Ristrutturazione casa: chi può detrarre e quali lavori rientrano

Il bonus ristrutturazione nel 730: cos'è e come funziona

l bonus ristrutturazione permette di recuperare nel 730 una parte delle spese sostenute per lavori su immobili residenziali e parti comuni condominiali. La percentuale non è però sempre la stessa: per le spese 2025 e 2026 si arriva al 50% solo se i lavori riguardano l’abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale di godimento. Negli altri casi la detrazione è del 36%, con limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.

Prima di avviare i lavori è quindi importante capire se hai diritto alla detrazione, quale aliquota puoi usare e se l’intervento rientra tra quelli agevolabili.

Detrazione e limiti di spesa dal 2025

Per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, era possibile detrarre il 50% della spesa, calcolata su un limite massimo di 96.000 euro per ciascun immobile.

Dal 1° gennaio 2025 e fino a fine 2026, la percentuale di detrazione generale scende al 36%, mantenendosi al 50% solo per gli interventi di ristrutturazione eseguiti sulla propria abitazione principale. La spesa massima detraibile è di 96.000 euro a immobile, da dividere tra gli aventi diritto.

Nel 2027 la detrazione ordinaria scende al 30%, elevabile al 36% se si interviene sulla propria abitazione principale. Dal 2028 al 2033 la detrazione sarà del 30% per tutte le abitazioni con limite di spesa di 48.000 euro. Dal 2034 torna l'aliquota ordinaria al 36% su un spesa massima di 48.000 euro.

L'importo detraibile viene ripartito in 10 quote annuali di pari importo. Questo significa che ogni anno, per dieci anni, potrai recuperare una parte della detrazione totale spettante. Per determinare l'anno in cui la spesa è stata sostenuta e quindi in quale Modello 730 inserirla, vale il principio di cassa. Si fa riferimento, cioè, alla data effettiva del pagamento e non alla data di fatturazione dei lavori. E’ sempre meglio che la data del bonifico sia successiva a quella della fattura a cui si riferisce il pagamento.

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Chi può richiedere la detrazione

Le detrazioni fiscali ristrutturazione non spettano solo al proprietario dell'immobile, ma possono essere richieste da:

• proprietari e nudi proprietari e titolari di un diritto reale di godimento, come usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• locatari (affittuari) o comodatari, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato e che abbiano il consenso scritto del proprietario all'esecuzione dei lavori. In caso di cessazione del contratto di locazione o di comodato, gli ex detentori dell'immobile continuano a detrarre le quote residue. Tuttavia, dal 2025 anche se usano l’immobile come abitazione principale possono usare solo il 36% di detrazione;
• futuro acquirente se ha stipulato un compromesso regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate, è entrato in possesso dell'immobile ed esegue i lavori a proprie spese;
• chi esegue in proprio i lavori di ristrutturazione ma limitatamente alle spese per l'acquisto dei materiali utilizzati, che possono essere comprati prima dell’inizio dei lavori. In questo caso però si perde l'agevolazione Iva al 10% e si applica quella al 22%;
• soci di cooperative divise e indivise;
• imprenditori individuali e soggetti che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), ma solo per gli immobili che non rientrano fra i beni strumentali o merce;

I familiari conviventi

I familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile ristrutturato hanno diritto alla detrazione se sostengono le spese e si intestano a bonifici e fatture. Se i documenti non sono intestati a loro, è sufficiente annotare sulla fattura la percentuale di spesa sostenuta. 

La convivenza deve sussistere al momento dell'inizio dei lavori e la detrazione spetta anche per la ristrutturazione delle seconde case in cui si esercita la convivenza. Non serve un contratto di comodato tra familiari (coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado), basta un’autocertificazione per dichiarare di esser convivente. La detrazione spetta al familiare anche se le abilitazioni comunali all'esecuzione dei lavori sono intestate al proprietario dell'immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione.

Per i conviventi more uxorio (unioni di fatto) valgono le stesse condizioni dei familiari conviventi. La disponibilità dell’immobile è insita nella convivenza disciplinata dalla legge n. 76 del 2016 (c.d. legge Cirinnà). Lo status di convivente può risultare dai registri anagrafici o essere autocertificato.

