto, invece di limitarsi a un semplice diniego. La documentazione allegata dimostra quindi che il cliente ha ricevuto un livello di assistenza e di interlocuzione considerevole e che le proprie osservazioni sono state esaminate una per una. Tariffa volontariamente scelta: NON RIMBORSABILE Vi è poi un elemento contrattuale oggettivo che non può essere omesso nella valutazione della richiesta di rimborso. Il cliente ha scelto su Booking.com una tariffa espressamente qualificata come: “Non rimborsabile”. La scelta di tale tariffa gli ha consentito di beneficiare di un prezzo più favorevole rispetto alle condizioni più flessibili disponibili sul mercato, accettando in contropartita una disciplina di cancellazione maggiormente restrittiva. Dalla documentazione della stessa Booking.com risulta: corrispettivo del soggiorno: € 1.413,72; tipologia di tariffa: NON RIMBORSABILE; penale di cancellazione applicabile: € 1.413,72. Non appare quindi coerente che il cliente, dopo avere volontariamente beneficiato di una tariffa ridotta proprio perché non rimborsabile, pretenda successivamente il rimborso integrale del soggiorno per una propria decisione di non usufruirne. Diverso è il trattamento delle somme riferite a servizi accessori materialmente non goduti. Poiché gli ospiti non hanno preso possesso dell’immobile, la nostra organizzazione ha riconosciuto il rimborso delle componenti accessorie non fruite, come previsto dalle condizioni applicabili alla prenotazione. Booking.com individua infatti un importo da rimborsare pari a € 201,00, riferibile ai servizi accessori non utilizzati, tra cui: € 56,00per il costo dell’elettricità, € 135,00per le pulizie, € 10,00per costi di servizio. Tali somme saranno pertanto rimborsate secondo le procedure previste dal canale. Resta invece integralmente applicabile la condizione non rimborsabilesul corrispettivo del soggiorno pari a€ 1.413,72.Proposta transattiva formulata da BarbarHouse Nonostante il carattere non rimborsabile della prenotazione e pur non riconoscendo alcun obbligo in tal senso, BarbarHouse ha comunque cercato una soluzione conciliativa. È stata pertanto formulata al cliente una proposta transattiva straordinaria, che prevedeva il riconoscimento di un rimborso significativo anche su somme che, in base alla tariffa acquistata, non sarebbero state rimborsabili. Tale proposta aveva esclusivamente finalità conciliativa e non costituiva alcuna ammissione di responsabilità. Il cliente non ha tuttavia accettato integralmente la proposta nei termini e alle condizioni formulate, tentando invece di modificarne unilateralmente contenuti e condizioni. La proposta è pertanto decaduta. Anche questa circostanza risulta integralmente documentata nella corrispondenza già in vostro possesso. Decisione di non presentarsi e mancata cancellazione Successivamente, il cliente ha comunicato unilateralmente di non voler prendere possesso dell’immobile. BarbarHouse ha chiarito espressamente che una comunicazione via e-mail di mancata presentazione non equivaleva alla cancellazione operativa della prenotazione su Booking.come che, qualora intendesse rinunciare al soggiorno, sarebbe stato necessario procedere alla cancellazione attraverso la piattaforma. Il cliente, pur essendo stato espressamente informato di ciò, non ha cancellato la prenotazione. Ha quindi mantenuto attivo il soggiorno sulla piattaforma sino alla data prevista per l’arrivo e, successivamente, non si è presentato al check-in. È stata conseguentemente attivata la procedura di NO-SHOW su Booking.come soltanto a seguito di tale procedura è stato possibile riaprire il calendario dell’immobile. L’immobile era quindi regolarmente disponibile e pronto per essere utilizzato: la mancata fruizione del soggiorno è derivata esclusivamente dalla scelta degli ospiti di non presentarsi. Pregiudizio prodotto dalla mancata tempestiva cancellazione La condotta successiva alla decisione di non usufruire del soggiorno merita, a nostro avviso, una specifica valutazione anche sotto il profilo dei principi di correttezza e buona fede. Una volta comunicata definitivamente la volontà di non presentarsi e ricevuta l’indicazione di procedere alla cancellazione tramite Booking.com, il cliente avrebbe potuto liberare tempestivamente la disponibilità. Ha invece scelto di mantenere la prenotazione formalmente attiva pur dichiarando che non avrebbe usufruito dell’immobile. Tale comportamento ha avuto un effetto economico concreto: l’alloggio è rimasto indisponibile alla vendita sino all’attivazione della procedura di