Mutui green, offerte poco trasparenti e pratiche scorrette. Inchiesta in 79 sportelli bancari

Nel nostro mistery in 79 filiali bancarie di 8 città, le proposte di mutuo green sono state l’82% sul totale delle offerte raccolte. Poca trasparenza agli sportelli con solo 16 fogli informativi consegnati su 68 offerte. Pratiche scorrette su polizze e conto corrente abbinati al mutuo in circa la metà delle agenzie visitate.

A caccia di un mutuo green in 79 agenzie di 8 città

L’Unione europea incentiva i cittadini ad acquistare case ad alta efficienza energetica con un progetto ad hoc, EEMI (Energy Efficient Mortgages Initiative), che prevede mutui con tassi di interesse agevolati per chi acquista una casa di classe energetica A o B o per chi la ristruttura con l’obiettivo di migliorarne la classe grazie a interventi di efficienza energetica. Le banche possono aderire al progetto a titolo volontario ed è proprio in quelle che lo hanno fatto che siamo andati nei panni di semplici clienti per capire quant’è diffusa l’offerta di mutui green, quali sono le condizioni economiche applicate e se danno ai clienti tutte le informazioni necessarie per fare una scelta consapevole come previsto dalla legge. Abbiamo anche verificato se viene rispettato il divieto di subordinare la concessione del mutuo all’acquisto di altri prodotti bancari, come polizza e conto corrente.

Il metodo dell'inchiesta

Tra maggio e giugno siamo andati in 79 agenzie di 11 banche in 8 città nei panni di clienti che vogliono acquistare una casa in classe energetica B del valore di 300mila euro e che ci serviva un capitale di 210mila euro e un reddito di 3.800 euro da lavoro dipendente. Abbiamo chiesto poi una durata del mutuo di 30 anni. La nostra inchiesta ha riguardato otto città: Bari, Bologna, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma e Torino. Abbiamo interpellato 79 agenzie in tutto, appartenenti a banche che dichiarano di offrire mutui green: Crédit Agricole, Banco Bpm, Bnl, Bnp Paribas, Bper, Intesa Sanpaolo, Mediobanca Premier, Monte dei Paschi di Siena, Banca Sella, Unicredit e Banca Popolare di Sondrio.

I risultati dell’inchiesta

Su 79 richieste abbiamo raccolto 56 offerte di mutuo green (l’82% delle offerte) e 12 di mutuo tradizionale. Da notare che sono proprio i colossi bancari, Unicredit e Intesa Sanpaolo, a essere meno propensi a proporre il mutuo green visto che in almeno tre filiali su otto visitate hanno offerto il mutuo ordinario.

Ci sono state anche 11 filiali che non hanno fatto nessuna offerta di mutuo perché hanno sostenuto che per poter fare la simulazione era necessaria tutta la documentazione reddituale (Cud, le ultime tre buste paga...), oltre a quella relativa all’immobile da acquistare. Ovviamente non è così.

In una filiale di Unicredit ci hanno persino detto di tornare con la proposta di acquisto firmata. Mentre in un’agenzia di Intesa Sanpaolo di Napoli ci hanno dato un’informazione fuorviante sostenendo che per fare il mutuo green la classe energetica della casa deve essere almeno A e che la B non basta. Del resto, la nostra indagine mostra una riduzione dell’offerta di mutui green rispetto alla nostra inchiesta dell’anno scorso quando ne avevamo portate a casa il 90%.

Scarsa trasparenza, solo 16 foglietti informativi consegnati su 68 offerte di mutuo

In otto agenzie su dieci viene ignorato l’obbligo di legge di consegnare il foglio informativo con le “Informazioni generali sul credito immobiliare”. Non solo. Il preventivo personalizzato della banca non ci è stato dato nel 37% delle agenzie bancarie.

In due casi su dieci non ci è stato consegnato nulla, ma ci hanno invitato a consultare la documentazione sul sito della banca e, in qualche caso, a far riferimento ai comparatori online dei mutui per poi, eventualmente, prendere appuntamento tramite loro.

Ancora una volta è la trasparenza a mancare nonostante i ripetuti moniti di Banca d’Italia:

«Si richiamano tutti gli operatori ad assicurare, sin dalla fase di primo contatto con il cliente, che venga sempre messa a disposizione della clientela la documentazione di trasparenza e che questa venga utilizzata attivamente dagli addetti per illustrare le caratteristiche e i costi del prodotto offerto. Si ricorda che i documenti devono essere messi a disposizione del cliente in forma cartacea o su altro supporto durevole».