Attenzione all'aliquota: Dal 2025 però la percentuale di detrazione utilizzabile è solo quella ordinaria, anche se i familiari o i conviventi utilizzano l’immobile ristrutturato come abitazione principale. In pratica, l’aliquota maggiorata del 50% per le spese 2025 e 2026 riguarda l’abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale di godimento che sostiene la spesa. Non basta che l’immobile sia usato come abitazione principale da un familiare convivente o da un altro soggetto che sostiene la spesa. Se il proprietario ha due case e una è messa a disposizione di un familiare, il 50% spetta solo per la propria dimora abituale; sull’altra abitazione si applica l’aliquota ordinaria, anche se il familiare la usa come casa principale.

Eredi di immobile ristrutturato

Le quote residue di detrazione si trasmettono per intero agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell'immobile, in pratica possono continuare a detrarre solo colo che dispongono a proprio piacimento del bene anche come seconda casa.

In caso di più eredi e immobile a disposizione la detrazione spetta in parti uguali agli eredi. Se un solo erede abita l'immobile, la detrazione spetta per intero a quest'ultimo.

Qualora il coniuge superstite rinunci all’eredità e mantenga il solo diritto di abitazione, non può fruire delle residue quote di detrazione. Inoltre, in presenza di altri eredi, neppure questi potranno utilizzarle perché non hanno la detenzione materiale del bene.

La detrazione non spetta se l'immobile è locato o dato in comodato. Se il contratto viene stipulato successivamente all’ottenimento dell’eredità, la detrazione si perde per tutta la durata dello stesso.

La detrazione si trasmette anche quando il deceduto era il conduttore dell’immobile, purché l’erede conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione.

La detrazione non passa agli eredi dell'usufruttuario, a meno che l'erede sia il nudo proprietario dell'immobile che, per effetto del decesso, consolida la proprietà.

L'erede o gli eredi che hanno diritto alla detrazione devono inserirla nel Modello 730 relativo all'anno del decesso.

Lavori condominiali

Il singolo condomino usufruisce della detrazione per i lavori sulle parti comuni, nei limiti della ripartizione millesimale delle spese e delle quote effettivamente pagate. Se un condomino esegue lavori sia sulla propria abitazione che sulle parti condominiali, può usufruire del limite massimo di 96.000 euro per ciascuno dei due interventi considerati singolarmente. Anche se possiede più appartamenti nello stesso condominio, può usufruire del limite di spesa massimo per ognuno.

Lavori svolti in più anni

Il limite di spesa di 96.000 euro è annuale e si riferisce al singolo immobile. Se gli interventi sono una mera prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti sullo stesso immobile, ai fini del limite massimo di spesa, occorre tenere conto delle spese sostenute negli anni pregressi. Questo vincolo non si applica ad interventi autonomi, cioè non collegati a quelli già effettuati, purché siano stati eseguiti nello stesso anno e rispettino il limite annuale di spesa, e siano autonomamente identificabili e certificati.

Vendita, permuta o donazione dell'immobile

In caso di vendita, permuta o donazione dell'immobile ristrutturato, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte viene trasferita per i rimanenti periodi d'imposta alla persona fisica acquirente dell'unità immobiliare. Le parti possono, tuttavia, accordarsi affinché le quote residue vengano utilizzate dal venditore. Questo accordo non può essere verbale. Se l'accordo non è registrato nel rogito, è possibile utilizzare una scrittura privata autenticata sottoscritta da acquirente e venditore che dichiari che l'accordo esisteva già al momento del rogito. Ai fini dell'agevolazione, rileva chi ha il possesso dell'immobile al 31 dicembre. In caso di vendita di una quota dell'immobile, la detrazione non può essere trasferita, salvo che la cessione avvenga tra comproprietari e l'acquirente diventi proprietario esclusivo.

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Quali lavori sono detraibili

Le detrazioni per ristrutturazione casa si applicano a un'ampia gamma di interventi edilizi. Sono agevolabili gli interventi realizzati esclusivamente su edifici esistenti.

In caso di più opere in un intervento complesso, è importante la corretta dicitura della tipologia di intervento che sia, cautelativamente, il più comprensiva delle opere accessorie e va concordata con il progettista in sede di definizione di tutti gli interventi previsti. Ricorda: anche queste spese rientrano tra quelle detraibili.

