Consigli

Come si calcolano i millesimi condominiali

Sembra un argomento da geometri, e in parte è così, ma è importante capire cosa sono e come si usano le tabelle millesimali, perché, oltre a determinare il peso di ogni condòmino nelle votazioni assembleari, servono anche a determinare quanto ognuno paga di spese. Ecco tutto quello che c’è da sapere.

04 aprile 2022
millesimi condominiali

Che cosa sono i millesimi condominiali e come si calcolano? Ti aiutiamo a capire tutto ciò che viene considerato per formare le tabelle millesimali.

Che cosa sono i millesimi

Ogni condomino è padrone, singolarmente del proprio appartamento e, collettivamente, delle parti comuni. Per calcolare quanto vale la proprietà di ciascuno, si attribuisce all’intero edificio condominiale un valore di 1.000, che poi viene suddiviso tra le singole proprietà, tenendo conto del valore proporzionale delle parti comuni.

Come si calcolano

I millesimi attributi alle diverse unità immobiliari sono diversi e non solo per le differenti dimensioni degli appartamenti.

La superficie dell'immobile serve come base per l'elaborazione delle tabelle millesimali: essa deve poi essere equilibrata con i cosiddetti “coefficienti di riduzione” riguardanti, per ogni appartamento, cantina, box, la destinazione d'uso, l'altezza del piano, l'orientamento, il prospetto o l'esposizione, la funzionalità e l'utilizzazione, per giungere infine a determinare la superficie virtuale di ogni appartamento.

Non sorprende quindi che, a parità di metri quadri, appartamenti situati su piani diversi abbiano differenti valori millesimali.

Per suddividere il valore del condominio proporzionalmente al valore delle singole unità immobiliari, viene dato il valore simbolico di 1.000 all’intero edificio.

Per la formazione delle tabelle millesimali vengono presi in considerazione:

  • La superficie o la cubatura, se diversa è l’altezza dei locali a seconda dei piani dell’edificio.
  • L’esposizione dei locali (vicinanza a verde, su strada, spazi aperti).
  • L’altezza da terra dell'appartamento,
  • Il piano e la comodità di accesso,
  • L’isolamento da rumori e il riparo dal vento.
  • La funzionalità della sistemazione interna.
  • Le pertinenze e gli accessori.

La tabella millesimale non è necessariamente unica per tutte le voci di spesa.

Ve ne possono essere diverse relative alle quote del riscaldamento, delle scale, degli ascensori o di altre parti che riguardano solo alcuni dei condòmini.

Di solito è il costruttore che provvede a tracciare le tabelle millesimali, ad allegarle al regolamento di condominio e a farle riportare nel rogito.

Se le tabelle non ci sono, l’elaborazione deve essere affidata a uno specialista con spese a carico di tutti i condòmini.

Approvazione delle tabelle millesimali

Il valore di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano che spetta ai singoli condòmini deve essere specificato nel regolamento condominiale. Di norma questo viene predisposto dal costruttore o dall’unico proprietario e accettato dai singoli proprietari con il rogito.

In seguito a una perizia tecnica si stabiliscono i valori, che devono essere espressi in millesimi e riportati in una tabella allegata al regolamento condominiale.

Si possono modificare?

Modificare la tabella millesimale è possibile: il Codice Civile prevede espressamente questa possibilità, quando sono conseguenza di errore oppure quando sono cambiate le condizioni di una parte dell’edificio a seguito, per esempio, di sopraelevazioni, oppure di innovazioni di vasta portata che abbiano alterato il rapporto originario nella misura maggiore di un quinto tra i valori delle varie unità immobiliari. Non incidono invece le modifiche che avvengono all’interno di ciascun appartamento privato.

Alla revisione delle tabelle millesimali quando è necessario può provvedere l’assemblea, approvando, con il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi, l’elaborato predisposto dal tecnico precedentemente incaricato.

Nel caso in cui l’assemblea non intenda provvedere, occorre avviare un procedimento giudiziario e può essere chiamato in giudizio anche solo l’amministratore quale rappresentante del condominio.

In tal caso l’amministratore deve avvertire l’assemblea, diversamente può essere revocato.