IMU: la guida completa. Ti aiuta Altroconsumo a calcolare le rate

I termini per il pagamento dell'Imu sugli immobili che non sono l'abitazione principale scadono ogni anno il 16 giugno (per la prima rata o per chi paga in un'unica soluzione) e il 16 dicembre (per il saldo della seconda rata). Se non sai quanto versare, non preoccuparti: ti aiutiamo noi con il nostro calcolatore online. Grazie al nostro servizio gratuito, potrai calcolare l'importo dovuto e ottenere un modello F24 già compilato, pronto per essere pagato. Uno strumento utile per pagare o saldare l'imposta dell'anno in corso, ma anche per il ravvedimento se ti sei dimenticato di versare l'Imu degli scorsi anni e versi l'imposta in ritardo. Se invece non vuoi fare tutto da solo, per tutti i soci Altroconsumo abbiamo concordato tariffe agevolate con Assocaaf per il calcolo dell’IMU e la predisposizione dei modelli F24.   

Calcola l'IMU

Cos'è l'Imu?

L’acronimo Imu sta per Imposta Municipale Unica e definisce l’imposta che annualmente si deve versare al Comune in cui si trova l’immobile, per il solo fatto di possederlo. Si paga l'IMU soltanto sulle seconde case. Sono escluse quindi le abitazioni principali a meno che si tratti di immobili di lusso accatastati con categoria catastale A1, A8 o A9, per saperlo basta verificare sulla visura catastale o sul rogito.

Ma cosa s'intende per abitazione principale? È bene ricordare che per abitazione principale si intende la casa in cui il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e hanno la residenza anagrafica.

Quando si paga l'Imu?

Il versamento dell'Imu viene fatto in due rate, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre, con possibilità di versare interamente il dovuto entro il 16 giugno.

Se uno di questi giorni cade di sabato o domenica, la scadenza viene spostata al lunedì successivo.

In caso di versamento in due rate, a giugno si paga l’imposta dovuta per il primo semestre utilizzando aliquote e agevolazioni deliberate dal Comune per l’anno precedente. In pratica, a giugno paghi la metà di quanto hai versato l'anno precedente, mentre a dicembre si fa il conguaglio in base a quanto delibera il Comune per l’anno in corso.

Dove si può pagare l'Imu?

L’Imu deve essere versata tramite F24, che è il modello utilizzato per il pagamento della gran parte delle imposte, sia nella versione ordinaria che in quella semplificata.

Dopo la compilazione del modello F24 cartaceo è possibile fare il versamento presso:

• qualsiasi sportello di Agenzia delle Entrate-Riscossione con assegni bancari o circolari e/o vaglia cambiari e Pagobancomat;
• una banca con assegni o bancomat o, se si tratta della propria banca, con addebito diretto sul conto corrente
• un ufficio postale con assegni postali, bancari o circolari, vaglia postali, addebito sul proprio conto corrente o tramite carta Postamat o Postepay.

Se, invece, si utilizza l’F24 digitale, oltre ad avvalersi di un professionista abilitato o a un Caf è possibile versare l’Imu tramite il proprio home banking o tramite il servizio online dell’Agenzia delle entrate cui si accede tramite SPID, Cie o CNS.

Come si calcola l’Imu

Per calcolare l’IMU occorre partire dal valore dell’immobile che si ottiene rivalutando del 5% la rendita catastale e moltiplicandola per:

• 160 per il gruppo catastale A (ad esclusione dell’A10) e C2, C6 e C7;
• 140 per il gruppo catastale E e le categorie C3, C4 e C5;
• 80 per i D5 e gli A10;
• 55 per i C1.

Ottenuta in questo modo la base imponibile, si applica l’aliquota deliberata dal Comune che corrisponde alla situazione dell’immobile e le eventuali riduzioni o agevolazioni.

Quando l’Imu non si paga

L’Imu è un’imposta comunale, quindi entro certi limiti stabiliti dallo Stato, è il Comune che ne definisce aliquote, esenzioni e riduzioni. Per previsione statale, la base imponibile, calcolata come abbiamo appena visto è ridotta della metà se: 

• il fabbricato è di interesse storico o artistico; 
• i fabbricati sono dichiarati inagibili o inabitabili (con perizia dell’ufficio tecnico del Comune o da un tecnico abilitato) e di fatto non utilizzati. Lo sconto viene riconosciuto limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono queste condizioni. I Comuni possono comunque disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione; 
• l’immobile non di lusso, è concesso in comodato registrato a genitori o figli, che lo utilizzano come abitazione principale.