Il nostro consiglio è quello, in caso di interventi ingenti o particolari, di rivolgersi a professionisti esperti che dirigano i lavori in qualità di terzi rispetto all’esecutore delle opere. L’ammontare massimo di spesa ammessa alle detrazioni va riferito all'unità abitativa e alle sue pertinenze considerate complessivamente, anche se accatastate separatamente.

Oneri accessori alla ristrutturazione

La detrazione spetta per le spese necessarie alla realizzazione dell'intervento e sostenute anche prima dell’inizio dei lavori, come ad esempio:

• la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse comunque richieste dal tipo di lavori;
• l’acquisto dei materiali;
• l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
• l’IVA o, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e la dichiarazione di inizio lavori;
• gli oneri di urbanizzazione;
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati.

Sono esclusi dalla detrazione i compensi straordinari eventualmente pagati all'amministratore per l'attività di intermediazione svolta.

Manutenzione ordinaria

Gli interventi di manutenzione si distinguono tra ordinaria e straordinaria.

La manutenzione ordinaria è detraibile solo se riguarda le parti comuni condominiali. Includono opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture, oltre a quelle necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Esempi di manutenzione ordinaria:

• sostituzione parziale o integrale di pavimenti, infissi e serramenti.
• tinteggiatura di pareti, soffitti o infissi.
• rifacimento di intonaci interni.
• impermeabilizzazione di tetti e terrazze.
• verniciatura delle porte dei garage.
• riparazione di impianti idraulici.
• rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori.
• rifacimento di pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai materiali.
• sostituzione di tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque.
• rinnovo delle impermeabilizzazioni, le riparazioni a balconi e terrazze; impermeabilizzazione e relative pavimentazioni.
• riparazione di recinzioni.
• sostituzione di elementi di impianti tecnologici.
• sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso.

Manutenzione straordinaria

I lavori di manutenzione straordinaria sono detraibili sia per le singole abitazioni che per le parti comuni condominiali. Riguardano opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, o per realizzare e integrare servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non alterino volumi e superfici delle unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d'uso. Si tratta di interventi innovativi nel rispetto dell’immobile esistente.

Esempi di manutenzione straordinaria:

• sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipologia.
• realizzazione di opere accessorie e pertinenziali senza aumento di volumi.
• realizzazione di volumi tecnici (centrali termiche, ascensori).
• integrazione di servizi igienico-sanitari.
• realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio.
• consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione.
• rifacimento di vespai e scannafossi.
• sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta.
• rifacimento di scale e rampe.
• realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate.
• sostituzione di solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti.
• sostituzione di tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare.
• realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali.

La sostituzione delle caldaie

Dal 2025 sono escluse dalla detrazione le caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, comprese le caldaie a condensazione e i generatori d’aria calda a condensazione. L’esclusione riguarda sia la sostituzione sia la nuova installazione e comprende anche le spese accessorie e funzionali all’intervento non agevolabile. Restano invece detraibili, se rispettano gli altri requisiti, i sistemi ibridi composti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, i generatori a biomassa, i microcogeneratori e le pompe di calore ad assorbimento a gas.

Restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia

Questi interventi sono finalizzati a conservare l'immobile e assicurarne la funzionalità, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali.

Rientrano nel restauro o risanamento conservativo l’eliminazione di situazioni di degrado, l’adeguamento delle altezze dei solai, l’apertura di finestre per aerazione o il ripristino dell'aspetto storico-architettonico.

La ristrutturazione edilizia consiste in tutti quegli interventi che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente, come demolizione e fedele ricostruzione, modifica della facciata, realizzazione di mansarde o balconi, apertura di nuove porte e finestre. Rientra anche la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti, la demolizione e ricostruzione con diverse sagome, prospetti, sedime e caratteristiche, se finalizzate all'adeguamento normativo (antisismico, accessibilità, impianti, efficientamento energetico), con possibili incrementi di volumetria per rigenerazione urbana.

