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Agenzie immobiliari: tanto nero, pochi sconti

31 ottobre 2012
agenzie immobiliari

31 ottobre 2012

Servizio non sempre adeguato, provvigioni salate, troppe fatture non emesse: è quanto emerge dall’esperienza di 1500 italiani intervistati sul loro rapporto con l’agenzia immobiliare. Uno su quattro non ha ricevuto la fattura per la provvigione versata, in altri casi si è dichiarato solo una parte di quanto pagato.

Compro e vendo casa

Sette intervistati su dieci, tra coloro che hanno comprato casa con l’agenzia, non sono soddisfatti della commissione versata, tanto che dichiarano che in una futura compravendita farebbero volentieri a meno dell'agenzia. Peccato che non sempre si possa scegliere: il 33% degli intervistati si è dovuto accollare l’agenzia, perché la casa che gli interessava era stata affidata a lei. Le agenzie non intascano poco: in media la commissione che versa chi compra è il 3% del prezzo di vendita, per chi vende è il 2%. Il che significa che per una casa venduta a 200 mila euro, l’agente mette in tasca 10 mila euro. Se poi di questi ne dichiara al Fisco solo una parte o non li dichiara proprio...

Agenti in nero
Purtroppo, l’evasione fiscale resta allettante nonostante i provvedimenti adottati dal governo per renderla più difficile e meno conveniente. Lo dimostra il fatto che il 21% degli intervistati che ha comprato casa negli ultimi 5 anni riferisce di non aver ricevuto la fattura e il 12% l’ha avuta solo per una parte di quanto versato. Attenzione, però, la nuova normativa stabilisce che al momento del rogito dal notaio, venditore e acquirente debbano sottoscrivere una dichiarazione  da cui risulti l’intervento dell’agenzia e la relativa spesa. In caso di omessa, incompleta o falsa dichiarazione c’è una sanzione da 500 a 10 mila euro. Questo è il rischio per chi accetta di fare tutto (o in parte) in nero con l’agenzia.

Comportamento scorretto
Un agente immobiliare che fa bene il suo lavoro dovrebbe garantire al cliente la sua assistenza fino alla stipula dell’atto notarile di compravendita, curando gli interessi di entrambe le parti. Non è così: un intervistato su quattro denuncia il comportamento scorretto dell’agenzia, che avrebbe nascosto difetti non evidenti della casa o impianti non a norma di legge, fornito una documentazione non aggiornata e, in alcuni casi, nascosto un’ipoteca sull’immobile. Se incappiamo in queste situazioni, possiamo come minimo pretendere una riduzione della provvigione o non riconoscerla del tutto all’agente, in quanto questi ci ha taciuto fatti di cui era a conoscenza e che possono influire sulla conclusione del contratto. Insomma, visto che la professionalità non è affatto garantita, forse è il caso di considerare anche la possibilità di non ricorrere all’agenzia e comprare casa senza agenzia, rivolgendosi al notaio per le verifiche.

Contrattare è meglio
Soprattutto in questo periodo in cui girano pochi soldi è ancora più importante risparmiare sulla commissione dell’agenzia, contrattando. Purtroppo, non è un’abitudine molto radicata: solo il 62% di chi ha comprato con l’agenzia ha trattato sulla provvigione, solo il 26% con successo. Chi vende, invece, consapevole forse di una maggiore forza contrattuale, in sette casi su dieci ha chiesto lo sconto sulla provvigione, e in quasi quattro casi su dieci, c’è riuscito. Cerchiamo, quindi, di non fare condurre il gioco all’agenzia, che si mostra più disponibile a trattare con chi vende facendo poi gravare una percentuale maggiore su chi compra. Insomma, se fa lo sconto al venditore lo carica al malcapitato acquirente. Un giochino che abbiamo svelato nella nostra videoinchiesta con telecamera nascosta.
Come comprare senza agenzia

Ti piace una casa? Puoi comprarla anche senza affidarti all’agenzia. Ecco come.