Quanto si paga di Imu sulla seconda casa?

Per l’abitazione principale di lusso (accatastata come A1, A8 e A9) e le relative pertinenze, l’aliquota base è dello 0,5% che il Comune può azzerare o aumentare al massimo allo 0,6% (il Comune potrebbe aver introdotto una ulteriore maggiorazione che può arrivare allo 0,68%). Spetta però una detrazione di 200 euro da dividere proporzionalmente tra chi deve pagare l’Imu.

Per le case non utilizzate come abitazione principale l'aliquota di base è pari allo 0,86% e i Comuni possono azzerarla o aumentarla sino all’1,14.

Ricorda che l’Imu si paga arrotondando all’euro, quindi fino a 49 centesimi compresi si arrotonda per difetto, dai 50 centesimi in poi si arrotonda per eccesso. Fai attenzione, l’arrotondamento non va fatto sul totale del dovuto ma per ogni singolo rigo dell’F24 che hai compilato per il pagamento.

Il versamento minimo annuale è di 12 euro. Questo limite, che il Comune può aumentare, si riferisce ad ogni Comune per il quale si deve versare l’Imu, non alla singola rata o al singolo immobile.

Come si calcola l’Imu sulla seconda casa

Il calcolo dell’Imu sulla seconda casa viene fatto con le stesse modalità che abbiamo visto nel paragrafo sul calcolo dell’Imu in generale. La differenza è che essendo una casa diversa dall’abitazione principale non gode della detrazione prevista per le prime case di lusso e l’aliquota è generalmente la massima deliberata dal Comune. Viceversa, qualora l’immobile venga affittato, dato in comodato d’uso o vi troviate in situazioni particolari, è sempre bene verificare con il proprio Comune se vi siano dei margini di risparmio grazie all’applicazione di aliquote ridotte.

L'Imu si paga anche sulle pertinenze?

Sì, ma solo sulle pertinenze che non appartengono all'abitazione principale. In pratica si intendono solo quelle classificate come C2, C6 e C7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna di queste categorie catastali, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.

L’Imu sostituisce l’Irpef, quindi in linea generale se paghi l’Imu su un immobile non paghi le tasse in dichiarazione dei redditi. Esistono però importanti eccezioni:

• se l’immobile è affittato paghi sia Imu che Irpef o la cedolare secca se hai scelto questo regime (se sei interessato a sapere come funziona la cedolare secca questo articolo fa per te);
• se l’immobile non è affittato (o dato in comodato d’uso gratuito) ma si trova nello stesso Comune in cui si trova la tua abitazione principale devi pagare l’IMU mentre Irpef e addizionali si applicano sulla metà della rendita catastale rivalutata.

Ho due box, su quale pago l’Imu?

Come abbiamo visto chi ha più di una pertinenza dell’abitazione principale deve pagare l’Imu su una delle due se appartengono alla stessa categoria catastale, quindi, lo ribadiamo se si posseggono un box accatastato come C6 e una cantina accatastata come C7 entrambe non devono pagare l’Imu. Ma se i box sono due, come si sceglie su quale pagare l’Imu e quale considerare come pertinenza dell’abitazione principale e quindi esente? In realtà è molto semplice, visto che il calcolo dell’Imu parte dalla rendita catastale, basta scegliere di pagare questa imposta su quello che ha la rendita catastale più bassa.

Come si paga l'Imu sulla seconda casa

L'imposta è dovuta per l’anno in corso e viene calcolata in proporzione alla percentuale e ai mesi di possesso dell’immobile. Il mese si conta per intero se il possesso dura più della metà dei giorni di cui si compone il mese, ad esempio se erediti una casa il 18 aprile l’IMU è dovuta a partire dal mese di maggio.

Come sapere se devi pagare l’Imu?

La regola di base per saper se una casa sia imponibile ai fini Imu è che non deve essere l’abitazione principale di chi la paga. Tuttavia, ci sono diverse situazioni in cui non è sempre facile capire se l’immobile possa esser considerato comunque come abitazione principale.

Per lo Stato, ai fini Imu si considerano come abitazioni principali:

• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari e quelle destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
• gli alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;
• la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice;
• un solo immobile, posseduto e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

I Comuni, inoltre, possono considerare direttamente adibita ad abitazione principale l'unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non sia locata. Questo tipo di agevolazione è concessa per un solo immobile.