Altre tipologie di interventi agevolabili

Oltre agli interventi appena visti ce ne sono diversi altri che rientrano nell’agevolazione. Vediamoli uno per uno.

Eliminazione delle barriere architettoniche. Opere realizzabili sia sulle parti comuni che sulle unità immobiliari, come sostituzione di finiture, rifacimento di impianti tecnologici, rifacimento di scale e ascensori, inserimento di rampe e montascale. Per essere agevolabili devono rispettare le caratteristiche tecniche previste dalla normativa di settore (es. DM 236/1989). Le spese che possono essere detratte al 19% tra quelle mediche sostenute per i disabili (come, ad esempio, la costruzione di rampe per carrozzine) sono detraibili anche in questa categoria solo per la parte per cui non si recupera l’altra percentuale di spesa. In alternativa è possibile utilizzare il bonus barriere architettoniche 2025 che garantisce una percentuale di detrazione più alta per le spese sostenute fino a fine 2025.

Prevenzione di atti illeciti compiuti da terzi. Rientrano il rafforzamento, la sostituzione o l'installazione di cancellate, grate sulle finestre, porte blindate, serrature, sistemi antifurto e allarmi. L'elenco include specificamente anche l'apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini; l'installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti; l'apposizione di saracinesche; l'installazione di tapparelle metalliche con bloccaggi, di vetri antisfondamento, di casseforti a muro, di fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati e di apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline. Non è detraibile il contratto con un istituto di vigilanza.

Installazione di impianti fotovoltaici, compresi fornitura e posa in opera dell'impianto completo, a condizione che sia installato per i bisogni energetici dell'abitazione. Sono inclusi anche i sistemi di accumulo energetico. Sono detraibili la fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature meccaniche, elettriche ed elettroniche; la fornitura e posa in opera di sistemi per il monitoraggio anche remoto dell’impianto e utenze in oggetto; le opere idrauliche e murarie necessarie per la realizzazione a regola d’arte di impianti fotovoltaici organicamente collegati alle utenze.

Misure finalizzate al conseguimento di risparmi energetici: Possono essere realizzate anche senza opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici, in alternativa è possibile beneficiare dell’Ecobonus, ma a partire dal 2025 non esiste un significativo vantaggio in termini economici, se non legato al maggior risparmio energetico conseguito.

Sono agevolabili:

• opere di coibentazione dell’involucro edilizio che consentano un contenimento del fabbisogno energetico necessario per la climatizzazione di almeno il 10%, purché realizzate con le regole tecniche previste nella tabella A allegata alla legge 9 gennaio 1991, n. 10.
• opere di coibentazione di reti di distribuzione di fluidi termovettori.
• impianti di climatizzazione e/o produzione di acqua calda sanitaria che utilizzino pannelli solari piani.
• impianti che utilizzano pompe di calore per climatizzazione ambiente e/o produzione di acqua calda sanitaria.
• generatori di calore che, in condizione di regime, presentino un rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 90%.
• generatori di calore che utilizzino come fonte energetica prodotti di trasformazione di rifiuti organici e inorganici o di prodotti vegetali a condizione che, in condizione di regime, presentino un rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 70%.
• apparecchiature per la produzione combinata di energia elettrica e calore a condizione che il fattore di utilizzo globale del combustibile non sia inferiore al 70%.
• apparecchiature di regolazione automatica della temperatura dell’aria all’interno delle singole unità immobiliari o dei singoli ambienti, purché, in quest’ultimo caso, applicati almeno al 70% degli ambienti costituenti l’unità immobiliare.
• apparecchiature di contabilizzazione individuale dell’energia termica fornita alle singole unità immobiliari.
• trasformazione, legittimamente deliberata, di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per la climatizzazione e la produzione di acqua calda sanitaria, purché da detta trasformazione derivi un risparmio di energia non inferiore al 20% e purché gli impianti unifamiliari siano dotati di un sistema automatico di regolazione della temperatura e di un generatore di calore con rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 90% (Sono escluse le abitazioni situate in alcune aree specifiche).
• sostituzione di scaldacqua elettrici con scaldacqua alimentati a combustibile.
• sorgenti luminose aventi un’efficienza maggiore o uguale a 50 Lumen/Watt, nel limite massimo annuo di una sorgente luminosa per vano dell’unità immobiliare.

