Contratto di affitto transitorio: vantaggi e rischi da considerare

Il contratto di affitto transitorio è una formula pensata per chi ha esigenze abitative temporanee e non intende stabilire la propria residenza in modo permanente nell'immobile. Negli ultimi anni è diventato sempre più utilizzato sia dai proprietari sia dagli inquilini, ma per essere valido deve rispettare regole precise. Vediamo come funziona, quali vantaggi offre e quali rischi comporta.  Torna all'inizio

Come funziona questo tipo di affitto

Il contratto di affitto transitorio è una particolare forma di locazione disciplinata dalla legge n. 431 del 1998. A differenza dei tradizionali contratti 4+4 o 3+2, viene utilizzato per soddisfare esigenze abitative temporanee e documentabili.

Affitto transitorio: significato

L'affitto transitorio è un contratto di locazione destinato a chi ha bisogno di un alloggio per un periodo limitato, per esempio per motivi di lavoro, salute o esigenze familiari temporanee. Non può essere utilizzato per finalità turistiche e non è pensato per una residenza stabile.

Durata del contratto, quando si può utilizzare e cosa deve contenere

La durata può variare da un minimo di un mese fino a un massimo di 18 mesi. Alla scadenza il contratto termina automaticamente, senza necessità di disdetta. Il contratto di affitto transitorio può essere utilizzato solo in presenza di una reale esigenza temporanea, che deve essere indicata nel contratto e adeguatamente documentata. Le situazioni più frequenti riguardano esigenze lavorative, familiari o abitative di carattere non permanente. Tra i casi più comuni rientrano:

• trasferimenti di lavoro a tempo determinato;
• necessità abitative legate a cure mediche;
• ristrutturazione della propria abitazione principale;
• utilizzo temporaneo dell'immobile in attesa della vendita.

Per essere valido, il contratto deve inoltre contenere una serie di informazioni obbligatorie e la documentazione che dimostra la natura transitoria della locazione. In particolare devono essere indicati:

• i dati anagrafici di locatore e conduttore;
• la descrizione dell'immobile e i relativi dati catastali;
• la durata della locazione;
• l'importo del canone;
• le spese accessorie e l'eventuale deposito cauzionale;
• la motivazione della transitorietà, che deve essere reale, specifica e documentabile;
• la documentazione allegata a supporto dell'esigenza temporanea.

inoltre obbligatorio fornire all'inquilino l'Attestato di prestazione energetica (APE).

 

Torna all'inizio

Pro, contro e rischi da considerare

Il contratto di affitto transitorio offre diversi vantaggi ma presenta anche alcuni aspetti critici da valutare con attenzione. I vantaggi sono:

• per il proprietario rappresenta una soluzione flessibile che consente di mettere a reddito l'immobile senza impegnarsi in rapporti di lunga durata;
• per l'inquilino permette di ottenere un'abitazione per un periodo limitato senza sottoscrivere contratti pluriennali;
• in molti casi, inoltre, può beneficiare di una tassazione agevolata tramite la cedolare secca.

Mentre gli svantaggi:

• l'inquilino non gode della stessa stabilità prevista dai contratti ordinari e alla scadenza deve lasciare l'immobile, salvo stipulare un nuovo contratto;
• anche per il proprietario esistono vincoli precisi: la motivazione della transitorietà deve essere reale e adeguatamente documentata.

I rischi del contratto di affitto transitorio

Il rischio principale è che il contratto venga considerato irregolare. Questo può accadere quando:

• manca una reale esigenza temporanea;
• la motivazione non è documentata;
• la durata supera il limite di 18 mesi;
• nei Comuni dove è previsto il canone concordato non vengono rispettati gli accordi territoriali.

In questi casi il contratto può essere ricondotto a un ordinario contratto a canone libero 4+4, con conseguenze sia per il locatore sia per il conduttore.

Torna all'inizio

Le tasse per registrare il contratto

Per registrare il contratto di affitto devi pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Ma ricorda che se decidi di pagare tramite cedolare secca sul canone d’affitto, sei esonerato dal pagamento di entrambi questi tributi.

L'imposta di registro

L’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato, per gli immobili ad uso abitativo è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità del contratto. Ricorda che entrambe le parti del contratto sono responsabili del pagamento dell’imposta. Per i contratti di locazione a canone concordato (immobili che si trovano in Comuni “ad elevata tensione abitativa”), l’importo su cui calcolare l’imposta viene ridotto del 30%. L’importo per la prima annualità non può in ogni caso essere meno di 67 euro.

Per registrare il contratto di affitto devi pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Ma ricorda che se decidi di pagare tramite cedolare secca sul canone d’affitto, sei esonerato dal pagamento di entrambi questi tributi.

L'imposta di bollo

Per ogni copia del contratto da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. Se si sceglie di pagare l’imposta di registro tramite addebito in conto corrente è possibile fare lo stesso con quella di bollo, sia che si registri il contratto presso un ufficio sia che lo si faccia telematicamente.

Torna all'inizio

Come viene tassato l'affitto transitorio

Il reddito derivante dalla locazione è soggetto alle imposte anche se, in questo caso, è possibile scegliere il regime di tassazione che ci permette di risparmiare. Infatti, sui redditi da locazione è possibile scegliere tra la tassazione ordinaria, cioè l’Irpef e la cedolare secca che generalmente rappresenta un’agevolazione per la chi la paga. Normalmente il regime della cedolare secca risulta più conveniente, poiché le aliquote Irpef vanno da un minimo del 23% a un massimo del 43%. Di solito, l’affitto che percepisci viene sommato agli altri redditi e viene tassato con l’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche), le addizionali comunalee regionale e sono dovute anche l’imposta di registro e quella di bollo all’atto di registrazione del contratto di locazione.

La tassazione ordinaria

Sui contratti a “canone libero”, l’Irpef viene applicata sul 95% dell’importo percepito. Esistono, tuttavia, alcune agevolazioni per situazioni particolari. Il canone, infatti, è ridotto:

• del 25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
• del 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico;
• del 30%, se il fabbricato si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è locato a “canone concordato”, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale.

La cedolare secca

La caratteristica principale della cedolare secca è che sostituisce con un’imposta sola Irpef, addizionale comunale e regionale, imposta di registro e imposta di bollo. La cedolare secca ha due aliquote diverse, applicabili a seconda del tipo di contratto stipulato:

• contratto di locazione a canone libero con un'aliquota pari al 21% del canone annuo;
• contratto di locazione a canone concordato e per le abitazioni che si trovano nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe, nei Comuni con carenze di disponibilità abitative, nei Comuni in cui è stato deliberato lo stato di emergenza per eventi calamitosi che pagano un'aliquota del 10% del canone annuo.

Torna all'inizio