Spese condominiali: come si calcolano, chi paga e come evitare errori

Le spese condominiali rappresentano una voce importante nel bilancio di molte famiglie, ma poche tra le persone che vivono in appartamento sono a loro agio con la lettura di resoconti, preventivi e consuntivi e con i il calcolo dei millesimi. I dubbi sono molti: come si ripartiscono le spese, chi paga per l’ascensore, come si legge il consuntivo, chi può controllare i conti e, infine, cosa succede se non si paga.

Esiste una strategia per non farsi fregare dalla complessità del bilancio condominiale: bisogna essere presenti e informati. Partecipare alle assemblee condominiali, leggere con attenzione bilanci e consuntivi, confrontarsi con l’amministratore e chiedere chiarimenti su ogni punto dubbio sono comportamenti che ogni condomino dovrebbe adottare. In questo articolo vi spieghiamo come farlo anche se non siete esperti.

Cosa comprendono le spese condominiali

Le spese condominiali coprono tutti i costi necessari per il funzionamento e la conservazione delle parti comuni del condominio, i costi per la manutenzione dell’edificio, quelli per i servizi e le utenze comuni.

Tra le spese ordinarie troviamo:

• pulizie
• manutenzione dell'ascensore
• manutenzione del giardino
• piccole riparazioni
• utenze di luce, acqua ed energia elettrica
• assicurazione dello stabile
• compenso dell’amministratore condominiale
• gestione dei rifiuti

Tra le spese straordinarie, ci sono, invece:

• costi imprevisti dovuti ad emergenze e incidenti
• interventi di ristrutturazione importanti (es. rifacimento di tetto o facciate, costi per l'adeguamento alle normative di sicurezza
• installazione di nuovi impianti (es. ascensori, pannelli solari, acqua calda centralizzata)

Chi paga le spese condominiali e come funziona la ripartizione

Ciascun condomino è tenuto a pagare le spese condominiali sulla base di precise regole di ripartizione. Non esiste un elenco spese condominiali da dividere in parti uguali; infatti, ciascuno paga in proporzione al valore della proprietà che possiede e all’utilizzo che può fare delle parti comuni.

Se nel tempo si sono succeduti più proprietari, le spese spettano a chi è proprietario al momento della votazione della delibera che approva la spesa.

I criteri sono stabiliti dalla legge e possono essere modificati solo con il consenso unanime dei condomini. Più precisamente la legge dispone tre criteri generali per la ripartizione delle spese condominiali 

• Si contribuisce in base ai millesimi di proprietà posseduti per tutte le spese che servono per la conservazione dell’edificio e per i servizi comuni. Ad esempio la manutenzione delle facciate, del tetto, la pulizia delle scale, l'amministrazione, l'assicurazione, l'illuminazione comune, ecc.

• Si contribuisce in base al maggiore o al minore uso che ciascun condomino può fare delle parti comuni, per le parti che possono essere utilizzate in maniera diversa dai condomini. Esempio classico è l’ascensore per cui i piani alti pagano di più. Questo criterio si adotta tenendo conto dell’utilizzo potenziale, e non di quello effettivo che ne viene fatto, per cui il condomino dell’ultimo piano pagherà spese più alte per l’ascensore anche se usa sempre le scale.

• Si contribuisce in base alla destinazione delle strutture e degli impianti, per cui se ci sono scale, cortili, impianti riservati a una sola parte dei condomini, ad esempio portoni, scale, o impianti di riscaldamento che servono una parte specifica dell’edificio, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Lo stesso vale nel caso ci siano altri impianti costruiti a spese di una sola parte dei condomini che ne fa uso, come potrebbe essere un ascensore o una piscina voluti e utilizzati solo da alcuni condomini.

Tenendo conto di queste regole avremo, ad esempio, che per la manutenzione delle scale e degli ascensori la spesa è ripartita per metà in millesimi e per l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Inoltre, se ci sono più scale o più ascensori, ogni condomino pagherà solo per le scale a servizio della porzione in cui abita. 

Ogni condominio ha diritto a controllare le spese chiedendo all’amministratore di condominio la documentazione pertinente. In caso di situazioni complesse o dubbie è possibile che l’assemblea nomini un revisore contabile, cioè un professionista esperto in contabilità condominiale, che sarà incaricato di redigere un documento sullo stato del  bilancio. La spesa per il lavoro di questo professionista dovrà essere suddivisa tra i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Nella tabella qui sotto un esempio di ripartizione in millesimi. Se il totale del condominio, cioè 1000 millesimi, deve dividere una spesa di 900 euro (come la riparazione del portone comune) quella che seuge è la ripartizione della spesa sulle singole proprietà.

Chi paga tra inquilino e proprietario?

Se l’appartamento è occupato da un inquilino, spettano a lui solo le spese di ordinaria manutenzione o quelle stabilite dal contratto di locazione. Dal momento che la legge non prevede degli obblighi precisi, le parti possono accordarsi per stabilire quali spese deve pagare l’inquilino, oppure fare riferimento alle tabelle di ripartizione delle spese firmate dalle principali sigle sindacali che rappresentano proprietari e inquilini.

Spese condominiali ascensore

L'ascensore è l’impianto per il quale si discute più spesso all'interno del condominio. È necessario, tuttavia, chiarire che i criteri di ripartizione per le spese in caso di installazione di un nuovo impianto seguono la regola delle innovazioni, cioè per l’installazione di un nuovo ascensore non si segue la regola del piano di abitazione e dei millesimi, ma ogni condomino contribuisce in base ai soli millesimi di proprietà.

