Come detrarre l'acquisto di immobili ristrutturati nel 730

L’acquisto di una casa ristrutturata da un’impresa può dare diritto a una detrazione nel 730 calcolata sul 25% del prezzo di vendita o assegnazione, entro il limite di 96.000 euro comprensivo di Iva. Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026 la detrazione è del 50% solo se l’immobile è adibito ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione in cui la detrazione viene indicata per la prima volta; negli altri casi l’aliquota è del 36%.

Non serve pagare con bonifico parlante, ma è fondamentale conservare l’atto di acquisto o il preliminare registrato e verificare che risultino i dati necessari per dimostrare che l’immobile fa parte di un fabbricato interamente ristrutturato.

Attenzione ai lavori non più agevolabili

Dal 2025 non sono più agevolabili, nell’ambito del recupero edilizio, la sostituzione o la nuova installazione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, comprese le caldaie a condensazione e i generatori d’aria calda a condensazione. Di conseguenza anche chi acquista un immobile in un fabbricato interamente ristrutturato dall’impresa ottiene l'agevolazione collegata a interventi di recupero edilizio effettivamente ammessi alla detrazione, mentre rimangono esclusi i lavori di installazione di una caldaia a combustibile fossile.

Dove va indicato l'acquisto nel 730

L’agevolazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che poi rivendono unità immobiliari.

La detrazione spetta a condizione che la vendita o l’assegnazione dell’immobile sia effettuata entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori. Per questo tipo di detrazione non è necessario pagare con bonifico bancario parlante.

La detrazione è riconosciuta agli acquirenti in base alla quota di proprietà dell’immobile entro un massimo complessivo di 96.000 euro. 

È possibile beneficiare della detrazione anche per gli importi versati in acconto, a condizione che venga stipulato un preliminare di vendita registrato presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente. Se gli acconti sono pagati in un anno diverso da quello in cui viene stipulato il rogito, si può far valere la detrazione degli importi versati in acconto nell’anno in cui sono stati pagati o in quello in cui viene stipulato il rogito.

Hanno diritto alla detrazione anche il nudo proprietario e il titolare di un diritto reali di godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione).

Cosa fare quando acquisti una casa ristrutturata

Prima di firmare il rogito, o già al momento del preliminare, verifica che l’acquisto abbia i requisiti per la detrazione. Non basta comprare una casa “ristrutturata”: l’immobile deve far parte di un fabbricato interamente ristrutturato da un’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare, oppure da una cooperativa edilizia, che poi vende o assegna le unità immobiliari.

Controlla chi vende l’immobile

La detrazione spetta se l’unità immobiliare è ceduta dall’impresa o dalla cooperativa che ha eseguito gli interventi. Non è la stessa cosa di acquistare da un privato una casa su cui sono stati fatti lavori.

Verifica il tipo di lavori effettuati

Gli interventi devono riguardare l’intero fabbricato e devono essere interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia. Non basta la semplice manutenzione ordinaria o straordinaria.

Controlla la data di fine lavori e la data di vendita

La vendita o l’assegnazione deve avvenire entro 18 mesi dalla data di ultimazione dei lavori. Questo dato dovrebbe risultare dall’atto o dalla documentazione rilasciata dall’impresa.

Non serve il bonifico parlante

Per questa agevolazione non è richiesto pagare con bonifico bancario o postale parlante. Il punto decisivo non è la modalità di pagamento, ma la documentazione che prova il diritto alla detrazione.

Conserva i documenti

Devi conservare l’atto di acquisto, l’atto di assegnazione o il preliminare di vendita registrato, da cui risulti il rispetto dei termini previsti. Se l’atto o il preliminare non indicano la data di fine lavori o non chiariscono che l’immobile fa parte di un fabbricato interamente ristrutturato, serve una dichiarazione dell’impresa di costruzione o della cooperativa edilizia.

Come usare l’aliquota del 50%

Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026 il 50% non è automatico. L’immobile acquistato deve essere adibito ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui la detrazione viene indicata per la prima volta.

Prima di inviare il 730

Controlla che la spesa sia indicata nel quadro E, righi da E41 a E43, e che sia riportata la rata corretta. Se la spesa non compare nella precompilata, puoi inserirla o correggerla, purché tu abbia la documentazione necessaria a dimostrare il diritto alla detrazione.

Cosa si detrae per l'acquisto della casa ristrutturata?

L’acquisto di un immobile ristrutturato che rientra nelle casistiche appena viste, va indicato nel quadro E, righi da E41 a E43 compilando la colonna 4. La detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Situazioni a cui prestare attenzione:

• l’agevolazione è relativa all’acquisto dell’immobile residenziale e non alla sola pertinenza: tuttavia, nel caso di atto unico di acquisto relativo ad appartamento e pertinenza, in cui non è specificato quanto sia il costo della pertinenza, si può beneficiare della detrazione sul costo complessivo entro il limite di 96.000 euro;
• nel caso in cui con lo stesso atto vengano acquistate due unità immobiliari di tipo residenziale, il limite massimo di spesa va riferito a ogni singolo immobile;
• la detrazione segue la quota di proprietà non la ripartizione del costo tra gli acquirenti;
• il costo si considera comprensivo di Iva;

Documenti da conservare

Ai fini di un eventuale controllo fiscale, occorre conservare l’atto di acquisto, assegnazione o preliminare di vendita registrato, da cui risultino le date di termine dei lavori e di assegnazione dell’immobile. Se l’atto non contiene le indicazioni riferite ai termini di ultimazione della ristrutturazione e al fatto che l’immobile sia parte di un edificio interamente ristrutturato, deve essere esibita da parte del contribuente una dichiarazione rilasciata dall’impresa di costruzione o dalla cooperativa edilizia che attesti queste condizioni.

Ricorda che, come nel caso delle ristrutturazioni edilizie, la documentazione va conservata fino al quinto anno successivo a quello in cui si detrae la decima rata.