Credito d’imposta prima casa: requisiti e come usarlo nel 730

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa permette di recuperare, entro il limite dell’imposta dovuta sul nuovo acquisto, l’imposta di registro o l’IVA pagata sul precedente acquisto agevolato. Se vendi prima la vecchia casa, devi riacquistare entro un anno; se compri prima la nuova casa, hai due anni dal nuovo rogito per vendere quella già posseduta. Il credito non viene rimborsato in denaro: puoi utilizzarlo nel rogito, nel 730, con il modello F24 o per le altre imposte ammesse.

Dove indicare il credito d’imposta prima casa nel 730/2026

Se non hai utilizzato tutto il credito per ridurre l’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto, puoi indicare l’importo ancora disponibile nel quadro G, rigo G1.

Il credito può essere fatto valere nella dichiarazione relativa all’anno in cui è avvenuto il riacquisto oppure nella prima dichiarazione successiva. Se scegli di usarlo nel 730, non è necessario che nel rogito sia stata dichiarata questa intenzione. Prima di indicare l’importo, devi però sottrarre le somme eventualmente già utilizzate nel nuovo atto o in compensazione con F24.

Quando spetta il credito d'imposta prima casa

Il credito spetta quando sia il precedente acquisto sia il nuovo acquisto beneficiano delle agevolazioni prima casa. Il termine da rispettare cambia in base all’ordine in cui vendi e compri:

• se vendi prima l’abitazione già posseduta, devi acquistare la nuova casa entro un anno dalla vendita;
• se acquisti la nuova casa prima di vendere quella già posseduta, devi vendere quest’ultima entro due anni dal nuovo acquisto.

Il termine di due anni si applica anche agli acquisti per i quali, al 31 dicembre 2024, non era ancora scaduto il precedente termine annuale.

Quanto vale il credito

Il credito è pari al minore importo tra:

• l’imposta di registro o l’IVA pagata sul primo acquisto agevolato;

• l’imposta di registro o l’IVA dovuta sul nuovo acquisto.

Se sul primo acquisto hai pagato 3.000 euro e sul secondo ne devi pagare 2.000, il credito massimo è di 2.000 euro. La differenza non viene rimborsata.

Come usare il credito dopo il riacquisto

Se il credito d'imposta non viene utilizzato nel rogito, per ridurre le imposte dovute sul secondo acquisto, è possibile recuperalo:

• per l'intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute sulle successioni, donazioni, sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito (il credito si prescrive in 10 anni);
• in compensazione pere il pagamento ad esempio di contributi previdenziali o ritenute d'acconto;
• in diminuzione dalle imposte sui redditi, dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto, in questo caso, se il credito superasse l'imposta dovuta, la parte inutilizzata può esser usata per gli atti indicati al primo punto.

Se il nuovo acquisto è soggetto a Iva

Se sul secondo acquisto è dovuta l'Iva l'agevolata perché si sta comprando da un'impresa, non si può utilizzare il credito d'imposta in sede di rogito notarile, ma bisogna per forza optare per uno degli utilizzi appena visti.

Quando il credito non spetta

Il credito d'imposta per il riacquisto dell'abitazione principale non viene riconosciuto a chi:

• vende un immobile acquistato con l'aliquota ordinaria, senza fruire della agevolazione prima casa;
• vende un immobile ottenuto per successione o donazione;
• non possiede i requisiti prima casa nel secondo acquisto;
• vende un garage pertinenziale acquisito con i benefici prima casa e ne riacquista uno con gli stessi benefici.

Cosa fare quando acquisti la nuova casa per non perdere il credito

E' importante procedere con attenzione per non rischiare di perdere  il credito d'imposta.

Prima del rogito

• Recupera l’atto con cui avevi acquistato la precedente abitazione e verifica che fossero state applicate le agevolazioni prima casa.
• Controlla che anche il nuovo acquisto possieda i requisiti per le agevolazioni prima casa.
• Recupera l’atto di vendita della precedente abitazione, se l’hai già ceduta.
• Se sul primo acquisto avevi pagato l’IVA, raccogli le relative fatture, comprese quelle riguardanti eventuali acconti.
• Calcola il credito confrontando l’imposta pagata sul primo acquisto con quella dovuta sul secondo: puoi utilizzare solo l’importo più basso.
• Comunica al notaio, prima della stipula, se intendi utilizzare il credito per ridurre l’imposta di registro sul nuovo acquisto.
• Se acquisti prima di vendere, annota la scadenza dei due anni entro cui devi cedere la casa già posseduta.

Cosa deve risultare dal rogito

Se utilizzi il credito per ridurre l’imposta di registro, nell’atto deve comparire l’espressa richiesta del beneficio. Devono inoltre essere indicati:

• gli estremi dell’atto relativo al precedente acquisto;
• l’importo dell’imposta di registro o dell’IVA pagata;
• gli estremi dell’atto di vendita, quando già disponibile;
• le dichiarazioni richieste nei casi particolari di acquisti effettuati da imprese costruttrici secondo la disciplina anteriore al 22 maggio 1993.

Se sul precedente acquisto era stata pagata l’IVA, devi poter esibire le relative fatture.

Serve un pagamento tracciabile?

Per questo credito non è prevedisto un autonomo requisito di pagamento tracciabile analogo a quello previsto per alcune detrazioni Irpef. La prova del diritto al credito deriva principalmente dai rogiti, dalle imposte risultanti dagli atti e, per gli acquisti soggetti a IVA, dalle fatture.

La modalità con cui paghi il prezzo dell’immobile non sostituisce quindi la documentazione richiesta per dimostrare il credito.

Documenti da conservare

Conserva:

• gli atti di acquisto della vecchia e della nuova casa;
• l’atto di vendita della casa precedentemente posseduta;
• le fatture IVA e quelle relative agli eventuali acconti;
• i modelli F24 con cui hai già utilizzato una parte del credito;
• il modello 730-3 o il modello Redditi dell’anno precedente, se riporti un credito residuo;
• il permesso di costruzione e gli altri documenti che dimostrano i requisiti, in caso di costruzione;
• il contratto di appalto scritto e registrato, se la nuova abitazione è stata acquisita tramite appalto;
• l’atto di permuta, se il nuovo immobile è stato acquisito mediante permuta.

Cosa controllare prima di inviare il 730

Verifica che:

• il credito sia indicato nel rigo G1;
• l’importo non superi l’imposta dovuta sul secondo acquisto;
• siano state sottratte le somme già utilizzate nel rogito o con F24;
• l’eventuale residuo provenga correttamente dalla precedente dichiarazione;
• le quote di credito siano attribuite correttamente in caso di comproprietà.

Se il credito non compare nella precompilata

La mancata presenza del dato non fa perdere automaticamente il beneficio. Devi verificare il diritto al credito e modificare il quadro G inserendo nel rigo G1 l’importo ancora disponibile.

In caso di presentazione tramite CAF o professionista, consegna i rogiti, le fatture, gli eventuali F24 e il prospetto di liquidazione della dichiarazione precedente. Evita di inserire nuovamente somme già utilizzate con altre modalità.

Errori da evitare

• Calcolare i due anni dalla vendita anziché dal nuovo acquisto.
• Applicare il termine biennale anche quando hai venduto prima: in questo caso il riacquisto deve avvenire entro un anno.
• Confondere i requisiti “prima casa” con la nozione di abitazione principale.
• Chiedere come rimborso monetario la parte di credito non utilizzabile.
• Utilizzare due volte lo stesso importo, ad esempio nel rogito e nel 730.
• Dimenticare le fatture IVA relative agli acconti.
• Considerare agevolabile il semplice riacquisto di un garage.