  • Fai fare al notaio i controlli di legge (sulla proprietà) e l’atto di compravendita. Prima di affidare un incarico formale al notaio, puoi fare per conto tuo  qualche controllo preliminare per decidere se andare avanti nelle trattative.
  • Per prima cosa bisogna chiedere al venditore tutta la documentazione sulla casa, poi fare i controlli catastali e ipotecari online presso l’agenzia del territorio e, infine, rivolgersi all’ufficio tecnico del Comune per verificare la conformità urbanistica dell’immobile.
  • Al proprietario devi chiedere gli estremi dell’immobile, lo stato degli impianti e le eventuali certificazioni di conformità, l’attestato di certificazione energetica. Anche il preventivo e consuntivo della gestione condominiale, l’ultima delibera assembleare e la situazione delle spese condominiali, per controllare che non ci siano debiti arretrati.
  • All’agenzia del territorio chiedi la visura catastale, per verificare chi è il vero proprietario della casa, se ci sono più proprietari e la rendita catastale. Anche online: www.agenziaterritorio.it.  Bisogna fare l’ispezione ipotecaria degli ultimi 20 anni per verificare trascrizioni degli atti di trasferimento o costituzione di diritti e vincoli sulla casa (usufrutto, pignoramenti, ipoteche...).
  • All’ufficio tecnico del Comune si fanno i controlli di conformità urbanistica: si verifica se ci sono domande di condono, se c’è la licenza o concessione edilizia e l’abitabilità e agibilità
Le mosse giuste per farsi valere con l'agenzia

Volenti o nolenti l’agenzia quasi sempre ce la troviamo nella compravendita. Quindi, se siamo costretti ad andare a letto con il nemico, attrezziamoci con la lingerie giusta. Le mosse giuste per condurre il gioco.

  • In primis, se vendi  casa non dare l’esclusiva all’agenzia, perché ti impedisce di andare da altri professionisti della casa e comporta penali in caso di recesso, tutelando l’agenzia anche quando il compratore lo trovi tu.
  • L’agente immobiliare ti deve assistere fino al rogito e deve avere tutta la documentazione relativa all’immobile: visure ipotecarie e catastali, planimetria catastale, dichiarazione sullo status del condominio (spese ordinarie e straordinarie). Verifica che abbia un incarico scritto a vendere la casa che ti interessa. Non tutti sono veri professionisti.
  • Se hai trovato la casa che cercavi, l’agenzia ti inviterà a firmare una proposta di acquisto, cioè un contratto che ti vincola (almeno per una settimana) a comprare quell’immobile a un prezzo determinato. Non farlo, perché impegna solo te e ti chiede una somma a garanzia. Firmalo solo se si tratta di un documento che fa le veci di un contratto preliminare. Fai redigere il contratto preliminare dal notaio: ti costerà meno di quanto chiesto dalle agenzie.
  • Occhio alla caparra: intesta al venditore, non all’agenzia, un assegno non trasferibile barrato, che diventerà caparra solo in caso di accettazione della vostra offerta. Sarà quindi incassato solo se il venditore accetta la proposta. Fissa un termine breve per l’accettazione della proposta.
  • Contratta sempre sulla provvigione: di questi tempi, si può scendere anche molto e metti in chiaro con l’agente immobiliare che il servizio non si può limitare a pubblicizzare la casa e gestire le visite, ma che vuoi anche l’assistenza fino al rogito.
  •  Non versare mai la provvigione al momento della proposta d’acquisto, tira fuori i soldi solo al compromesso.
  • Se l’agente ti fa da broker (solo se ha i requisiti di legge per fare il mediatore creditizio) per scegliere il mutuo, metti in conto anche il suo compenso per questa attività e tienine conto nel valutare la convenienza del mutuo. Purtroppo, spesso viene nascosto dietro generiche “spese bancarie”.