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Nuova Imu nel 2020: più cara della vecchia imposta

Secondo la manovra di bilancio (ancora però da approvare), dal 2020 cambieranno le imposte sulla casa: sparisce la Tasi per lasciare spazio solo al'Imu (sempre sulle seconde case). Ma potrebbe costare più di quanto oggi paghiamo per Imu e Tasi assieme. Invariata la Tari.

  • contributo tecnico di
  • Tatiana Oneta
  • di
  • Luca Cartapatti
08 novembre 2019
  • contributo tecnico di
  • Tatiana Oneta
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  • Luca Cartapatti
Imu 2020

Non c'è ancora nulla di definitivo perché la manovra di bilancio presentata in Senato deve seguire il suo iter legislativo. Tuttavia le novità sulle imposte sull'abitazione sembrano essere rilevanti, soprattutto perché a conti fatti potrebbe aumentare l’imposta dovuta sulle seconde case. L'imposta nel 2020 sarà solo una, perché l’Imu cambierà e diventerà un unico tributo insieme alla Tasi. Tuttavia i Comuni potranno arrivare a chiedere ben l’1,14% per la nuova Imu, che quindi risulta superiore a quanto pagato per Imu e Tasi in passato.

Se anche la nuova Imu venisse approvata nella legge di bilancio, è bene ricordare, però, che fino a fine anno restano in vigore le vecchie imposte. La scadenza infatti del 16 dicembre per il saldo di Imu e Tasi resta invariata e occorerà saldare con le modalità fino a ora adottate. Se vuoi fare il calcolo, puoi usare il nostro servizio online.  

Non sull'abitazione principale

Diciamolo subito. La nuova Imu rimane un'imposta sulle seconde case. Rimangono escluse quindi le abitazioni principali a meno che si tratti di immobili di lusso accatastati come A1, A8 o A9.

Ma cosa s'intende per abitazione principale? È bene ricordare che per abitazione principale si intende la casa in cui il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e hanno la residenza anagrafica. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel Comune, le agevolazioni per l'abilitazione principale e per le relative pertinenze si applicano per un solo immobile.

Quali sono le pertinenze dell'abitazione principale? Si intendono solo quelle classificate come C2, C6 e C7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna di queste categorie catastali, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo. Per fare un esempio, chi avesse due box separati nella propria abitazione, solo una delle due sarebbe esente dal pagamento dell'Imu.

Su cosa non si paga la nuova Imu

Ai fini dell’imposta si considerano come abitazioni principali:

  • le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari e quelle destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
  • gli alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;
  • la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice;
  • un solo immobile, posseduto e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

I comuni possono considerare direttamente adibita ad abitazione principale l'unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata. Questo tipo di agevolazione è concessa per un solo immobile.

Chi la deve pagare

La nuova imposta, come la precedente, si applica in tutti i Comuni del territorio nazionale ai possessori di immobili, cioè il proprietario o il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie.

Il fabbricato deve esser iscritto al catasto e avere la rendita catastale, in caso di nuova costruzione l’Imu è dovuta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o, se precedente, dalla data di utilizzo dell’immobile.

In presenza di più soggetti passivi con riferimento a un medesimo immobile ognuno è titolare di un'autonoma obbligazione tributaria e nell'applicazione dell'imposta si tiene conto degli elementi soggettivi e oggettivi riferiti a ogni singola quota di possesso, anche nei casi di applicazione delle esenzioni o agevolazioni.

Quanto si paga? Dipende tutto dal Comune

Come per la precedente imposta anche la nuova Imu è un'imposta Comunale. E come tale è il Comune dove è situato l'immobile che stabilisce le aliquote in base alle quali si calcola l'Imu. Ma entriamo nel dettaglio.

  • Per l’abitazione principale di lusso (accatastata come A1, A8 e A9) e le relative pertinenze, l’aliquota base è dello 0,5% che il Comune può azzerare o aumentare al massimo allo 0,6%. Spetta però una detrazione di 200 euro da dividere proporzionalmente tra chi deve pagare l’Imu.
  • L'aliquota di base per i terreni agricoli è pari allo 0,76% e i Comuni, possono azzerarla o aumentarla sino allo 1,06%.
  • Per le case non utilizzate come abitazione principale l'aliquota di base è pari allo 0,86% e i Comuni possono azzerarla o aumentarla sino all’1,06%. I Comuni inoltre, potranno aumentare ulteriormente questa aliquota portandola all’1,14% in sostituzione della Tasi che sparirà dal 2020. Questo fa sì che, conti alla mano la nuova tassa potrebbe essere più cara di quanto abbiamo pagato fino a ora sommando Imu e Tasi.
  • Infine per le abitazioni locate a canone concordato l'imposta, determinata applicando l'aliquota stabilita dal Comune ai sensi del comma 17, è ridotta al 75%.
Come si calcola la nuova Imu

Per applicare l’IMU occorre calcolare prima il valore dell’immobile che si ottiene rivalutando del 5% la rendita catastale e moltiplicandola per:

  • 160 per il gruppo catastale A (ad esclusione dell’A10) e C2, C6 e C7;
  • 140 per il gruppo catastale E e le categorie C3, C4 e C5;
  • 80 per i D5 e gli A10;
  • 55 per i C1.

Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio posseduto dall’area al 10 gennaio dell’anno di imposizione. Per la valutazione occorre considerare diversi fattori tra cui la zona territoriale in cui si trova, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso consentita. Per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, il valore è costituito da quello ottenuto applicando al reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135.

Gli sconti sulla nuova IMU

La base imponibile, calcolata come abbiamo appena visto è ridotta della metà se: 

  • il fabbricato è di interesse storico o artistico; 
  • per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili (con perizia dell’ufficio tecnico del Comune o da un tecnico abilitato) e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono queste condizioni. I Comuni possono comunque disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione; 
  • l’immobile non di lusso, è concesso in comodato registrato a genitori o figli, che le utilizzano come abitazione principale. La condizione è che il comodante risieda e viva nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato e che possieda una sola altra abitazione che utilizza come dimora abituale nel Comune.

Inoltre, i Comuni possono stabilire con regolamento:

  • che si considerano regolarmente eseguiti i versamenti effettuati da un contitolare anche per conto degli altri; 
  • differimenti di termini per i versamenti, per situazioni particolari; 
  • prevedere il diritto al rimborso dell'imposta pagata per le aree successivamente divenute inedificabili;
  • determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili; 
  • stabilire l'esenzione dell'immobile dato in comodato gratuito al comune o ad altro ente territoriale, o ad ente non commerciale, esclusivamente per l'esercizio dei rispettivi scopi istituzionali o statutari

Quando e come andrà pagata

L'imposta è dovuta per l’anno in corso proporzionalmente alla quota e ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso. Il mese si conta per intero se il possesso dura più della metà dei giorni di cui si compone il mese.  Attenzione, in caso di vendita, il giorno del rogito ricade sull’acquirente, inoltre l'imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del venditore.

Il versamento della nuova Imu viene fatto in due rate, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre, con possibilità di versare interamente il dovuto entro il 16 giugno. Attenzione, perché in caso di versamento in due rate, a giugno si paga l’imposta dovuta per il primo semestre utilizzando aliquote e agevolazioni dell’anno precedente. A Giugno 2020, pagherai la metà di quanto hai versato per Imu e Tasi nel 2019, a dicembre dovrai fare il conguaglio in base a quanto delibera il Comune.

La dichiarazione Imu

La dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta. Occorre aspettare un decreto ministeriale che stabilisca i casi in cui è obbligatorio presentarla e il modello da utilizzare.