Mutuo giovani under 36: requisiti e scadenze per ottenerlo

Dal 2021 sono previste diverse misure di favore per i giovani alle prese con un mutuo per l'acquisto della loro prima casa. Con la finanziaria per il 2025 queste misure vengono confermate fino al 31 dicembre 2027. Restano anche i vantaggi sia sulle garanzie statali che quelle sui tassi massimi applicabili al mutuo. Lo Stato potrà garantire fino all'80% della quota di capitale del mutuo per tutti gli under 36 con Isee entro i 40.000 euro che richiedono un mutuo per l’acquisto della prima casa (con valore massimo di 250.000 euro). 

Chi può accedere e quale Isee serve

Al mutuo giovani possono accedere tutti i giovani under 36 (ovvero fino a 35 anni compiuti) in possesso di un indicatore della situazione economica equivalente (Isee) non superiore a 40 mila euro. Va ricordato che le stesse agevolazioni sono valide anche per gli altri soggetti fragili: giovani coppie under 35; famiglie monogenitoriali con figli minori; nuclei familiari che includono più di 2 figli under 21 e chi abita in case popolari. Rientrano nell'accordo tutte le richieste di mutuo garantito che arrivano al Fondo statale gestito da Consap entro il 31 dicembre 2027.

La dotazione del Fondo di garanzia per la prima casa, è incrementata di 130 milioni di euro per l’anno 2025 e di 270 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027. Altra novità introdotta dalla Finanziaria 2025 è che la garanzia del Fondo Consap potrà essere usata solo per giovani under 36 con reddito Isee non superiore a 40.000 euro e le altre categorie di soggetti fragili indicate sopra. Una novità rispetto al passato in cui invece tutti potevano accedere alla garanzia del Fondo ed era previsto solo una priorità per le categorie fragili nel caso di esubero di domande di accesso al Fondo. La novità dovrebbe garantire che la garanzia sia usata solo per soggetti effettivamente bisognosi di assistenza statale per accedere al credito. 

Quanto copre lo Stato

Il decreto prevede che lo Stato, attraverso il Fondo Consap (a questo link una panoramica su come funziona il fondo prima casa, a cosa serve e chi può usarlo) possa garantire fino all'80% della quota di capitale del mutuo (normalmente la garanzia è del 50% della quota capitale), senza che il giovane che lo chiede debba per forza avere un contratto di lavoro atipico; unica condizione è che abbia un Isee entro i 40.000 euro.  Le banche inoltre devono concedere in questo caso un mutuo di valore superiore all’80% del valore di acquisto della casa.

Quale tasso di interesse viene applicato

I mutui concessi agli under 36 non possono avere un tasso di interesse superiore al tasso medio rilevato ai fini dell’usura (oggi fino al 31 dicembre 2024 è del 4,02% per i mutui a tasso fisso e 5,86% per i mutui a tasso variabile). Ricordiamo che i mutui garantiti dal Fondo non possono prevedere la presenza di un garante.

Il Governo ha anche prorogato la misura che prevede una deroga ai tassi agevolati, fissando la nuova scadenza al 31 dicembre 2027. È previsto quindi che i tassi applicati possano essere più alti del tasso medio rilevato ai fini dell’usura, in particolare il tasso medio potrà essere aumentato del valore pari alla differenza tra:

• Il tasso IRS (interest rate swap) a 10 anni media del mese precedente l’erogazione
• Il tasso IRS 10 anni media del trimestre a cui si riferiscono le rilevazioni del tasso medio ai fini dell’usura e quindi fino al 31 marzo 2023.

Quindi i tassi applicabili ai mutui garantiti sarebbero più alti di quelli previsti attualmente e questo dovrebbe favorire l’erogazione da parte delle banche. Restiamo scettici su quanto però le rate possano essere sostenibili per i giovani a meno che non abbiano redditi sufficientemente adeguati (resta comunque la regola che il rapporto tra rata del mutuo e reddito del mutuatario non possa superare il 33%).

Ma quali sono nel dettaglio queste agevolazioni? Chi di preciso può ottenere un mutuo garantito? Quanto durano le agevolazioni? Proviamo a rispondere alle domande più frequenti.

Con la garanzia statale la banca mi può chiedere una garanzia aggiuntiva?

No, la banca non può farlo. Per legge se si accede alla garanzia statale il mutuo non può avere altri garanti o fideiussori. La banca può solo chiedere che sia fatta una copertura assicurativa sul mutuo per coprire il rischio perdita di lavoro o il rischio morte. Da ricordare anche che la polizza può essere comprata dove meglio si crede. Se la banca non lo accetta compie una pratica scorretta.

Le partite Iva possono richiedere il mutuo Consap?

Certo il mutuo garantito può essere richiesto anche da un lavoratore non dipendente che abbia redditi sufficienti a superare l’istruttoria della banca. Anche per i liberi professionisti o chi ha una partita iva valgono le agevolazioni under 36 con reddito Isee non superiore a 40.000 euro.

I precari riescono a ottenere un mutuo garantito?

La garanzia statale Consap sui mutui prima casa è pensata soprattutto per permettere l’accesso al credito a soggetti che con difficoltà possono ottenere un mutuo, per esempio perché hanno un contratto di lavoro non stabile a tempo determinato o interinale. Purtroppo, però le banche nonostante la garanzia statale pongono delle limitazioni alla concessione del mutuo.

