Mutuo green o mutuo normale? Dove cambia davvero il costo totale

Tassi scontati, spese di istruttoria ridotte e perizie agevolate rendono i finanziamenti "verdi" molto attraenti, ma la presenza della parola green non garantisce automaticamente l'offerta più economica del mercato. Per capire se la convenienza è reale occorre analizzare il finanziamento nella sua interezza, mettendo a confronto il Taeg, le spese accessorie e l'effettivo sovrapprezzo dell'immobile energeticamente efficiente. Mettiamo a confronto un mutuo green e un mutuo tradizionale attraverso una simulazione pratica per calcolare il risparmio totale in 30 anni.

Mutuo green e mutuo classico: le principali differenze

Un mutuo green può offrire un tasso più basso o alcune spese scontate, ma non è automaticamente il finanziamento più conveniente. Per scegliere bene bisogna confrontare il costo complessivo dell’operazione, senza fermarsi alla parola “green” o al solo tasso pubblicizzato.

Questi finanziamenti sono destinati principalmente all’acquisto di abitazioni energeticamente efficienti oppure alla costruzione e alla riqualificazione di immobili che, grazie ai lavori, migliorano le proprie prestazioni energetiche.

Mutuo green e mutuo classico: le principali differenze

Dal punto di vista del funzionamento, un mutuo green non è molto diverso da un mutuo tradizionale: la banca presta il denaro necessario per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile e il cliente lo restituisce attraverso rate periodiche.

La differenza principale riguarda la casa finanziata. Il mutuo viene considerato green quando l’immobile possiede già determinate caratteristiche di efficienza energetica oppure quando il finanziamento è collegato a lavori destinati a migliorarle. In cambio, la banca può riconoscere un tasso d’interesse più basso, uno sconto sullo spread, l’azzeramento o la riduzione delle spese di istruttoria, una perizia gratuita o scontata oppure condizioni promozionali su alcune spese periodiche.

Non esiste però un unico modello valido per tutte le banche. Alcune offerte sono riservate alle abitazioni in classe A o B, mentre altre ammettono classi differenti oppure premiano il miglioramento energetico ottenuto dopo la ristrutturazione.

Due situazioni diverse: casa già efficiente o casa da riqualificare

Prima di confrontare i mutui bisogna distinguere due situazioni: l’acquisto di una casa che possiede già i requisiti energetici richiesti e l’acquisto di un immobile da ristrutturare.

Acquisto di una casa già in una classe energetica idonea

Quando l’abitazione appartiene già a una classe energetica ammessa dalla banca, il finanziamento può essere erogato come un normale mutuo per l’acquisto, applicando però le eventuali condizioni agevolate previste per gli immobili efficienti.

In questo caso non sono necessari lavori per accedere all’offerta: l’Ape certifica già le prestazioni energetiche dell’immobile e l’agevolazione può riguardare il tasso oppure alcune spese iniziali.

L’Ape, cioè l’Attestato di prestazione energetica, descrive le prestazioni energetiche dell’abitazione e consente alla banca di verificare se l’immobile possiede i requisiti richiesti.

La classe energetica richiesta per un mutuo green cambia in base alla banca. Molte proposte sono rivolte alle abitazioni in classe A o B, ma non esiste un criterio unico valido per tutti gli istituti.

Chi cerca informazioni sulla classe energetica necessaria per accedere a un mutuo green deve quindi controllare attentamente quali immobili sono ammessi, perché i requisiti possono variare tra un’offerta e l’altra.

Un mutuo green classe C può essere disponibile soltanto presso alcune banche e potrebbe prevedere condizioni aggiuntive. Prima di scegliere bisogna quindi verificare quali classi energetiche sono ammesse, se l’agevolazione riguarda il Tan oppure le spese, per quanto tempo restano valide le condizioni promozionali, quali documenti devono essere presentati e che cosa accade se l’Ape non rispetta i requisiti richiesti.

