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Imu e Tasi: tutto quello che devi sapere

30 aprile 2019
imu e tasi

30 aprile 2019
Devi pagare Imu e Tasi? Puoi fare i conti con il nostro calcolatore. In più nel nostro speciale ti diciamo tutto quello che devi sapere per non sbagliare nulla.

Ecco tutto quello che devi sapere su Imu e Tasi. E per non sbagliare ti aiutiamo a fare i conti.

Quanto devi pagare 

Se devi pagare Imu e Tasi, ma non sai quanto versare, non preoccuparti: ti aiutiamo noi con il nostro calcolatore. Sia per l’Imu sia per la Tasi il primo acconto deve essere versato entro il 16 giugno (o il primo giorno lavorativo utile successivo), mentre il saldo si paga entro il 16 dicembre (o il primo giorno lavorativo utile successivo). Ricordati che a giugno puoi anche decidere di pagare tutto il dovuto in un'unica soluzione. Il calcolatore ti compila anche il modello F24 da presentare in banca o posta per il pagamento.

calcola quanto devi pagare

Chi deve pagarle

In linea generale, chi possiede un immobile che utilizza come abitazione principale non deve pagare né l'Imu né la Tasi

  • Salvo i casi di esclusione, l’Imu deve essere versata per il possesso di qualunque immobile, terreno o area edificabile. 
  • Salvo i casi di esclusione, la Tasi deve essere versata per l’utilizzo di qualunque immobile, tranne i terreni.
Abitazione principale

Fatta eccezione per le case di lusso, per l’abitazione principale non bisogna pagare né la Tasi né l’Imu. Per abitazione principale si intende l’immobile in cui il proprietario e il suo nucleo familiare hanno la residenza e dimorano abitualmente. In pratica, per queste imposte la prima casa è quella in cui hai sia la residenza che il domicilio. Ciò significa che se hai la residenza in un immobile, ma dimori in un'altra casa solo una delle due case può esser considerata abitazione principale. Ad esempio se hai la residenza a Genova, ma vivi a Milano per lavoro, non puoi più considerare come abitazione principale ai fini Imu e Tasi la casa di Genova.

Le pertinenze

Le pertinenze all’abitazione principale seguono lo stesso trattamento dell’immobile. Fai attenzione: sono agevolabili al massimo tre pertinenze, nella misura di una sola pertinenza per categoria. Per pertinenze si intendono quelle classificate come C2 (magazzini, depositi), C6 (box, autorimesse) e C7 (tettoie chiuse o aperte). In pratica, se hai due garage pertinenziali, classificati come C6, solo uno sarà esente dall’imposta come l’abitazione principale, l’altro viene tassato ai fini Imu e Tasi con l’aliquota ordinaria deliberata dal Comune. Il consiglio è di scegliere come pertinenza esente quella con la rendita catastale più alta.

Le case di lusso

Sono considerate di lusso le case accatastate come A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi artistici o storici). Questi immobili e le loro pertinenze (vedi sopra), anche se utilizzati come abitazione principale non sono esenti da Imu e Tasi.

  • Ai fini della Tasi si applicano, per la casa e le pertinenze, le aliquote deliberate dal tuo Comune per questi casi.
  • Ai fini Imu, invece, oltre all’aliquota generalmente più bassa dell’ordinaria, è riconosciuta una detrazione di almeno 200 euro da rapportare al periodo di utilizzo come abitazione principale. Se la detrazione è più alta dell’imposta dovuta sull’abitazione principale, puoi usarla per ridurre quanto devi pagare per le pertinenze. Se più persone hanno diritto alla detrazione, questa va divisa tra loro proporzionalmente.

Separazione e divorzio

In caso di separazione legale e divorzio, la casa coniugale assegnata al coniuge è esente da Imu e Tasi perché considerata abitazione principale di quest’ultimo.

