Mutuo seconda casa: come sceglierlo per risparmiare e ottenere vantaggi fiscali

Se vuoi acquistare una seconda casa con un mutuo, preparati a condizioni più rigide: tassi più alti, meno agevolazioni fiscali e finanziamenti ridotti rispetto alla prima casa. In questa guida scopri come scegliere il mutuo seconda casa più adatto, ottenere eventuali vantaggi e risparmiare sui costi, evitando gli errori più comuni.

Quali sono le tipologie a disposizione

Chi valuta un mutuo per acquistare una seconda casa deve sapere che le condizioni offerte dalle banche sono generalmente meno favorevoli rispetto a quelle previste per la prima casa. In particolare:

• Importo finanziabile ridotto: di solito la banca concede un mutuo pari al 60-80% del valore dell’immobile.

• Accesso al mutuo seconda casa con garanzia “prima casa” solo in casi specifici, ad esempio, se l’abitazione attuale è inadeguata per esigenze familiari o lavorative, in caso di trasferimento di residenza nella nuova abitazione o se si possiede una nuda proprietà ricevuta in successione.

• Criteri più restrittivi se la seconda casa è nella stessa città di residenza: alcune banche sono più caute in questi casi, per evitare che si tratti di un acquisto a fini di investimento piuttosto che di reale necessità abitativa.

Novità 2025: più tempo per vendere la vecchia casa e mantenere le agevolazioni

Dal 1° gennaio 2025 è entrata in vigore un’importante novità: la legge di Bilancio ha esteso da uno a due anni il termine per vendere un’altra abitazione già posseduta senza perdere le agevolazioni “prima casa”. L’estensione non vale solo per i nuovi acquisti, ma anche per chi aveva già firmato il rogito nel 2024 e, alla data del 31 dicembre, non era ancora scaduto il vecchio termine di un anno.

Un esempio pratico: chi ha acquistato una nuova abitazione il 25 gennaio 2024, impegnandosi a vendere quella già posseduta entro un anno (25 gennaio 2025), ora potrà farlo entro il 25 gennaio 2026 (come chiarito dall’Agenzia delle entrate, risposta 127/2025).

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario:

• non possedere già un’abitazione acquistata con le stesse agevolazioni o, se la si possiede, venderla entro 2 anni dal nuovo acquisto (anziché entro 1 anno, come previsto in passato);

• che la nuova casa si trovi nel Comune di residenza dell’acquirente, o che la residenza venga trasferita entro 18 mesi dal rogito.

Sono previste alcune eccezioni, l’obbligo di residenza nel Comune non si applica al personale delle Forze armate e di polizia, così come a chi:

• svolge la propria attività (anche volontaria o non retribuita) nel Comune in cui si trova l’immobile;

• è nato, ha vissuto o ha lavorato in quel Comune prima di trasferirsi all’estero per motivi professionali, purché abbia risieduto in Italia per almeno cinque anni.

Attenzione: non è possibile ottenere le agevolazioni se si acquista una nuova casa nello stesso Comune in cui si possiede già un’altra abitazione (acquistata senza agevolazioni prima casa), a meno che quest’ultima non venga venduta prima del nuovo acquisto.

Mutuo seconda casa con garanzia prima casa: quando è ammesso?

Può essere richiesto se:

• l’attuale abitazione è inadeguata per esigenze familiari o lavorative;

• si trasferisce la residenza entro 18 mesi nel nuovo immobile;

• si è nudi proprietari per successione con usufrutto a parenti (es. genitori).

In questi casi si può accedere alle agevolazioni prima casa.

Simulazione mutuo seconda casa: come calcolare la rata

Prima di richiedere un mutuo per la seconda casa è importante capire se la rata sarà sostenibile rispetto al tuo reddito. Per farlo, è sufficiente effettuare una simulazione online, inserendo alcuni dati di base:

• capitale richiesto: la somma che intendi chiedere in prestito alla banca;

• valore dell’immobile: il prezzo di acquisto o il valore di mercato della casa;

• durata del mutuo: il periodo in cui prevedi di restituire il prestito.

Una regola generale da tenere presente è che la rata mensile non dovrebbe superare il 35-40% del reddito netto familiare.