Acquisto di una casa da ristrutturare

Un mutuo green può finanziare anche l’acquisto e la riqualificazione di una casa poco efficiente. L’immobile può partire da una classe energetica bassa, per esempio D, E, F o G, purché i lavori permettano di raggiungere il miglioramento richiesto dalla banca. La banca deve valutare il valore attuale della casa, il progetto, il costo degli interventi e il risultato energetico previsto. Per questo possono essere richiesti l’Ape iniziale, il progetto degli interventi, il computo metrico, i preventivi delle imprese, gli eventuali titoli edilizi, un nuovo Ape al termine dei lavori e la prova del miglioramento energetico raggiunto.

Alcune offerte richiedono il miglioramento di almeno due classi energetiche, mentre altre adottano criteri differenti. Esistono inoltre mutui erogati in più tranche, sulla base dello stato di avanzamento dei lavori.

È importante verificare che cosa accade se i lavori subiscono ritardi o se il miglioramento promesso non viene raggiunto. La banca potrebbe non applicare lo sconto, revocare l’agevolazione oppure richiedere nuova documentazione.

Dove cambia davvero il costo totale del mutuo

La convenienza dipende dal costo complessivo del finanziamento. Per confrontare correttamente due mutui bisogna considerare il Tan, il Taeg, le spese di istruttoria, il costo della perizia, le spese di incasso della rata, l’eventuale conto corrente richiesto, le assicurazioni, i prodotti collegati allo sconto e i costi della documentazione energetica.

Il Tan, Tasso annuo nominale, determina gli interessi utilizzati per calcolare la rata. Un Tan più basso produce generalmente una rata più contenuta, a parità di importo e durata.

Il Taeg, Tasso annuo effettivo globale, è un indicatore più completo perché comprende il tasso e numerosi costi collegati al finanziamento. Per confrontare le offerte bisogna quindi partire dal Taeg, utilizzando lo stesso importo, la stessa durata e le stesse modalità di rimborso. Alcune spese, come quelle notarili, le coperture non obbligatorie o i lavori di riqualificazione, devono però essere valutate separatamente. Bisogna prestare particolare attenzione quando lo sconto sul tasso è subordinato alla sottoscrizione di altri prodotti.

Un’offerta apparentemente conveniente può diventare meno interessante se richiede un conto a pagamento, una polizza costosa o servizi accessori.

Quando il mutuo green è realmente più conveniente

Una simulazione di un mutuo green permette di capire se una casa più efficiente consente davvero di accedere a condizioni migliori. Abbiamo confrontato le offerte risultanti dal comparatore di Altroconsumo al 30 luglio 2026, mantenendo invariati i principali dati della richiesta. La simulazione riguarda l’acquisto della prima casa in provincia di Milano, con un immobile del valore di 200.000 euro e un mutuo di 160.000 euro, pari all’80% del valore della casa. La durata è di 30 anni, il tasso è fisso e il profilo considerato è quello di una coppia di 38 e 40 anni con un reddito mensile complessivo di 4.000 euro.

Per un immobile in classe energetica A, la proposta green considerata è Mutuo Promo Casa 2026 Green Special Edition di Bper Banca.

Per un immobile in classe energetica D, la proposta ordinaria considerata, accessibile alle classi energetiche dalla A alla G, è Credem Tasso Fisso Finito.

Le condizioni sono quelle rilevate per il profilo considerato al 30 luglio 2026. I preventivi sono indicativi e non impegnativi e possono cambiare prima della stipula.

Bper presenta un Tan e un Taeg inferiori, una rata più bassa e costi iniziali più contenuti. Credem è invece accessibile anche agli immobili appartenenti alle classi energetiche più basse.