Possiamo dire che portare a casa tutta la documentazione con le informazioni necessarie per prendere una decisione consapevole sembra ancora una chimera. Anche se una rondine non fa primavera, un'eccezione c'è stata: in una filiale Credem di Torino ci hanno consegnato il preventivo della banca, il foglietto informativo e il set informativo della polizza casa che ci hanno proposto.

Pratiche scorrette in più della metà delle agenzie

Il Codice del Consumo vieta di subordinare la concessione del mutuo all’acquisto di altri prodotti bancari, eppure le pratiche scorrette già riscontrate nelle nostre inchieste continuano. Infatti, nelle agenzie dell'inchiesta nel 65% dei casi ci hanno detto che l’apertura del conto corrente era indispensabile o fortemente consigliata per ottenere il mutuo. C’è persino un consulente in una filiale Intesa Sanpaolo che ha sostenuto la necessità del conto perché “altrimenti non saprebbero dove erogare il mutuo”. Ovviamente non è così. Non c’è alcun obbligo per il cliente di aprire un conto corrente nella banca che concede il mutuo. Una pratica scorretta che permane nonostante i richiami di Banca d’Italia tanto che la situazione è rimasta uguale a quella fotografata con l’inchiesta dell’anno scorso.

La polizza casa abbinata al mutuo in 4 agenzie su 10

Come da copione, nelle agenzie bancarie quando si parla di mutuo spunta troppo spesso l’obbligo di acquisto della polizza venduta dallo stesso istituto di credito.
Il 43% delle agenzie vincola la concessione del mutuo alla sottoscrizione della loro polizza casa a copertura del rischio scoppio e incendio. La banca può proporre la sua polizza - e dovrebbe anche dare tutto il set informativo che la riguarda - ma non può certo imporre l’obbligo di sottoscriverla per ottenere il mutuo.

Infatti, si è liberi di fare un confronto tra le diverse polizze presenti sul mercato e di scegliere quella più conveniente. Le polizze scoppio e incendio proposte dalle banche dell’inchiesta hanno un costo che oscilla da 1.300 euro di una filiale di Intesa Sanpaolo ai 6.528 euro di un’agenzia di Banca popolare di Milano. Del resto, qualsiasi polizza si scelga sul mercato, la banca dove si accende il mutuo ne sarà comunque la beneficiaria.

Un’altra pratica scorretta che abbiamo denunciato in tante inchieste riguarda l’obbligo di sottoscrivere una polizza vita o CPI (Credit Protection Insurance) a copertura del credito che tutela la banca in caso di morte del mutuatario e, quindi, dal venir meno del reddito per pagare le rate. La buona notizia è che su 68 offerte di mutuo, solo in due filiali (Bpm e Bnl) ci hanno prospettato l’obbligo di sottoscrivere la polizza vita venduta dalla banca stessa. Una svolta duratura dopo i tanti richiami di Bankitalia su queste vendite abbinate? Speriamo.

Il mutuo green conviene?

Le banche che hanno aderito al progetto europeo dovrebbero proporre sempre il mutuo verde a chi acquista una casa in classe energetica A o B. Anche perché l’obiettivo del progetto è proprio di incentivare l’acquisto di case ad alta efficienza energetica con mutui a tasso agevolato. Ci siamo chiesti allora qual è lo sconto sul tasso che fanno le banche: possiamo dire che in media il tasso del mutuo green è più basso dello 0,30% rispetto a quello del mutuo ordinario, ma ci sono anche differenze più ragguardevoli. Per fare il confronto con il mutuo ordinario abbiamo individuato con il nostro comparatore i migliori mutui green (tasso fisso e variabile) per il seguente profilo: una coppia di quarantenni con un reddito netto mensile di 3.800 euro che ha bisogno di un mutuo di 210 mila euro, durata 30 anni, per acquistare una casa che ha un valore di 300mila euro ed è in classe energetica B (dati luglio 2025).

Il confronto con i migliori mutui "non green"

Se confrontiamo il tasso e la rata del mutuo green migliore con il fisso che è Mutuo Domus Green Under 46 di Intesa Sanpaolo con il suo gemello standard, Mutuo Domus Offerta Under 46, da un Taeg del 2,77% (rata mensile: 842,92 euro) si arriva a un 3,32% (rata mensile: 899,02 euro), lo 0,55% in più e una rata che lievita di oltre 50 euro. Con il tasso variabile, il mutuo green migliore è Mutuo Arancio Variabile Green di Ing con un taeg del 2,45% (rata mensile: 814,55 euro), mentre il suo corrispettivo “non green”, Mutuo Arancio Variabile, ha un taeg del 2,67% (rata mensile: 836,32 euro), lo 0,22% in più e una rata che lievita di 22 euro.

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