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La nuda proprietà, un’alternativa all’acquisto della casa?

La vendita della nuda proprietà permette al proprietario di ottenere una liquidità subito, mantenendo comunque il diritto ad abitare nella propria casa. Chi acquista la nuda proprietà, invece, ha la possibilità di comprare una casa ad un prezzo più basso del suo valore effettivo. Ecco tutto quello che c’è da sapere.

  • contributo tecnico di
  • Anna Vizzari
21 aprile 2022
  • contributo tecnico di
  • Anna Vizzari
nuda proprietà

Vendere la nuda proprietà della propria casa significa venderla mantenendo, però, su di essa il diritto di usufrutto finché si è in vita e quindi il diritto ad abitarci. Alla morte del venditore l'usufrutto passa all'acquirente che così può unire la nuda proprietà all’usufrutto entrando quindi pienamente in possesso dell’abitazione acquistata. Insomma, la vendita della nuda proprietà dà la possibilità di poter ottenere una liquidità subito, mantenendo comunque il diritto ad abitare nella propria casa. D’altra parte, chi acquista la nuda proprietà ha la possibilità di acquistare una casa ad un valore più basso del suo effettivo prezzo; ovviamente prima di poterci abitare o di poter affittare la casa dovrà aspettare un po’ di tempo, più o meno lungo, fino alla morte del vecchio proprietario-usufruttuario. Insomma, è una sorta di scommessa: puntando una certa somma (il valore della nuda proprietà) si scommette sulla possibilità di poter entrare in tempi brevi in possesso di una casa che avrebbe un prezzo troppo alto da pagare ora tutto insieme.

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Che cos’è il diritto di usufrutto?

Chi possiede il diritto di usufrutto sull’abitazione, cioè l'usufruttuario, ha diritto di usare il bene e di ricavarne qualsiasi profitto, come ad esempio, affittarlo per riscuoterne un canone.

Quali spese sostenere?

Tra i costi dell'operazione di vendita della nuda proprietà, ci sono quelli di mediazione per l'agente immobiliare che ha curato la vendita (tra il 2 e il 3% del valore di vendita). Inoltre, salvo accordi diversi, le spese condominiali e di manutenzione ordinaria sono a carico dell'usufruttario, mentre quelle straordinarie sono a carico dell'acquirente. Tutte le imposte che riguardano il possesso del bene competono all'usufruttuario, come ad esempio l'Irpef, l'Imu, la tassa sui rifiuti.

Quanto vale la nuda proprietà

Il valore della nuda proprietà è ovviamente più basso del valore totale dell’abitazione e diminuisce quanto più è lungo il diritto di usufrutto. Ciò vuol dire che il valore della nuda proprietà è proporzionale all’età del venditore della casa, perché si ipotizza che l’usufrutto durerà di meno se il venditore è anziano. Di contro se il venditore è giovane il valore della nuda proprietà sarà più basso perché l’acquirente potrebbe aspettare molto tempo prima di entrare in totale possesso della casa acquistata.

Altroconsumo vi dà una mano. Per calcolare il valore della nuda proprietà è sufficiente inserire nel nostro calcolatore il valore di perizia dell'immobile e l'età dell’attuale proprietario di casa. Trovate il servizio online qui.

Un mutuo per acquistare la nuda proprietà

Non è così facile ottenere un mutuo per acquistare la nuda proprietà. E’ difficile trovare una banca disposta a concedere un mutuo di questo tipo, visto che il diritto di usufrutto è in capo ad un altro soggetto diverso dal mutuatario e questo quindi rende meno efficace anche l’ipoteca iscritta sulla casa. Nel caso in cui qualcosa dovesse andare storto e le rate non fossero pagate la casa ipotecata potrebbe essere venduta solo per la nuda proprietà.

Occorre anche considerare che il mutuatario non chiede in questo caso un mutuo prima casa visto che non ci potrà trasferire la residenza per molto tempo; per questo motivo le condizioni economiche di un mutuo per la nuda proprietà sono sicuramente peggio di quelle applicate ai mutui prima casa.

E’ per questo motivo ed anche per le sue caratteristiche che la nuda proprietà è spesso una forma di investimento del capitale disponibile; infatti si compera oggi la nuda proprietà investendo un certo capitale nella speranza che tra qualche anno il valore della casa una volta ottenuto anche l’usufrutto sia cresciuto adeguatamente.