Consulta il dettaglio dell’offerta Bper

Consulta il dettaglio dell’offerta Credem 

Quanto si risparmia con il mutuo green

Nella simulazione, il Tan di Bper è inferiore di 0,23 punti percentuali e il Taeg è più basso di 0,34 punti. La rata mensile è inferiore di 19,80 euro. Su 30 anni, considerando 360 rate, la differenza nominale sulle sole rate è pari a:

19,80 euro × 360 rate = 7.128 euro

Per confrontare correttamente gli altri costi bisogna però trattare nello stesso modo le due assicurazioni. Per Bper risultano 800 euro di istruttoria, 350 euro di perizia e 30 euro annui di assicurazione incendio. Considerando nominalmente 30 euro per 30 anni, il costo complessivo di queste voci è pari a:

800 + 350 + 900 = 2.050 euro

Per Credem risultano invece 1.600 euro di istruttoria, 300 euro di perizia e 832 euro di assicurazione a premio unico stimato. Il totale è quindi:

1.600 + 300 + 832 = 2.732 euro

La differenza tra questi costi è di 682 euro a favore di Bper.

Sommando la differenza nominale tra le rate e quella tra i costi considerati, il vantaggio lordo stimato del mutuo green è:

7.128 + 682 = circa 7.810 euro in 30 anni

Il calcolo è indicativo: non considera il valore temporale del denaro, eventuali variazioni delle spese periodiche, surroghe, estinzioni anticipate o altri costi non riportati. Le condizioni effettive devono essere verificate nella documentazione contrattuale e precontrattuale della banca.

Il risparmio sul mutuo giustifica una casa più costosa?

Il solo sconto sul mutuo non basta a giustificare il maggior prezzo di una casa appartenente a una classe energetica elevata.

Nel nostro esempio, il vantaggio nominale stimato del finanziamento green è di circa 7.810 euro in 30 anni. La cifra è significativa, ma potrebbe essere inferiore al sovrapprezzo richiesto per acquistare l’immobile più efficiente.

Il confronto cambia se si considerano anche altri possibili benefici: bollette più basse, lavori di riqualificazione evitati, impianti più recenti, minori esigenze di manutenzione, maggiore comfort abitativo, possibile migliore tenuta del valore dell’immobile e potenziale maggiore facilità di vendita o locazione.

Il mutuo green rappresenta quindi soltanto una parte del vantaggio complessivo. Per capire se conviene pagare di più bisogna confrontare il sovrapprezzo iniziale con il risparmio sul finanziamento, i minori consumi, gli interventi evitati e il possibile valore futuro della casa.

Una casa più efficiente può giustificare un prezzo maggiore soltanto quando il sovrapprezzo è proporzionato all’insieme dei benefici economici e abitativi attesi.

Nel profilo considerato Credem costa di più, ma ottiene una valutazione migliore. Credem ottiene infatti una valutazione di 73 punti su 100, contro i 65 punti di Bper. Nel profilo esaminato, Bper è più conveniente sul piano economico. Credem ottiene invece una valutazione Altroconsumo più elevata per gli aspetti considerati nell’analisi della qualità contrattuale e del servizio.

Il prezzo non è quindi l’unico elemento da valutare: condizioni contrattuali, flessibilità e qualità del servizio possono incidere sulla scelta finale.

Tassi mutui green oggi: cosa confrontare oltre al Tan

I tassi dei mutui green oggi non possono essere rappresentati da un unico valore medio. Le condizioni dipendono dall’importo richiesto, dalla durata, dal rapporto tra mutuo e valore dell’immobile, dal reddito familiare e dalla classe energetica della casa.

Le offerte possono inoltre cambiare rapidamente. Alcune promozioni sono riservate agli immobili in classe A o B, a una percentuale finanziata non superiore all’80% oppure alla sottoscrizione di determinati prodotti.

Per confrontare le proposte bisogna utilizzare lo stesso importo e la stessa durata e verificare il Taeg, la rata, le spese iniziali e periodiche, i prodotti collegati e le condizioni necessarie per mantenere l’agevolazione.

Consulta anche il documento “Informazioni generali sul credito immobiliare offerto ai consumatori”. Qui sono riportate le principali caratteristiche del mutuo, le condizioni economiche, i costi, i rischi e le regole applicate dalla banca.

Non limitarti quindi a controllare il tasso green pubblicizzato. Verifica nel documento quanto costa complessivamente il mutuo e quali condizioni devono essere rispettate per ottenere e mantenere lo sconto.