Case di anziani o disabili ricoverati

Se hai parenti anziani o disabili che hanno portato la loro residenza in istituti di ricovero o sanitari, potresti non dover pagare l’Imu e la Tasi sulla casa di proprietà lasciata vuota da questi soggetti. Questo perché il tuo Comune potrebbe aver deciso di trattare queste situazioni allo stesso modo delle abitazioni principali. Ovviamente la casa non deve essere stata affittata. Contatta l’ufficio tributi del tuo Comune per sapere cosa fare.

Comodato d'uso gratuito

Il comodato d’uso gratuito è un contratto con il quale un soggetto (comodante) dà in uso gratuitamente un immobile a un altro soggetto (comodatario).

Agevolazioni

La base imponibile (cioè l’importo su cui si calcolano le imposte) è ridotta della metà per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito tra genitori e figli. Ecco le condizioni per godere di questa riduzione, che devono essere rispettate tutte contemporaneamente.

  • Il contratto deve essere registrato presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
  • Il contratto deve essere tra genitori e figli, non sono ammesse altre parentele.
  • Il comodante deve risiedere anagraficamente e avere la dimora abituale nello stesso Comune in cui si trova l’immobile dato in comodato.
  • Il comodatario deve usare l’immobile come sua abitazione principale, quindi deve dimorarci abitualmente e avere la residenza.
  • Il comodante deve possedere al massimo un altro immobile (che deve usare come abitazione principale) in Italia, che si trovi nello stesso Comune in cui c’è quello dato in comodato. Ad esempio se possiedi due immobili, uno è la tua abitazione principale e si trova a Milano, l’altro si trova in provincia e lo hai dato in comodato a tuo figlio non hai diritto all’agevolazione.
  • L’immobile dato in comodato non deve essere di lusso, cioè non deve essere accatastato come A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi artistici o storici).
  • Il comodante deve comunicare e attestare il possesso dei requisiti al Comune. Se hai un contratto di comodato stipulato prima del 2016 che rispetta tutte le condizioni appena viste devi solo fare la dichiarazione al Comune.

L’agevolazione spetta anche per le pertinenze, con le stesse regole valide per l’abitazione principale. Il limite di due immobili si riferisce a immobili ad uso abitativo, quindi ad esempio se possiedi un terreno agricolo o un’area edificabile non li devi conteggiare per verificare se possiedi le caratteristiche appena elencate.

Il Comune ha la facoltà di deliberare aliquote agevolate per i casi che non rispettano completamente le caratteristiche richieste dallo Stato. In questo caso, quindi, la base imponibile non è ridotta, ma può esserlo l’imposta. Fai una verifica presso l’ufficio tributi del tuo Comune. In ogni caso tutta la normativa comunale emanata prima del 2016 non ha più valore.

La data di registrazione

La registrazione ha valore dal giorno indicato dal contratto, quindi  se il comodato viene registrato nei primi 15 giorni del mese la riduzione vale per tutto il mese, viceversa la riduzione parte dal mese successivo.

Differenze tra Imu e Tasi

  • Per calcolare l’Imu: prendi la rendita catastale, rivalutala del 5% e moltiplica per 160. Questo importo va considerato al 50% ai fini dell’applicazione dell’aliquota Imu e va pagato dal comodante.
  • Per calcolare la Tasi: il calcolo è lo stesso dell’Imu, ma il comodante versa esclusivamente la quota di sua spettanza fissata dal Comune (dal 70% al 90%).  Il comodatario, poiché usa l’immobile come abitazione principale, non deve pagare la Tasi.

Registrazione del contratto

Per ottenere l’agevolazione il contratto deve essere registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione. Se non cambiano i soggetti coinvolti, la registrazione non deve esser rifatta ogni anno. Per la registrazione è necessario spendere più di 200 euro, quindi fai due conti per verificare se ti conviene. Infatti, per  registrare il contratto e avere quindi diritto allo sconto sulle imposte, devi:

  • Presentare almeno 2 copie del contratto con firma in originale (una per l'ufficio e una per il comodatario, il comodante tiene una copia del contratto registrato).
  • Procurarti 16 euro in marca da bollo per ogni copia del contratto, con data precedente o uguale alla data di sottoscrizione del contratto.
  • Versare 200 euro di imposta di registro.
  • Compilare il modello 69 dell’Agenzia delle Entrate per la richiesta di registrazione del contratto.
  • Presentare copia del documento di identità del comodante e del comodatario.

