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Mutuo a tasso variabile: cosa succede col rialzo degli interessi

L'instabilità economica e politica ha portato a una crescita del tasso di inflazione che, a catena, ha influenzato anche i tassi dei mutui. Le tensioni sul mercato e le decisioni della Bce faranno crescere le spese per chi ha sottoscritto un contratto a tasso variabile. Per limitare i danni, è bene valutare fin da subito una rinegoziazione oppure una surroga: scopri quando conviene cambiare e trova le migliori offerte sul mercato. 

  • contributo tecnico di
  • Anna Vizzari
  • di
  • Roberto Usai
13 giugno 2022
  • contributo tecnico di
  • Anna Vizzari
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  • Roberto Usai
Mutui con floor: condizioni vessatorie per i clienti

Dopo anni in cui sono rimasti sostanzialmente stabili (o negativi), nel 2022 i tassi di interesse sono risaliti e sono destinati a crescere ancora. La situazione mondiale, tra incertezze economiche e politiche, unita alla crescita economica ha fatto sì che i prezzi di beni e servizi siano aumentati. Questo ha comportato anche la crescita del tasso di inflazione che, a sua volta, influenza anche i tassi di interesse dei mutui.

Oramai è ufficiale: la Bce (la banca centrale europea) ha comunicato un programma di politica monetaria restrittiva a partire dal 1° luglio, che comporterà una riduzione della liquidità di mercato e una crescita dei parametri (il tasso di riferimento Bce è zero dal 2016). Entro l'autunno 2022 i parametri cresceranno di almeno 0,5 punti percentuali. Gli effetti però si vedono già; l’IRS, il parametro di riferimento dei mutui fissi è sotto tensione da un po’ con valori triplicati da inizio anno. Ed ora crescerà anche l’Euribor, il parametro di riferimento dei mutui indicizzati.

Cosa rischia chi ha un mutuo?

Lo scenario per chi ha un contratto di mutuo in essere varia a seconda del tipo di tasso. Il tasso applicato a un mutuo fisso o variabile dipende infatti dalla somma dello Spread (una percentuale decisa dalla banca) più un tasso di mercato che generalmente è l'Euribor per i mutui a tasso variabile e l'IRS per i mutui a tasso fisso.

Mutui a tasso fisso
Per chi ha già fatto un mutuo a tasso fisso la crescita dell’IRS non dà alcuna preoccupazione perché il tasso, una volta fissato il giorno della stipula del mutuo, non cambia, resta sempre lo stesso. Il grande vantaggio di un mutuo a tasso fisso, soprattutto quando ci troviamo in un periodo di tassi in crescita, è infatti la rata certa che quindi non cambia mai nel corso del tempo.
Mutui a tasso variabile

Per chi ha un mutuo a tasso variabile, invece, la situazione cambia. Infatti, la rata in questo caso viene ridefinita periodicamente (di solito ogni mese) sommando lo Spread (che resta sempre lo stesso) all’Euribor del periodo di riferimento. Questo significa che se l’Euribor cresce di conseguenza anche la rata salirà. Di quanto, dipende anche da quando si è stipulato il mutuo. Come sappiamo, infatti, il piano di ammortamento alla francese prevede che la rata sia composta da quote interessi decrescenti e da quote capitale crescenti. Quindi, tanto più si è avanti nel piano di ammortamento tanto meno effetto avrà sulla rata la quota interessi. Insomma, per chi ha iniziato il mutuo da un po’ di tempo la crescita del tasso Euribor ha un effetto meno marcato.

Facciamo qualche esempio: 

  • Antonio ha stipulato il suo mutuo per 200.000 euro nel 2005, con una durata di 25 anni e un tasso variabile, dato dalla somma di Euribor 1 mese più uno spread dell’1,5%. La sua rata mensile in questi anni è stata molto stabile: l’Euribor è stato sempre negativo e il suo contratto prevede un floor, cioè un limite minimo al tasso, che non può scendere sotto lo Spread. La sua rata è stata dunque sempre di 799,87 euro. Con una crescita dell’Euribor e quindi del suo tasso dell’1% a partire dalla rata di marzo il valore diventerebbe 864,25 euro (cioè l’8% in più dell’attuale).
  • Paola invece ha fatto lo stesso mutuo nel 2005 con una durata più breve 20 anni. La sua rata mensile è stata finora di 965,09 euro. In caso di aumento dell’Euribor di un punto percentuale la rata diventerebbe 998,74 euro (cioè il 3,5% in più dell’attuale).