Ad esempio, alcune banche richiedono comunque che chi chiede il mutuo abbia lavorato almeno 18 mesi negli ultimi due anni, che abbia un contratto con scadenza non inferiore a 6 mesi dopo la richiesta del mutuo e spesso come visto sopra c’è anche la richiesta della co-intestazione con un altro richiedente con redditi stabili. E questo può essere un problema perché se l’altro soggetto non è un under 36 con Isee entro i 40000 euro si rischia di perdere la garanzia statale. C’è da dire che rientra nel potere della banca decidere comunque se concedere un mutuo ad un potenziale cliente. Nel nostro servizio di comparazione online alcune banche concedono mutui anche ai precari e lo dichiarano.

Se non ho lavoro posso ottenere un mutuo Consap?

Prima di concedere il mutuo anche se garantito dallo Stato la banca fa una valutazione di affidabilità finanziaria del richiedente. Significa che valuta se il richiedente è in grado di ripagare le rate del mutuo. Infatti la garanzia statale funziona solo in ultima battuta se non si riesce a ripagare le rate del mutuo. Dunque senza busta paga o un lavoro o altro reddito dimostrabile non si può accedere al mutuo Consap anche perché non è possibile abbinare una fideiussione o una altra garanzia personale come accade per i mutui tradizionali.

Quali sono i tempi per ottenere la garanzia?

Attraverso una delle banche aderenti alla Convenzione Consap la  banca si fa richiesta di accesso alla garanzia statale usando il modulo previsto da Consap e disponibile sul sito www.consap.it o in banca, allegando un documento di identità (per ottenere la garanzia più estesa fino all’80% occorre anche allegare la dichiarazione Isee che dimostri di avere un reddito Isee entro i 40.000 euro). Attenzione quindi non si può spedire da soli il modulo a Consap; sarà la banca che spedirà il modulo a Consap dopo avere verificato la sua correttezza formale. Consap entro 20 giorni comunica alla banca l’ammissione alla garanzia. La banca ricevuta risposta avvia l’istruttoria del mutuo ed entro 90 giorni dall’ammissione alla garanzia comunica a Consap il perfezionamento del mutuo, o la sua mancata erogazione (in tale ultimo caso la garanzia decade). In totale si tratta di un massimo di 110 giorni, poco meno di 4 mesi. In realtà la banca può accorciare di tanto i tempi visto che Consap dà risposta entro 20 giorni.

Dove trovo il modulo per fare richiesta?

Il modulo va presentato attraverso la banca cui si chiede il mutuo. Il modulo lo si trova a questo indirizzo online. Nelle nostre inchieste sul campo abbiamo dimostrato come molto spesso le banche non diano informazioni complete sulla garanzia Consap. Vi consigliamo quindi di stampare il modulo e portarlo con voi quando fate le visite in agenzia per richiedere il mutuo.

Cosa devo fare per avere le agevolazioni fiscali?

Non si deve fare nulla di particolare per ottenere le agevolazioni fiscali sui mutui giovani e sull’acquisto della casa. Sarà il notaio presso cui si stipula l’atto di acquisto della casa e il mutuo che applicherà le agevolazioni a tutti coloro che rispettano i requisiti di legge. Dunque, sarà importante dimostrare oltre all’età anche il requisito del reddito Isee entro i 40.000 euro.

Sono possibili estinzione, rinegoziazione e surroga?

Certo, anche per un mutuo garantito dalla Consap valgono le regole del Testo unico bancario in termini di estinzione anticipata e trasferimento del mutuo ad altra banca con una surroga o modifica con una rinegoziazione. Dunque, anche il mutuo garantito da Consap può essere estinto in tutto o in parte senza pagare alcuna commissione di estinzione anticipata e si potrà fare una rinegoziazione delle condizioni se la banca accetta oppure si potrà cambiare banca con una surroga. Ovviamente occorrerà trovare d’altra parte una banca disposta a concedere la surroga. Leggi i nostri approfondimenti sull’estinzione anticipata del mutuo e su come cambiare mutuo. 

Posso chiederlo per ristrutturare casa?

La garanzia statale viene concessa per mutui destinati all’acquisto della prima casa. Se viene chiesto il mutuo oltre che per l’acquisto anche per la successiva ristrutturazione della casa allora si può ottenere anche in questo la garanzia statale. Ma ci deve essere la contemporaneità.

Ci sono agevolazioni su istruttoria o notaio?

Non sono previste agevolazioni sui costi notarili, solo agevolazioni fiscali per under 36. Anche le spese di istruttoria non hanno agevolazioni previste per legge, ma le banche possono autonomamente decidere di offrire a determinate categorie di clienti, ad esempio i giovani under 36, dei costi più bassi.

Co-intestazione del mutuo prima casa: occhio alle conseguenze

Molto spesso le banche per tutelarsi maggiormente chiedono la co-intestazione del mutuo under 36 con un genitore. Questo però ha delle conseguenze negative sia sulle agevolazioni fiscali che sulla garanzia statale. Infatti, nel caso delle agevolazioni fiscali si ha diritto alle riduzioni solo per metà del capitale chiesto in prestito. E per ottenere la garanzia statale del Fondo Consap entrambi i cointestatari devono soddisfare i requisiti: dunque reddito Isee entro i 40.000 euro e non possedere altra abitazione. Dunque, la co-intestazione potrebbe far perdere il diritto alla garanzia statale agevolata della Consap per gli under 36 con reddito Isee entro i 40.000 euro.

Metti a confronto i mutui

Aldilà delle agevolazioni del Fondo di garanzia, è sempre importante mettere a confronto le offerte di mutuo al momento presenti sul mercato. Per farlo puoi utilizzare il nostro servizio di comparazione online dove puoi trovare anche le offerte dei mutui al 100% (per sapere cosa sono i mutui al 100% e quali vantaggi e svantaggi offrono puoi leggere il nostro speciale).

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