In caso di contratto verbale, la registrazione costa di meno, perché non servono le marche da bollo per le copie del contratto.

Seconde case

L’Imu

In questo caso, l’Imu va pagata. L’imposta si calcola proporzionalmente alla quota e ai mesi di possesso. Ricorda che il mese si considera per intero solo se il possesso è durato più di 15 giorni. Ogni contribuente deve versare la propria imposta, in caso di comproprietà non può pagare uno solo per tutti. In caso di locazione o comodato d’uso gratuito è il proprietario che deve versare l’imposta.

Gli immobili esclusi dall’Imu

  • Quelli usati come abitazione principale e accatastati A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e le loro pertinenze.
  • Quelli appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dai soci assegnatari o destinate a studenti universitari soci assegnatari che non hanno l’obbligo di residenza.
  • Quelli destinati ad alloggi sociali.
  • Un solo immobile, non affittato, di proprietà di soggetti appartenenti alle Forze armate, Forze di polizia sia militare che civile, al Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dei prefetti, per il quale non è richiesta la residenza e la dimora abituale.

La tasi

La Tasi è dovuta per il possesso a qualsiasi titolo di fabbricati e aree fabbricabili. Sono esclusi i terreni e gli immobili usati come abitazioni principali. L’imposta si calcola proporzionalmente ai mesi di possesso. Ricorda che il mese si considera per intero solo se il possesso è durato più di 15 giorni.

Ogni contribuente deve pagare l’imposta in base alla propria quota di possesso. A differenza dell’Imu, in caso di contitolarità uno solo può pagare per tutti: i titolari, infatti, sono tutti responsabili in solido. Questo significa che, se un contribuente non paga, il Comune può chiedere l’imposta agli altri.

Se l’immobile è usato temporaneamente per meno di 6 mesi nello stesso anno, la Tasi deve essere versata solo dal proprietario. In pratica in caso di affitto per sei mesi a un soggetto e sei mesi a un altro, non viene fatta la divisione della Tasi tra proprietario e locatari: sarà solo il primo a versare tutta l’imposta.

Il Comune può ridurre la Tasi.

  • Per le abitazioni con unico occupante.
  • Per le abitazioni e i locali tenuti a disposizione per uso stagionale od altro uso limitato e discontinuo.
  • Per le abitazioni occupate da soggetti che risiedano o abbiano la dimora, per più di 6 mesi all'anno, all'estero.
  • Per i fabbricati rurali ad uso abitativo.

Se ti trovi in una delle seguenti situazioni, verifica presso l’ufficio tributi del tuo Comune se sono state previste delle riduzioni d’imposta. In caso di locazione o comodato d’uso gratuito sia il proprietario che l’utilizzatore devono versare la Tasi sulla base delle percentuali deliberate dal Comune. L’occupante, se non usa la casa come abitazione principale, versa una quota compresa tra il 10% e il 30% del totale dell’imposta. Chiedi all’ufficio tributi del Comune cosa abbia deliberato in merito.

Case in affitto

Imu: i proprietari delle case date in affitto versano l’imposta interamente, sulla base delle aliquote ad hoc stabilite dal Comune.

Tasi: il proprietario di una casa data in affitto, versa l’imposta in una percentuale che varia tra il 70% e il 90%, a seconda di quanto ha deliberato il Comune. Chi vive in affitto invece, deve versare la restante quota, a meno che non utilizzi l’immobile come propria abitazione principale. Infatti se l’inquilino dimora abitualmente nella casa e ci ha portato la residenza, non deve versare nulla. Se l’immobile è dato in affitto temporaneamente per meno di 6 mesi nello stesso anno, la Tasi deve essere versta solo dal proprietario. In pratica in caso di affitto per sei mesi a un soggetto e sei mesi a un altro, non viene fatta la divisione della Tasi tra proprietario e locatari, sarà solo il primo a versare tutta l’imposta. 

