Miglior mutuo prima casa: le offerte più convenienti del momento

Il 10 settembre 2026 la Banca Centrale Europea ha aumentato di 0,25 punti percentuali i principali tassi di riferimento e i mercati prevedono ulteriori rialzi nei prossimi mesi.

Per chi deve comprare casa, però, la domanda non dovrebbe più essere soltanto “meglio fisso o variabile?”. Oggi esistono anche formule intermedie, come i mutui variabili con un tetto massimo al tasso o quelli misti, che consentono di distribuire diversamente il rischio. Per capire quali soluzioni risultano più interessanti abbiamo utilizzato il nostro comparatore mutui, prendendo come riferimento i dati disponibili al 15 settembre 2026 su 202 prodotti monitorati.

La simulazione è sempre la stessa:

• 100.000 euro di mutuo
• immobile del valore di 200.000 euro
• durata 30 anni
• acquisto prima casa a Milano
• richiedente di 34 anni
• reddito netto mensile di 2.000 euro

Quali sono i mutui più convenienti

La simulazione mette in evidenza quattro prodotti che rappresentano altrettanti modi di affrontare il rischio tassi. Non restituisce un unico vincitore, ma quattro modi diversi di affrontare lo stesso problema.

• MPS offre la rata iniziale più bassa tra i 30 variabili individuati: 382,14 euro.
• Crédit Agricole emerge tra i 32 prodotti a tasso fisso, con una rata di 416,23 euro e la certezza del tasso prevista dal contratto.
• Webank, con 81 punti su 100, si distingue per qualità tra i prodotti approfonditi e aggiunge al variabile la protezione di un CAP al 4,25%.
• Credem offre invece la possibilità di partire con il fisso e rimandare l’esposizione al variabile.

Il confronto mostra perché questa distinzione conta: un aumento di circa un punto del tasso porterebbe, in una simulazione teorica, la rata del variabile MPS da circa 382 a 435 euro, cancellando il vantaggio iniziale rispetto al fisso. Allo stesso tempo, il variabile parte con un risparmio di circa 34 euro al mese rispetto al fisso Crédit Agricole. La scelta dipende quindi non solo dalla rata iniziale, ma dal rapporto tra risparmio accumulato oggi e rischio di pagare di più domani.

Con un reddito netto di 2.000 euro, inoltre, la rata iniziale MPS pesa circa il 19,1%, mentre nello scenario da 435 euro arriverebbe al 21,8%. È un altro modo per tradurre il rischio tassi in qualcosa di concreto per il bilancio familiare.

Simulazione aggiornata al 15 settembre 2026: importo del mutuo 100.000 euro, valore dell’immobile 200.000 euro, durata 30 anni, acquisto prima casa a Milano, richiedente di 34 anni con reddito netto mensile di 2.000 euro. Le condizioni effettivamente applicabili possono variare in funzione dell’immobile, del profilo del richiedente, degli aggiornamenti delle banche e della valutazione del merito creditizio.

Mutuo prima casa: fisso o variabile a settembre? Cosa scegliere

Dopo il nuovo rialzo BCE, confrontare soltanto la rata iniziale del mutuo rischia di essere riduttivo.

Con un mutuo a tasso fisso il cliente conosce fin dall’inizio il tasso previsto dal contratto e può contare su una rata stabile, senza essere esposto ai successivi movimenti dell’Euribor.

Il mutuo a tasso variabile, invece, è generalmente legato a un indice di mercato, come l’Euribor, al quale si aggiunge lo spread della banca. Se il parametro sale, può aumentare anche la rata; se scende, il costo del finanziamento può diminuire.

A metà settembre il variabile continua a presentare offerte con una rata iniziale più bassa rispetto al fisso. Ma il recente intervento della BCE rende più importante valutare quanto rischio si è realmente in grado di sopportare.

Quando il variabile smette di essere più conveniente?

Il vantaggio iniziale di MPS rispetto al fisso Crédit Agricole è di circa 34 euro al mese, cioè poco più di 400 euro l’anno se i tassi restassero invariati.

Questo significa che il variabile accumula inizialmente un piccolo “cuscinetto” di risparmio. Se in seguito la sua rata salisse oltre quella del fisso, però, quel vantaggio inizierebbe progressivamente a ridursi.