Come abbiamo visto, in un mutuo a tasso variabile la crescita del tasso di mercato influenza la rata mensile in maniera diversa a seconda del capitale residuo del mutuo (cioè quello che resta ancora da restituire alla banca) che a sua volta è influenzato da capitale erogato col mutuo e numero di rate già pagate. In sintesi, quindi, più si è vicini alla fine del mutuo meno crescerà la rata.

Come limitare i danni sui mutui già accesi

Vista la situazione attuale, per limitare ulteriori spese in futuro è importante agire in fretta. Chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile è ancora in tempo per valutare una surroga e passare così a un tasso fisso: si tratta ancora di una buona possibilità perché significa bloccare il valore della rata nei prossimi mesi. Se i tassi fissi fossero troppo alti una soluzione potrebbe essere passare ad un tasso misto e quindi fissare la rate ad un certo valore massimo limitando i rischi del variabile; lo si può fare con un mutuo a rata protetta o un mutuo con cap

  • Fare una surroga
    Si tratta di un'operazione che permette di cambiare tutto del mutuo, rivolgendosi a un'altra banca. Potremmo quindi trasferire il debito in un'altra banca, variando così tipologia, tasso e durata del finanziamento. A rimanere fisso è il capitale residuo del mutuo che viene trasferito. Confronta le offerte di surroga sul nostro calcolatore e considera, infine, che se hai iniziato il mutuo già da qualche anno l'aumento della rata variabile potrebbe essere contenuto, quindi la surroga verso un tasso fisso potrebbe non essere così conveniente.
  • Rinegoziare il mutuo
    In alternativa è possibile rinegoziare il mutuo con l'attuale banca, passando da un tasso variabile a un tasso fisso oppure a un tasso misto, rata protetta o con cap. Questa è un'operazione che non è un obbligo per la banca, generalmente è più possibile ottenerla dopo aver richiesto un'offerta di surroga da parte di un'altra banca. 

In entrambi i casi parliamo di operazioni che non comportano spese extra, anche le spese del notaio necessario per la surroga sono a carico della nuova banca. 

Quando conviene fare una surroga

Per valutare le migliori offerte di surroga puoi utilizzare il servizio di comparazione online. Con la simulazione è possibile ottenere una rata mensile, questa cifra va quindi moltiplicata per la durata della surroga, teniamo da parte questo risultato (che chiamiamo Y) e procediamo con il calcolo. Adesso procediamo prendendo la nostra attuale rata e facendo delle simulazioni di crescita dell'1%, del 2% o del 3%. Moltiplichiamo quindi l'ipotetica nuova rata (ottenuta dalla simulazione iniziale) per il numero di rate ancora da pagare alla banca: il risultato (che chiamiamo X) indica l'esborso futuro per il pagamento delle rate. Per valutare se è conveniente fare una surroga, a questo punto possiamo sottrarre il valore X a Y. Se la differenza è positiva ed è superiore a 2.000 euro, allora conviene procedere. Se, invece, la differenza è negativa o se è comunque inferiore a 2.000 euro, allora la surroga non è conveniente. Con la stessa procedura è possibile valutare la convenienza della rinegoziazione.

Mutui: trova le migliori offerte sul mercato

Come fare una surroga

La surroga prevede procedure e tempistiche precise: l'operazione si deve concludere (compreso l'atto davanti al notaio) entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta dei conteggi estintivi da parte della nuova banca alla vecchia. La legge prevede che, nel caso in cui non vengano rispettati i tempi, si abbia diritto a un indennizzo pari all'1% del capitale residuo del mutuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo. Quindi, se per esempio il capitale residuo è di 100.000 euro, un ritardo di 15 giorni comporterebbe il diritto a un indennizzo di 1.000 euro. In questo caso bisogna quindi richiederlo presentando un reclamo scritto alla banca che ha 60 giorni di tempo per rispondere. Se non si riceve risposta o se la risposta non è soddisfacente, è possibile fare un nuovo ricorso all'Arbitro bancario e finanziario