Inoltre, se stai già pagando un mutuo prima casa con una rata superiore al 25% del reddito, potrebbe essere difficile ottenere un secondo finanziamento senza prima estinguere o rinegoziare quello in corso. Un consiglio: simula il tuo mutuo seconda casa prima di iniziare la ricerca, così da avere un’idea chiara della rata e dei costi complessivi.

Vuoi saperne di più su come scegliere il mutuo giusto o ottenere un finanziamento alle migliori condizioni? Scopri tutti i consigli pratici nel libro “Mutui e finanziamenti: Libri InPratica” di Altroconsumo. Una lettura utile per capire come ottenere il prestito che ti serve e affrontare l’acquisto della casa o di altri beni in modo più consapevole.

Tasso: fisso, variabile o green?

Scegliere il tasso giusto per un mutuo seconda casa non è semplice: molto dipende dalla tua propensione al rischio e dalle prospettive economiche. Le opzioni principali sono tre, ognuna con vantaggi e limiti diversi:

• Tasso fisso: garantisce una rata costante per tutta la durata del mutuo. È la soluzione più prudente, ideale se preferisci avere certezza sui costi da sostenere ogni mese.

• Tasso variabile: parte generalmente più basso rispetto al fisso, ma la rata può aumentare o diminuire nel tempo in base all’andamento dei tassi di mercato. Una scelta adatta solo a chi accetta un margine di rischio.

• Mutuo green: prevede condizioni agevolate per chi acquista immobili a basso impatto energetico (classe A, B o C). È pensato per incentivare l’efficienza energetica, premiando le abitazioni più moderne e sostenibili.

E oggi cosa conviene? Come visto, nel contesto attuale (luglio 2025), con i tassi in leggero calo ma ancora incerti, il tasso fisso resta la scelta più sicura per chi punta a una pianificazione di lungo periodo.

Aspetti fiscali: imposte e detrazioni

Dal punto di vista fiscale, il mutuo per una seconda casa comporta costi più alti rispetto a quello per l’acquisto della prima abitazione. L’imposta sostitutiva, ad esempio, è pari al 2% del capitale finanziato, mentre per la prima casa è appena dello 0,25%. Tuttavia, questa imposta può ridursi allo 0,25% anche per la seconda casa, a condizione che l’acquirente trasferisca la residenza nella nuova abitazione entro 18 mesi dal rogito.

Gli interessi del mutuo seconda casa sono detraibili?

Per quanto riguarda gli interessi passivi del mutuo, nella maggior parte dei casi non sono detraibili nella dichiarazione dei redditi. Fanno eccezione solo le situazioni in cui l’immobile acquistato come seconda casa diventa effettivamente abitazione principale entro 18 mesi dall’acquisto: in quel caso, si applicano le stesse agevolazioni previste per la prima casa.

Costi aggiuntivi e agevolazioni disponibili

Oltre alla scelta del mutuo e alla valutazione dei tassi, chi acquista una seconda casa deve tenere conto anche dei costi accessori e di alcune agevolazioni fiscali particolari. Due aspetti su cui vale la pena soffermarsi sono gli onorari notarili e le condizioni di accesso al Fondo di garanzia prima casa.

Atto notarile e imposte

L’acquisto di una seconda casa con mutuo comporta almeno due atti notarili distinti, uno per il rogito e uno per il contratto di mutuo. Questi costi non sono trascurabili, motivo per cui è sempre consigliabile richiedere più preventivi scritti per confrontare le tariffe e avere un’idea precisa degli oneri complessivi. Una possibile strategia di risparmio è chiedere al notaio, già al momento della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore, che consente una riduzione del 30% sugli onorari.

Accesso al Fondo di garanzia prima casa

Chi acquista una seconda casa di norma non può usufruire del Fondo di garanzia statale, salvo in casi particolari. Il Fondo è accessibile, ad esempio, se il richiedente ha ricevuto in successione un altro immobile oppure se l’abitazione in questione è data in uso gratuito a genitori o fratelli. In queste situazioni specifiche, potrebbe essere possibile ottenere una garanzia pubblica sul finanziamento, con condizioni più favorevoli.