Per questo il vero confronto non è soltanto tra le rate di oggi, ma tra quanto si risparmia prima e quanto si rischia di pagare in più dopo.

Le altre tipologie

Le quattro offerte mostrano perché oggi ridurre tutto alla domanda “fisso o variabile?” rischia di essere troppo semplice.

Con MPS variabile si privilegia la rata iniziale più bassa, accettando una maggiore esposizione all’Euribor. Con Crédit Agricole fisso si paga qualcosa in più per avere maggiore prevedibilità. Webank con CAP occupa una posizione intermedia: il tasso può variare, ma non oltre il limite previsto dal contratto. Credem Varia il Fisso, invece, rinvia l’esposizione al variabile, permettendo di partire con alcuni anni a tasso fisso. La scelta dipende quindi anche dalla situazione personale.

Chi ha un budget familiare con poco margine potrebbe attribuire più valore alla certezza della rata. Se un aumento di 50 o 100 euro al mese creerebbe difficoltà, il fisso può essere più coerente anche se parte da un costo maggiore.

Chi ha invece redditi solidi e un cuscinetto finanziario può valutare più serenamente un variabile, accettando che la rata possa aumentare in cambio del risparmio iniziale.

Chi cerca una via di mezzo può considerare un CAP, dove il tasso può salire ma solo fino a una soglia prestabilita, e i mutui misti, che permettono di partire con alcuni anni a tasso fisso e passare successivamente al variabile, interessante per chi preferisce rimandare la piena esposizione al variabile.

Più che tentare di prevedere perfettamente dove saranno i tassi tra due o cinque anni, conviene quindi chiedersi: quanto aumento della rata posso realmente sostenere?

Come confrontare le offerte in modo intelligente (TAEG, spread, indice)

Il TAN è il dato più immediato per giudicare un mutuo, ma non basta. Il TAEG consente un confronto più completo perché incorpora, secondo le regole previste per il suo calcolo, anche diversi costi legati al finanziamento. Per questo, un TAN particolarmente basso non significa necessariamente che l’offerta sia la più conveniente in assoluto.

Nel caso dei mutui variabili bisogna inoltre distinguere tra indice e spread. In forma semplificata:

tasso variabile = indice di riferimento + spread bancario

Nel caso MPS, il parametro utilizzato è l’Euribor a un mese e lo spread indicato è pari a zero. Nel Webank con CAP troviamo invece Euribor a un mese più uno spread dello 0,50%, con il limite massimo del tasso al 4,25%.

Per i mutui misti serve un controllo in più: bisogna verificare quando termina il periodo a tasso fisso e con quali regole viene calcolato il successivo variabile.

Un altro elemento decisivo è il Loan to Value (LTV), cioè il rapporto fra mutuo richiesto e valore dell’immobile. Nella nostra simulazione vengono richiesti 100.000 euro per una casa da 200.000: l’LTV è quindi del 50%. Con un LTV dell’80% o del 90% le condizioni potrebbero essere molto diverse. Per questo, quando si confrontano più mutui, importo, durata e valore dell’immobile devono rimanere identici.

Quanto costa proteggersi dai rialzi?

Un altro modo di leggere il confronto è calcolare quanto si paga inizialmente per scegliere una protezione maggiore rispetto al variabile puro.

Il fisso Crédit Agricole costa quindi, alle condizioni iniziali, circa 409 euro in più nel primo anno rispetto al variabile MPS.
Webank con CAP richiede circa 291 euro in più, ma in cambio introduce il limite massimo del 4,25%.

Non è corretto interpretare queste cifre soltanto come denaro “perso”: rappresentano anche, almeno in parte, il prezzo della protezione dal rischio tassi.

Quanto pesa davvero la rata sul reddito?

Con un reddito netto mensile di 2.000 euro, la rata iniziale del variabile MPS da 382,14 euro assorbe circa il 19,1% del reddito.
Il fisso Crédit Agricole, con una rata di 416,23 euro, porta il rapporto a circa il 20,8%. Nello scenario teorico in cui la rata del variabile MPS arrivasse a circa 435 euro, il peso salirebbe invece al 21,8% del reddito netto mensile.

Guardare questa percentuale aiuta a capire non solo quale rata costa meno, ma quanto margine resta nel bilancio mensile se i tassi aumentano.