Come faccio a sapere l’aliquota Imu del mio Comune?

Come abbiamo visto, l’Imu è un’imposta di competenza comunale e, come tale, la sua gestione viene è nelle mani dell’amministrazione locale. Per questo motivo la cosa migliore da fare, per sapere l’aliquota Imu e le agevolazioni del proprio Comune, è quella di rivolgersi direttamente all’ufficio tributi del Comune, qualora il sito non riporti indicazioni sufficienti. Tuttavia, spesso nei siti comunali si trovano calcolatori che permettono di calcolare la propria Imu e anche di compilare l’F24 relativo. Un’altra alternativa è prevista consultando le delibere comunali per anno direttamente dal sito del dipartimento delle finanze dove è possibile fare la ricerca per nome del Comune.

Quando compro la casa devo sempre pagare l’Imu?

In linea generale, se compri un immobile nel primo semestre dell’anno, a giugno puoi scegliere di pagare l’acconto sulla base dei mesi di possesso tra gennaio e giugno oppure, se vuoi pagare tutto il dovuto per l’anno in corso (sempre che il Comune abbia già deliberato le aliquote) ricorda di parametrarlo ai mesi di possesso di tutto l’anno.

In caso di acquisto di una casa da destinare ad abitazione principale bisogna stare attenti perché il rogito non sposta la residenza. Per questo motivo, l’Imu è dovuta per il periodo che intercorre tra la data del rogito e il momento in cui si presenta la domanda per spostare la residenza nella casa e ci si va ad abitare. Facciamo un esempio, l’acquisto di un’abitazione principale fatta il 12 aprile con spostamento di residenza il 2 maggio fa nascere l’obbligo di pagare l’Imu per un mese come seconda casa. Viceversa, se il rogito viene fatto il 17 aprile e il cambio di residenza avviene il 2 maggio l’Imu non sarà dovuta perché il mese possesso come seconda casa non si è protratto per più di 14 giorni.

Attenzione, in caso di vendita, il giorno del rogito ricade sull’acquirente, inoltre l'imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del venditore.

Chi paga l’Imu?

L’Imu si applica in tutti i Comuni italiani ai possessori di immobili, cioè il proprietario o il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie. Inoltre, deve pagare interamente l’IMU il genitore cui viene data la casa familiare a seguito del provvedimento del giudice che assegna il diritto di abitazione al genitore affidatario dei figli, anche se non ne è proprietario nemmeno per una quota. Tuttavia, essendo l’alloggio la sua abitazione principale, beneficerà di tutte le esenzioni o riduzioni applicabili. In caso di separazione senza figli l’Imu è dovuta dal coniuge assegnatario dell’immobile.

Il fabbricato deve esser iscritto al catasto e avere la rendita catastale, in caso di nuova costruzione l’Imu è dovuta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o, se precedente, dalla data di utilizzo dell’immobile.

Se la casa è di proprietà di più soggetti, ognuno è responsabile del pagamento della propria quota di Imu, calcolata sulla base della sua situazione personale. Pertanto, in caso di comproprietà potrebbero esserci applicazioni diverse dell’Imu su ogni quota.

In caso di decesso bisogna pagare l’Imu a nome del defunto fino alla data in cui è mancato. In pratica bisogna considerare la situazione preesistente al decesso e pagare l’imposta con le regole applicabili fino a quel momento. Dalla data del decesso in poi si deve considerare la situazione degli immobili all’interno della successione perché, ad esempio, una casa poteva essere considerata abitazione principale per il defunto, ma non per tutti i suoi eredi. Fai attenzione alla data del decesso per il conteggio del mese, infatti il mese si considera per intero solo se il possesso è durato più di 15 giorni.

Attenzione al coniuge superstite: ai fini Imu il coniuge superstite, continuando ad abitare nell’immobile di cui ha il diritto di abitazione, è l’unico che deve pagare l’imposta, anche se non è proprietario nemmeno in parte. Anche in questo caso, trattandosi di abitazione principale, il coniuge superstite beneficia di esenzione o riduzioni d’imposta.

Chi paga l’Imu in caso di comodato d’uso gratuito?