Quando si pagano le spese condominiali

Non ci sono scadenze fissate per legge per pagare le spese di condominio, di norma l’assemblea approva il bilancio preventivo e vota la ripartizione delle spese dividendole in 4/6 rate da pagare nel corso dell’anno, in alcuni casi è il regolamento condominiale a determinare le scadenze. Se ci sono spese impreviste, l’assemblea voterà le nuove spese e le date di pagamento. L’inquilino, invece, deve pagare la sua parte entro due mesi dalla richiesta da parte del proprietario.

Anche i debiti condominiali hanno una scadenza. Le spese condominiali ordinarie si prescrivono in cinque anni, secondo l’art. 2948 del Codice Civile. Per le spese straordinarie vale invece la prescrizione decennale secondo l’art. art. 2946.

Attenzione però: il vecchio termine di prescrizione spese condominiali di due anni per chiedere le spese all'inquilino non è più valido dal 2008. Oggi, il termine segue le regole generali, come accade per le altre spese.

Come leggere il consuntivo delle spese condominiali

Il rendiconto consuntivo chiude l’esercizio annuale e contiene l’elenco di tutte le spese realmente sostenute e la ripartizione dei costi tra i condomini in base ai criteri di legge (millesimi, uso, ecc.). Cosa più importante: il consuntivo riporta il conguaglio delle spese, che indica a ciascun condomino se ha versato in più o in meno rispetto a quanto indicato nel preventivo che l’amministratore ha presentato ad inizio gestione.

Riportiamo nella tabella sotto un esempio molto semplificato di consuntivo in cui ipotizziamo una ripartizione delle spese della scala F. Le colonne 5-6-7 riportano esempi di costi e nella colonna 8 il totale da pagare per ogni condomino, nella 9 invece l’eventuale saldo residuo dall’esercizio precedente.

In questo contesto, al Signor A sono attribuiti 630 euro di spese complessive (colonna 8) in base ai millesimi posseduti, ma dalla colonna 10 apprendiamo che A ha già versato 500 di acconto, così gli restano da pagare solo 130 euro (colonna 11). 

Al signor E invece sono attribuiti 210 euro di spese: non dovrà pagare nulla perché ha già pagato 255 euro. Infatti, E avanzava un saldo di 5 euro dalla gestione precedente (colonna 12) al quale si aggiunge l’acconto di 250 pagato in base al preventivo (colonna 10), dunque E non pagherà nulla e i 45 euro che avanzano a suo credito gli saranno restituiti o scalati dalle spese per l’anno successivo.

Cosa succede se non si pagano le spese condominiali

Se un proprietario non paga le spese condominiali l’amministratore è tenuto ad agire in giudizio entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio per riscuotere le spese non pagate dai condomini entro quel termine. L'amministratore, senza bisogno di autorizzazione, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, cioè un provvedimento del giudice che, intimando al debitore di pagare le spese arretrate, consente al condominio di recuperare il credito nel giro di pochi mesi.

In caso di morosità: cosa succede se l'inquilino non paga?

Secondo le regole vigenti, le spese condominiali spettanti all’inquilino devono essere pagate entro due mesi dalla richiesta. Se il conduttore non paga le spese condominiali, il locatore può agire legalmente e persino sciogliere il contratto di affitto per inadempienza.

Il locatore, tuttavia, resta sempre il principale responsabile verso il condominio. Questo significa che se l’inquilino non paga, l’amministratore condominiale potrà rivolgersi solo al proprietario, il quale potrà poi richiedere il rimborso al conduttore.
È buona prassi, comunque, stabilire nel contratto un elenco delle spese condominiali da dividere in parti uguali o comunque secondo criteri chiari, per evitare problemi.

Spese particolari stabilite dalla legge

L’art. 1125 del codice civile dispone che la ripartizione dei costi per la conservazione di soffitti e dei solai; sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani posti uno sopra l’altro: a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

La regola non si applica nel caso in cui un terrazzo utilizzato da un unico condomino svolga anche la funzione di tetto degli appartamenti sottostanti, in questo caso opera l'art. 1126 del c.c.. che dispone un terzo della spesa a carico del condomino proprietario unico e due terzi a carico di tutti gli altri condomini in proporzione ai millesimi.

Il balcone o “terrazza a livello” è equiparato al lastrico solare per le spese di riparazione o di ricostruzione e per la responsabilità per i danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., anche la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali formi parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia perciò destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata. Cass. civ. n. 35316/2021.

Il lastrico solare “serve” gli appartamenti sottostanti (porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale) il manufatto da riparare o costruire, che per essi funge quindi da copertura.

Se il lastrico solare, oltre ad essere di proprietà comune, è anche di uso comune, tutti i comproprietari sono tenuti alle spese di riparazioni e di ricostruzioni, giusto l' art. 1123 del c.c..

La giurisprudenza equipara ai lastrici solari di uso esclusivo quelli di proprietà esclusiva. Sono esclusi dalla spesa comune le spese relative a manufatti o altri elementi di uso esclusivo di un condomino (es. parapetti, ringhiere, ecc.): in tal caso, le spese gravano solo su coloro che abbiano l'uso esclusivo di essi.

Per il cortile condominiale che fa anche da copertura per i locali sotterranei ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Cass. civ. n. 11462/2021.