Nuda proprietà: guida completa per sapere cos’è, come funziona e quando conviene
La cessione della nuda proprietà è la vendita di un immobile conservando per sé il diritto di viverci (o di affittarla) per tutta la vita. È una soluzione utile sia per il proprietario che vuole liquidità immediata mantenendo l’usufrutto, sia per chi cerca di acquistare casa a un prezzo più basso. Vediamo come funziona, quando è utile e cosa si deve valutare prima di firmare.
La nuda proprietà è una formula di compravendita immobiliare sempre più diffusa, che consente di acquistare o vendere un immobile separando la proprietà dal diritto di utilizzo (usufrutto). Questa soluzione offre vantaggi sia per chi vende (di solito persone anziane che desiderano liquidità immediata senza lasciare la propria casa) sia per chi acquista, ottenendo l’immobile a un prezzo inferiore rispetto al mercato. Nell’articolo analizziamo nel dettaglio cos’è la nuda proprietà, come funziona il meccanismo di vendita e acquisto, quali sono i fattori da valutare e in quali situazioni può essere davvero conveniente scegliere questa strada.
Torna all'inizioSignificato di nuda proprietà: cosa vuol dire
In termini semplici, vendere la nuda proprietà vuol dire cedere l'immobile ma mantenere il diritto di viverci o affittarlo (usufrutto) per tutta la vita. Per capire di cosa parliamo occorre specificare il significato di questi termini:
- Usufrutto: diritto di usare un bene e trarne utilità (es. abitazione o affitto).
- Nuda proprietà: diritto di proprietà spogliato dell’uso. Diventa piena proprietà solo alla fine dell’usufrutto.
Esempio pratico: un anziano senza eredi vende la nuda proprietà della sua abitazione, incassa subito il valore concordato e continua ad abitarla. L'acquirente entrerà in pieno possesso dell’immobile solo in un momento futuro.
Torna all'inizioConviene acquistare una nuda proprietà?
Chi compra una casa in nuda proprietà ha diversi vantaggi, soprattutto economici, ma anche alcuni svantaggi, derivanti principalmente dal non poter vivere subito nella casa che ha acquistato.
Pro
- Si spende meno rispetto al valore di mercato (sconto dal 15% al 40% in base all’età del venditore).
- È investimento a lungo termine: ideale per giovani, famiglie o investitori pazienti.
- È un investimento a breve termine: permette di rivendere la nuda proprietà ad un valore maggiore dopo alcuni anni.
- Risparmio fiscale.
Contro
- L’immobile non è subito disponibile, né per viverci né per affittarlo.
- Chi acquista rinuncia all’uso o ad un eventuale rendita da locazione.
Vantaggi fiscali per chi compra una nuda proprietà
Acquistare la nuda proprietà comporta soprattutto una serie di benefici fiscali rilevanti per l'acquirente, per questo conviene spiegarli uno per uno.
- IMU. L'imposta municipale è a carico dell'usufruttuario, non del nudo proprietario. Questo vale anche per le eventuali addizionali locali.
- TARI e IRPEF. Anche la tassa sui rifiuti e le imposte sul reddito relative all'immobile sono dovute dall'usufruttuario.
- Esclusione dall'ISEE. La nuda proprietà non viene considerata ai fini ISEE dell'acquirente, finché non acquisisce la piena disponibilità dell'immobile.
- Agevolazioni sulle imposte d'atto. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono calcolate sul valore della sola nuda proprietà, che è inferiore a quello della piena proprietà.
- Nessun reddito imputabile. Poiché l'immobile non è nella disponibilità dell'acquirente, non genera reddito imponibile.
- Imposta sull’eventuale plusvalenza. La semplice unione dell’usufrutto alla nuda proprietà (consolidazione) non genera alcuna plusvalenza tassabile. In caso di vendita della piena proprietà, l’eventuale imposta sulla plusvalenza si calcola a partire dalla data di acquisto della nuda proprietà, non da quella dell’usufrutto. Se l’usufruttuario era un familiare che ha utilizzato l’immobile come abitazione principale per la maggior parte del tempo, la cessione è esente da tassazione, anche se avviene prima dei cinque anni.
Calcolo nuda proprietà: da cosa dipende?
Il valore della nuda proprietà è calcolato in base a tre variabili:
- Età dell’usufruttuario. Più è anziano, maggiore sarà il valore della nuda proprietà.
- Valore di mercato dell’immobile. Incerto, può salire o scendere, influenzando il valore della nuda proprietà.
- Coefficienti ministeriali. Bisogna attenersi ai coefficienti aggiornati dal Ministero dell’economia e delle finanze (ultimo aggiornamento: decreto del 21 dicembre 2023) in base al tasso di interesse legale.