In caso di comodato registrato tra genitori e figli, la condizione per ottenere lo sconto del 50% sulla base imponibile è che il comodante risieda e viva nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato e che possieda sempre in quel Comune una sola altra abitazione che utilizza come dimora abituale. L’agevolazione spetta anche per le pertinenze, con le stesse regole valide per l’abitazione principale. Il limite di due immobili si riferisce a immobili ad uso abitativo, quindi, ad esempio se possiedi un terreno agricolo o un’area edificabile non li devi conteggiare per verificare se possiedi le caratteristiche appena elencate. Attenzione alla data di registrazione del comodato: la registrazione ha valore dal giorno indicato dal contratto e se il comodato viene registrato nei primi 15 giorni del mese la riduzione vale per tutto il mese, viceversa la riduzione parte dal mese successivo.

Per ottenere l’agevolazione il contratto deve essere registrato in forma scritta entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione.

Chi paga l’Imu, proprietario o usufruttuario?

Quando si parla di usufrutto bisogna capire se stiamo parlando di un atto notarile registrato, in cui la proprietà dell’immobile è stata divisa tra nudo proprietario e usufruttuario. In questo caso, è l’usufruttuario che avendo la disponibilità materiale del bene deve pagare l’Imu. Viceversa, se si parla impropriamente di usufrutto, riferendosi alla concessione gratuita della disponibilità di un bene a una persona, senza che sia stato registrato alcunché, è il proprietario che deve pagare l’Imu perché per il Fisco che vi alloggia non ha titoli per esser identificato come soggetto passivo che deve pagare l’imposta.

Cosa succede se due coniugi hanno residenze diverse?

La Corte Costituzionale è intervenuta sul caso particolare in cu per ragioni lavorative due coniugi hanno la residenza e vivono in due città diverse e si riuniscono in una sola casa nel finesettimana stabilendo che entrambi non debbano pagare l’IMU.  Infatti, prima di questa storica sentenza, che tiene conto delle mutate condizioni lavorative delle famiglie, i coniugi potevano scegliere su quale casa non pagare l’IMU perché la consideravano come abitazione principale, mentre l’altra era tassata come seconda casa.

Facciamo attenzione, si tratta di una sentenza delle Corte Costituzionale, quindi, i Comuni devono adeguarsi ma è demandato a loro il potere di controllo e verifica delle singole situazioni. Per chiedere il rimborso di quanto pagato si può presentare un’istanza all’ufficio Tributi del Comune, allegando copia della carta d’identità, dei versamenti IMU e della dichiarazione del datore di lavoro che attesti la situazione lavorativa che necessita il trasferimento presso quel Comune durante la settimana.

La richiesta di rimborso può esser presentata per i versamenti a partire dai 5 anni precedenti a quello in corso: qui puoi scaricare il modulo da inviare per fare la richiesta di rimborso.

Cosa succede se non pago l’Imu?

Se ti accorgi di non aver pagato del tutto o di aver versato solo in parte l’imposta dovuta, puoi fare un ravvedimento operoso utilizzando il nostro calcolatore che ti restituisce gratuitamente l’F24 da pagare con calcolati sia la sanzione che gli interessi dovuti. In alternativa puoi far riferimento ad Assocaaf che per i soci di Altroconsumo ha riservato tariffe agevolate per il calcolo dell’IMU e per l’eventuale ravvedimento.

Come pagare l’Imu in ritardo

Il pagamento in ritardo dell’Imu deve esser fatto tramite modello F24, indicando i codici tributo:

• 3912 per l’Imu sull’abitazione principale e pertinenze;
• 3918 per l’Imu sugli immobili diversi dall’abitazione principale, come le seconde case o il secondo box di pertinenza della casa d’abitazione.

Le sanzioni e gli interessi non hanno un proprio codice tributo, ma vanno sommati all’imposta non versata. Il ravvedimento diventa più costoso con il passare del tempo, quindi prima lo fai meglio è. Gli interessi legali vanno calcolati per il 2025 nella misura del 2% annuo. Negli ultimi 5 anni gli interessi annui sono stati del:

• 2,5% nel 2024
• 5% nel 2023
• 1,25% nel 2022
• 0,01% nel 2021
• 0,05% nel 2020.

Pertanto, per dimenticanze di versamenti anteriori al 2025 bisogna calcolare il tasso d’interesse da applicare per quell’anno.

La sanzione varia in base al momento in cui si fa il versamento del ravvedimento, inoltre a seconda che la violazione sia stata commessa prima o dopo il 31 agosto 2024 bisogna far riferimento a percentuali differenti.