no-show, impedendo a BarbarHouse e soprattutto al proprietario effettivo dell’immobile di tentare tempestivamente una nuova locazione per le medesime date. Solo successivamente al no-show è stato possibile riaprire il calendario. Il pregiudizio non è meramente ipotetico. Ad oggi, infatti, l’immobile risulta ancora invenduto per le date rese nuovamente disponibili. Per cercare di recuperare almeno in parte la perdita commerciale, BarbarHouse ha dovuto intervenire immediatamente sulla tariffazione, riducendo sensibilmente i prezzi. Dalla documentazione gestionale allegata risulta che, rispetto a un prezzo strategico di circa € 230,00 per notte, sono state applicate riduzioni sino al30%, arrivando a proporre l’immobile a circa€ 161,00 per nottenelle date più immediate e a circa€ 184,00 per nottenelle successive. Nonostante la drastica riduzione tariffaria applicata proprio per tentare di “salvare” la disponibilità residua, l’immobile risulta tuttora non prenotato. Se la cancellazione fosse stata effettuata tempestivamente quando il cliente aveva già assunto e comunicato la decisione definitiva di non presentarsi, il proprietario avrebbe beneficiato di un maggiore periodo di commercializzazione e di una concreta possibilità di reperire un altro conduttore. La permanenza della prenotazione attiva sino al no-show ha invece compresso significativamente tale possibilità e ha costretto la nostra organizzazione a rimettere sul mercato l’immobile all’ultimo momento e a condizioni economiche considerevolmente inferiori. Riteniamo pertanto che tale condotta sia suscettibile di valutazione quale comportamento contrario ai doveri di correttezza e buona fede, avendo potenzialmente aggravato il danno economico sia della nostra organizzazione sia, soprattutto, del proprietario dell’immobile. Ci riserviamo pertanto di accertare e quantificare l’eventuale maggior danno economico derivante dalla mancata tempestiva cancellazione, dalla perdita di opportunità di nuova locazione e dalla conseguente necessità di riduzione delle tariffe di vendita. Per completezza, precisiamo infine che il riferimento ai € 200,00contenuto nella precedente corrispondenza non riguardava in alcun modo la normale assistenza al cliente, che è stata ampiamente e gratuitamente prestata, bensì l’eventuale svolgimento di ulteriori attività amministrative straordinarie, personalizzate e ulteriori rispetto alle numerose interlocuzioni già gestite, e comunque da effettuarsi soltanto previa accettazione. Avete già in vostro possesso gli allegati di contratto di locazione, la corrispondenza completa intercorsa tra le parti, la proposta transattiva formulata da BarbarHouse e le relative risposte, si aggiunge qui l’evidenza della scheda Booking.com relativa alla sottoscrizione del contratto, la documentazione attestante la tariffa non rimborsabilee la relativa penale, l’evidenza del rimborso di€ 201,00per i servizi accessori non fruiti, la documentazione relativa alno-show, nonché l’attuale situazione del calendario e delle tariffe applicate dopo la riapertura della disponibilità. Riteniamo che tale documentazione consenta di valutare la vicenda nella sua effettiva sequenza cronologica e sulla base di elementi oggettivi. BarbarHouse S.r.l. disconosce integralmente qualsiasi responsabilità, inadempimento o condotta illegittima che possa aver determinato la mancata fruizione del soggiorno. L’immobile è stato regolarmente messo a disposizione, l’assistenza è stata prestata, le osservazioni contrattuali sono state esaminate e, ove ritenute condivisibili, formalmente recepite per iscritto; è stata persino proposta, in via straordinaria, una soluzione transattiva successivamente non perfezionatasi con il manifesto intento di denigrare pubblicamente la nostra organizzazione. Viene pertanto respinta ogni richiesta di rimborso ulteriore rispetto agli importi accessori già riconosciuti e sopra indicati. Resta espressamente riservato ogni diritto di BarbarHouse S.r.l. e del proprietario dell’immobile di accertare, documentare e quantificare il maggior danno economico derivante dalla mancata tempestiva cancellazione della prenotazione e dalla conseguente perdita della possibilità di ricollocare l’immobile sul mercato in tempi utili. Con il presente riscontro consideriamo definitivamente conclusa ogni interlocuzione commerciale e amministrativa relativa alla pratica. Cordiali saluti BarbarHouse S.r.l. Ufficio Reclami Il giorno 24 ago 2026, alle ore 11:30, Ufficio Reclami BH ufficioreclami@barbarhouse.com ha scritto: Inizio messaggio inoltrato: