Mutui green, l'indagine in 70 filiali: capire perché risparmi è quasi impossibile

I mutui “green” sono finanziamenti con tassi di interesse agevolato ed eventuali sconti sulle spese per chi acquista case efficienti dal punto di vista energetico, in classe A o B, o per chi ristruttura abitazioni per renderle più sostenibili: sono pensati proprio per incentivare le persone a fare scelte migliori per l’ambiente. Ma cosa succede in realtà quando si chiede un preventivo presso le banche che hanno aderito a questa iniziativa promossa dall’Unione europea? Lo abbiamo verificato in questa indagine in cui abbiamo chiesto informazioni su un mutuo per l’acquisto di una casa in classe B presso 70 agenzie di 14 istituti bancari (più informazioni sul metodo dell’inchiesta nel riquadro a fianco). Emerge che il mutuo green è ormai entrato stabilmente nell’offerta delle banche: tutte ce lo hanno proposto (mentre l’anno scorso in 12 filiali ci avevano offerto un mutuo tradizionale pur avendo, in teoria, i requisiti per usufruire degli sconti). Quello che manca però è la trasparenza, su vari fronti, mentre ancora persistono pratiche scorrette, già evidenziate nelle precedenti inchieste.

La banca non consegna i documenti essenziali

Soltanto 7 filiali, il 10%, ci hanno consegnato le “Informazioni generali sul credito immobiliare”, cioè il documento standardizzato con tutte le informazioni necessarie per capire caratteristiche e costi del mutuo e confrontare in modo preciso le offerte di diverse banche. Nel 2025 era andata un po’ meglio: 16 agenzie su 79, il 20%, ci avevano consegnato il documento.

In 16 visite, invece, le condizioni del mutuo ci sono arrivate persino scritte a mano su un foglio. In diversi casi, inoltre, la documentazione più completa è stata subordinata alla raccolta dei nostri dati anagrafici, alla consegna di buste paga e Cud o a una successiva verifica di fattibilità. In pratica, la banca voleva conoscere il cliente prima che il cliente potesse conoscere pienamente l’offerta.

Mutui definiti green senza spiegare perché

L’aspetto “green” che caratterizza questi mutui pare ridursi spesso a una pura questione di marketing o di vantaggio economico. Il riferimento alla sostenibilità c’è in filiale, ma capire concretamente le motivazioni e i requisiti è stato difficile: in 59 rilevazioni su 70, l’84%, non è stato indicato alcun criterio energetico oggettivo. Il consulente ha spesso presentato il vantaggio “green” come una riduzione del tasso, dello spread o delle spese, come quelle di istruttoria, perizia e polizza. Molto più raramente, invece, ha spiegato le ragioni ambientali e il fatto che l’immobile deve avere una determinata classe energetica, da certificare con l’Ape (Attestazione di prestazione energetica) e da verificare poi tramite la perizia. In pratica, prima si fa una proposta scontata e poi, quando la concessione vera e propria del mutuo green dovrà essere valutata, si vedrà.

A confermare questa impostazione sono state anche le parole di alcuni consulenti. Nel 2026 il green è una leva commerciale presente in tutti gli ambiti di marketing, ha ammesso candidamente il consulente di Mediobanca Premier a Bologna. Il riscontro positivo è da leggere in chiave commerciale e non a livello di sostenibilità, hanno rincarato nell’agenzia di Intesa Sanpaolo visitata a Milano. Padova è stata la principale eccezione positiva: in nove casi le banche hanno indicato almeno un requisito energetico.

Lo sconto c’è, ma non si capisce quanto vale

Le banche spiegano che il mutuo green costa meno, ma poi raramente forniscono i numeri necessari per capire quanto meno. Spesso si parla genericamente di sconti, senza però proporre un confronto con il corrispondente mutuo ordinario. Negli unici tre casi in cui è stato quantificato il vantaggio sugli interessi, cioè sul Tan (Tasso annuo nominale), si trattava di una riduzione pari allo 0,20%, 0,30% e 0,45%.

Non pervenute, o quasi, le differenze più importanti: quelle tra i Taeg (Tasso annuo effettivo globale). In realtà, sarebbe proprio questo l’indicatore più utile per misurare il vantaggio del mutuo green rispetto a quello tradizionale, perché comprende anche le spese per l’istruttoria, la perizia, la polizza e gli altri costi.

Relativamente a queste voci, il quadro è risultato frammentario. Per l’istruttoria, in un caso, è stato indicato uno sconto del 50% su un costo di 2.100 euro; in altre rilevazioni questa spesa è stata azzerata, ma senza mai chiarire l’origine dello sconto: dipendeva dal carattere green del mutuo o da altre promozioni della banca?

La perizia, invece, aveva un costo compreso tra 190 e 360 euro circa. A volte è stata indicata come gratuita ma, anche in questo caso, senza spiegarne il motivo e senza fornire il costo della stessa voce per un mutuo ordinario. Ma se il cliente non può capire con chiarezza il beneficio economico che si ottiene comprando una casa più efficiente, come può sentirsi davvero incentivato a fare scelte sostenibili, come vorrebbe l’Europa promuovendo questo prodotto?

Conti e polizze spacciati per obbligatori

Anche per i mutui green compaiono le classiche pratiche scorrette dei mutui tradizionali, che abbiamo più volte documentato con altre inchieste in passato: 26 agenzie su 70 ci obbligherebbero ingiustamente ad aprire un conto corrente presso la banca per concederci il mutuo green, 17 ci dicono che bisogna acquistare la loro polizza casa, nonostante si sia liberi di scegliere quella più conveniente, e in 5 agenzie ci impongono una polizza vita, anche se non esiste alcun obbligo di sottoscriverla.

E questi sono solo i casi in cui conti e polizze erano esplicitamente indicati come “obbligatori”. Ci sono state poi molte altre agenzie, 55 in totale, in cui questi prodotti erano “fortemente consigliati”, magari per accedere a condizioni migliori, oppure inseriti “in automatico” nel conteggio della rata. In questo modo, la rata lievitava per un costo non necessariamente dovuto, una pratica che oltretutto rende più difficile capire la reale convenienza di un mutuo green.

Il metodo dell'inchiesta

Periodo e scopo dell’indagine

Abbiamo svolto l’indagine dal 20 maggio al 20 giugno 2026, come semplici clienti, senza presentarci come Altroconsumo. Abbiamo verificato le condizioni economiche e il rispetto delle regole di trasparenza da parte delle banche che offrono mutui green, destinati all’acquisto di immobili in classe energetica elevata o alla ristrutturazione di abitazioni per migliorarne l’efficienza energetica.

Città e banche coinvolte

Siamo stati in 7 città: Bari, Bologna, Cagliari, Milano, Padova, Roma e Torino e abbiamo effettuato 70 rilevazioni, tra visite in filiale e, in 3 casi, verifiche online. L’indagine ha coinvolto Crédit Agricole, Credem, Banco Bpm, Banca Sella, Intesa Sanpaolo, Monte dei Paschi di Siena, Mediobanca Premier, Unicredit, Bper Banca, Bnl Bnp Paribas e, in alcuni casi, Banca Popolare di Sondrio, banche del gruppo Bcc Iccrea, Ing e Bbva.

Lo scenario simulato

In ogni filiale abbiamo dichiarato di voler acquistare una prima casa in classe energetica B da 300mila euro. Il capitale richiesto era di 210mila euro, pari al 70% del valore dell’immobile, per un mutuo della durata di 30 anni.

Le caratteristiche dei richiedenti erano le seguenti: una coppia di 35-40 anni, con contratti a tempo indeterminato e un reddito familiare netto di 3.800 euro al mese, oltre a una disponibilità liquida di 150mila euro per sostenere l’anticipo e le altre spese.