Per gli immobili dati in affitto a canone concordato in base alla legge 431/98 (questa dicitura deve essere indicata nel contratto), sia Imu che Tasi vengono ridotte del 25%. Devi quindi fare il calcolo e applicare l’aliquota deliberata dal tuo Comune, ma versare solo il 75% del totale

La dichiarazione IMU/TASI deve esser presentata solo se il Comune prevede riduzioni tariffarie in particolari casi. Controlla sempre presso il tuo Comune se rientri nei casi in cui la dichiarazione va presentata e se debba esser fatta tramite modello ministeriale o modello predisposto dall’amministrazione comunale.

Case in eredità

In caso di decesso bisogna pagare sia Imu che Tasi a nome del defunto fino alla data in cui è mancato. In pratica bisogna considerare la situazione preesistente al decesso e pagare entrambe le imposte con le regole applicabili fino a quel momento. Dalla data del decesso in poi si deve considerare la situazione degli immobili all’interno della successione perché, ad esempio, una casa poteva essere considerata abitazione principale per il defunto, ma non per tutti i suoi eredi. Fai attenzione alla data del decesso per il conteggio del mese, infatti il mese si considera per intero solo se il possesso è durato più di 15 giorni.

Residenti all’estero

Se risiedi all’estero e sei iscritto all’AIRE (anagrafe degli italiani residenti all’estero) puoi considerare come abitazione principale, quindi esente da Imu e Tasi, solo un immobile in Italia, ma devi essere pensionato nello Stato estero di residenza e percepire una pensione da quello Stato. Se sei pensionato in Italia ma residente all'estero, non puoi considerare l'immobile come abitazione principale. Lo stesso vale per tutti gli altri contribuenti iscritti all’Aire. Solo ai fini Tasi il Comune può deliberare delle riduzioni d’imposta per i residenti all’estero per più di sei mesi all’anno.

Ricorda che per fare il pagamento devi utilizzare un bonifico, quindi contatta il Comune per avere le coordinate.

Quanto costa il ritardo

Quanto “costa” il ritardo

Dal 1° gennaio 2019 il tasso di interesse da applicare all’imposta è dello 0,8% annuo, ricorda invece che nel 2018 era dello 0,3% annuo, mentre la sanzione da calcolare sull’imposta da versare, varia a seconda dei giorni di ritardo nel pagamento.

  • Ravvedimento sprint: se paghi entro 14 giorni dalla scadenza la sanzione è dello 0,1% giornaliero.
  • Ravvedimento breve: se paghi dal 15° al 30° giorno successivo alla scadenza, la sanzione è fissa all’1,5%.
  • Ravvedimento medio: se paghi dopo il 30° giorno di ritardo fino al 90° giorno, la sanzione fissa sale all’1,67%.
  • Ravvedimento lungo: se paghi dopo il 90° giorno di ritardo, ma comunque entro i termini di presentazione della dichiarazione relativa all'anno in cui è stata commessa la violazione, la sanzione fissa è del 3,75%. Se non c’è obbligo di presentare la dichiarazione Imu o Tasi i termini scadono il 16 giugno e il 16 dicembre dell’anno successivo.

Oltre questo termine si applica una sanzione del 30% dell’imposta non versata, ma non puoi usare il ravvedimento operoso, devi rivolgerti al tuo Comune. Infatti, i ravvedimenti lunghissimi validi per le imposte statali non sono applicabili alle imposte locali. Se devi versare in ritardo imposte relative agli anni precedenti ricordati che il tasso d’interesse era lo 0,1% annuo nel 2017, 0,2% annuo nel 2016, lo 0,5% annuo nel 2015 e l’1% annuo nel 2014.