Spese di manutenzione: cosa paga l’inquilino e cosa il proprietario

Affittare una casa comporta non solo la firma di un contratto ma anche una gestione condivisa di oneri e responsabilità tra locatore e conduttore. Una delle domande più frequenti riguarda proprio le spese condominiali e di manutenzione: a chi spettano, all’inquilino o al proprietario? La questione è tutt’altro che banale, perché spesso non è immediato distinguere tra manutenzione ordinaria – legata all’uso quotidiano e di competenza del conduttore – e manutenzione straordinaria, che resta invece a carico del locatore.

La legge italiana, con l’articolo 1576 del Codice Civile, fornisce un primo riferimento chiarendo che il proprietario deve garantire la manutenzione straordinaria dell’immobile, mentre le spese di ordinaria amministrazione spettano all’inquilino. Tuttavia, i contratti di locazione possono prevedere regole diverse, rendendo fondamentale leggere con attenzione ogni accordo stipulato.

Per ridurre ambiguità, le associazioni di categoria hanno predisposto tabelle di ripartizione aggiornate – oggi integrate anche dal Ministero delle Infrastrutture – che elencano voce per voce le spese a carico del conduttore e quelle a carico del locatore. Dalla manutenzione dell’ascensore alla tinteggiatura, dalle piccole riparazioni alle spese per adeguamenti normativi, il dettaglio è utile per chiarire chi paga cosa, evitando fraintendimenti e discussioni.

Non essendo sempre agevole distinguere l’ordinario dallo straordinario e accordarsi su chi deve pagare, esistono diverse tabelle di ripartizione delle spese condominiali tra conduttore e locatore a cui si può fare riferimento. Quella più utilizzata è frutto di un accordo tra Confedilizia e i sindacati degli inquilini (2014), integrata poi dal Ministero delle Infrastrutture nel 2017. Queste tabelle sono presenti nell'articolo e indicano quali sono le spese a carico del conduttore e quali quelle a carico del locatore. Sono un ottimo strumento per capire con chiarezza quali spese condominiali spettano all’inquilino e quali no: evitano discussioni e aiutano a prevenire contenziosi.

Cosa deve pagare l'inquilino

L’inquilino, deve farsi carico di tutte quelle spese legate all’uso quotidiano dell’immobile, quali le utenze, le pulizie, l’imbiancatura, le piccole riparazioni. Se l’immobile è in condominio, l’inquilino deve contribuire alla spese per le parti comuni secondo la ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario stabilita dalla normativa sull’equo canone: 

• La pulizia delle aree comuni;
• Il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell’ascensore;
• Le forniture di acqua, energia elettrica e gas;
• Lo spurgo di pozzi neri e latrine;
• I servizi comuni come l’illuminazione delle scale;
• Il servizio di portineria, da ripartire con il 90% a carico dell’inquilino e il restante 10% al locatore.

Tutte gli interventi ordinari inerenti i servizi comuni, ad esempio la sostituzione delle lampadine, la manutenzione periodica dell’ascensore, la pulizia della caldaia, rientrano nei lavori di ordinaria manutenzione che secondo la legge spettano al conduttore. Nella tabella sotto specifichiamo meglio le voci di spesa a carico dell'inquilino.

Cosa deve pagare il proprietario

Sono a carico del proprietario tutti gli interventi che non rientrano nella manutenzione ordinaria tra i quali:

• Gli interventi di manutenzione straordinaria;
• I lavori strutturali per l’adeguamento normativo;
• Le riparazioni causate da danni imprevedibili (non legati all’usura).

Nella tabella sotto riportiamo il dettaglio delle spese a carico del proprietario.

Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria

Per fare ulteriore chiarezza, ecco un riassunto della differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria:

• Manutenzione ordinaria: piccole riparazioni rese necessarie dall’uso, pulizie, sostituzioni dovute a normale usura, tinteggiatura delle pareti, controlli e messa a punto.

• Manutenzione straordinaria: sostituzioni, interventi complessi e costosi, modifiche strutturali, riparazioni di danni dovuti a cause esterne. 

La manutenzione ordinaria e straordinaria è un concetto utile per distinguere i vari obblighi tra conduttore e locatore.