Di queste tre variabili, il valore di mercato dell’immobile è l’unico che introduce incertezza e non è prevedibile a medio termine.
Ulteriori variabili per affinare la stima della nuda proprietà
Alcune informazioni, sebbene non siano considerate nei calcoli ufficiali, possono influenzare la vostra stima del valore della nuda proprietà. Infatti, da un mero punto di vista economico, il valore della nuda proprietà si calcola sottraendo al valore di mercato l'attualizzazione della rendita dell’immobile (per esempio da locazione), basandosi sull'aspettativa di vita dell'usufruttuario.
Questa aspettativa potrebbe variare significativamente prendendo in considerazione fattori che spesso sono ignorati, come:
• Genere (le donne hanno un’aspettativa di vita superiore)
• Salute, fumo, dieta, attività fisica
• Regione di residenza
Usufrutto con diritto di accrescimento
Quando l’usufrutto è concesso a più persone con diritto di accrescimento (cioè il diritto passa agli altri in caso di decesso di uno), il valore della nuda proprietà non si calcola sulla media delle età, ma tenendo conto solo del più giovane tra i beneficiari. Questo perché l’usufrutto si estingue solo alla fine del diritto in capo all’ultimo titolare. Di conseguenza, il valore dell’usufrutto risulta più alto e quello della nuda proprietà più basso.
Tabella per la determinazione del valore della nuda proprietà nel 2025
| Età dell'usufruttuario (anni compiuti) |
Valore Usufrutto (%) |
Valore Nuda Proprietà (%) |
|---|---|---|
| 20 o meno |
95 |
5 |
| 21-30 |
90 |
10 |
| 31-40 |
85 |
15 |
| 41-50 |
80 |
20 |
| 51-60 |
70 |
30 |
| 61-70 |
60 |
40 |
| 71-75 |
50 |
50 |
| 76-80 |
40 |
60 |
| 81-85 |
30 |
70 |
| 86-90 |
20 |
80 |
| 90 o più |
10 |
90 |
Facciamo un esempio. La signora Alda di 70 anni possiede un immobile con valore di mercato di 200.000 €. Secondo le stime, la nuda proprietà vale circa il 40% di 200.000 € → 80.000 €. Lei vende la nuda proprietà e incassa subito 80.000 €, mantenendo il diritto di viverci. L’acquirente potrà disporre dell’immobile solo quando l’usufrutto sarà terminato.
La nuda proprietà può essere rivenduta
Continuiamo con l’esempio. Trascorsi 10 anni, quando la signora Alda avrà 80 anni, chi avesse acquisito la nuda proprietà e volesse rivenderla si troverebbe come valore stimato circa il 60% del nuovo valore di mercato dell’immobile. Ipotizzando per semplicità che, dopo 10 anni, il tasso di interesse legale, i coefficienti ministeriali e il valore dell’immobile siano invariati, la nuda proprietà vale circa il 60% di 200.000 € → cioè 120.000 €.
Come si calcola la nuda proprietà
Per una stima del calcolo del valore della nuda proprietà in base all’età di chi ne avrà l’usufrutto e al valore di mercato dell’immobile, puoi utilizzzare gratuitamente il nostro calcolatore.
Vitalizio assistenziale: un’alternativa alla vendita
Chi ha bisogno di cura e assistenza a lungo termine può cedere la nuda proprietà in cambio di assistenza a vita. Questo tipo di accordo:
- Deve essere firmato davanti a un notaio.
- Può essere impugnato se il beneficiario è in fin di vita al momento della firma.
- Si basa su un rapporto fiduciario tra le parti.
Spese e obblighi per chi compra e per chi vende
Chi vende:
- Incassa subito il valore concordato.
- Continua ad abitare nell’immobile.
- Paga le spese condominiali ordinarie
- Paga le tasse di possesso (IMU, Tari, Irpef)
Chi compra:
- Sostiene costi notarili e fiscali minori rispetto a una compravendita normale.
- Paga le spese straordinarie (ristrutturazioni importanti).
- Non paga tasse di possesso (IMU, Tari, Irpef), che restano a carico dell’usufruttuario.
- Non deve includere l’immobile nell’ISEE finché non ha la piena proprietà.
Quali obblighi ha l’usufruttuario?
L’usufruttuario deve:
- Mantenere la casa in buono stato ("come un buon padre di famiglia").
- Pagare le spese ordinarie, le imposte (IMU, Tari, Irpef) e l’eventuale canone condominiale.
- Non può vendere né danneggiare l’immobile.
- In caso di affitto o comodato, serve il rispetto delle condizioni previste dal contratto.
Il diritto di usufrutto può anche essere a tempo determinato (es. 5 anni), ma in genere dura per tutta la vita.
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