Lavori finalizzati a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione. Per persone dichiarate disabili ai sensi della Legge 104/92, tramite l'utilizzo di comunicazione, robotica e tecnologie avanzate. Non rientrano nell’agevolazione le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna. Ad esempio, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse, che sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19%.

Contenimento dell'inquinamento acustico. Opere che attestino l'abbattimento delle fonti sonore interne o esterne all'abitazione, come la sostituzione di vetri degli infissi. I costi delle opere finalizzate al contenimento acustico, anche se corrispondenti a interventi di manutenzione ordinaria, sono ammissibili alla detrazione fiscale per la singola unità immobiliare, a condizione che la scheda prodotto del costruttore certifichi l’ottenimento dei parametri fissati dalla Legge n. 447 del 1995.

Prevenzione degli infortuni domestici e riparazione di impianti insicuri. Tra le opere agevolabili rientrano, ad esempio, l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, il montaggio di vetri anti-infortunio, l’installazione del corrimano, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa mal funzionante. Non è detraibile il semplice acquisto di apparecchiature o elettrodomestici con meccanismi di sicurezza, anche a fini sostitutivi.

Interventi antisismici. Opere che permettono di mettere in sicurezza statica gli immobili.

Messa a norma degli edifici. Si tratta di tutti gli interventi che sono dotati di certificato di conformità rilasciato da soggetti abilitati.

Bonifica dall'amianto: Limitato alle unità immobiliari a carattere residenziale.

Sostituzione di gruppo elettrogeno esistente con generatori a gas di ultima generazione.

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Come inserire le spese nel Modello 730

Se ti stai chiedendo dove inserire le spese di ristrutturazione nel 730, devi sapere che questa detrazione va indicata nel Quadro E nella Sezione III A e III B, utilizzando i righi da E41 a E53.

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Documenti e bonifico

Per recuperare il bonus ristrutturazione non basta che il lavoro rientri tra quelli agevolabili: devi anche poter dimostrare di aver sostenuto la spesa nel modo corretto.

Per gli aspetti documentali come fatture, bonifico parlante, titoli edilizi, comunicazioni, controlli sulla precompilata e documenti da conservare, consulta la guida dedicata al bonus ristrutturazione: documenti, bonifico e controlli per il 730. In generale, prima di inviare la dichiarazione verifica almeno che:

• la spesa sia riferita a un intervento agevolabile;
• chi porta la spesa in detrazione sia tra i soggetti che ne hanno diritto;
• i dati catastali dell’immobile siano corretti;
• la documentazione sia intestata o integrata in modo coerente con chi ha sostenuto la spesa;
• eventuali importi presenti nel 730 precompilato coincidano con le spese effettivamente sostenute.

Se il dato non compare nella precompilata, o compare in modo errato, puoi modificarlo o inserirlo: l’importante è avere la documentazione necessaria in caso di controllo.

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IVA agevolata al 10%

Sulle spese che rientrano nel bonus ristrutturazione è prevista l'applicazione dell'IVA ridotta al 10%. Tuttavia, ci sono alcune distinzioni importanti, infatti, l'IVA agevolata al 10% si applica alla fornitura dei soli "beni finiti" necessari per la realizzazione dell'intervento ma solo se forniti da chi esegue i lavori e se non rientrano nei "beni prevalenti".

Beni significativi (o prevalenti)

Si parla di "beni prevalenti" (o significativi) quando il loro costo supera il valore della manodopera impiegata per installarli. In questi casi, l'aliquota ridotta al 10% si applica solo sull'importo corrispondente al valore della manodopera e su una quota del bene pari al valore della manodopera stessa. La parte eccedente del valore del bene sconta l'aliquota ordinaria del 22%.

Ad esempio, in caso di installazione di infissi il cui costo è di 1.000 euro e la manodopera impiegata per installarli è di 300 euro, il 10% si applica esclusivamente sui 300 euro della manodopera e su altrettanti 300 euro di valore degli infissi. I restanti 700 euro scontano l’aliquota ordinaria del 22%.

L’elenco dei beni prevalente comprende ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento, sanitari e rubinetteria da bagno, impianti di sicurezza. Torna all'inizio