Manutenzione della caldaia ordinaria e straordinaria: come funziona, normativa e sicurezza

La manutenzione della caldaia è una pratica fondamentale per garantire il corretto funzionamento e la sicurezza di tutto il sistema di riscaldamento domestico. Un intervento regolare, oltre ad essere obbligatorio per legge, contribuisce a mantenere l'efficienza energetica dell'apparecchio, e riduce anche il rischio di guasti improvvisi e prolungati periodi senza riscaldamento durante i mesi invernali. Vediamo quali sono gli aspetto più importanti di una manutenzione adeguata, quando bisogna farla e a chi spetta la responsabilità.

Perché è importante fare la manutenzione della caldaia

Senza una corretta manutenzione, il tuo sistema di riscaldamento non sarà ottimizzato e tenderà a consumare più energia, con il conseguente aumento della bolletta. La manutenzione regolare permette alla caldaia di lavorare in modo efficiente e sicuro, riducendo i consumi e prevenendo bollette maggiori di quanto necessario, oltre che possibili guasti. Questi sono dei bei grattacapi - soprattutto se accadono di sera o nel weekend - e implicano costi spesso notevoli.

Perdita di efficienza della caldaia

Senza manutenzione regolare, la caldaia potrebbe non funzionare al massimo delle sue capacità. Componenti come il bruciatore o lo scambiatore di calore possono accumulare polvere, ruggine o calcare, riducendo l'efficienza del sistema. Di conseguenza, la caldaia avrà bisogno di più energia per produrre la stessa quantità di calore, aumentando il consumo di gas naturale che si traduce in uan bolletta salata.

Guasti ai sensori o ai componenti interni

Una caldaia con una cattiva manutenzione potrebbe sviluppare guasti o malfunzionamenti che la portano a lavorare in modo errato, consumando più energia per riscaldare l'ambiente o l'acqua sanitaria.

Regolazione della temperatura di mandata

Se la caldaia non fosse tarata correttamente, potrebbe funzionare a temperature più alte di quelle necessarie, aumentando così il consumo di combustibile. Ricorda che la temperatura ideale da tenere in casa è di circa 19°, che permette anche di risparmiare sulla bolletta.

Accensione e spegnimento frequenti

Senza una corretta regolazione, la caldaia potrebbe accendersi e spegnersi più spesso, comportando cicli di riscaldamento più inefficienti e un maggiore consumo di gas o energia.

Aumento delle perdite di calore

Componenti danneggiati o non puliti - come guarnizioni o tubi - possono provocare dispersioni di calore, costringendo la caldaia a lavorare di più per mantenere la temperatura desiderata.

Chi è il responsabile della manutenzione?

Nel caso di unità immobiliari dotate di impianti termici individuali, è colui che occupa l’unità immobiliare - che sia il proprietario o l’affittuario - a doversi occupare della manutenzione della caldaia. Nel caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati in condominio, gli obblighi e le responsabilità sono dell’amministratore del condominio, il quale però ha diritto a delegare un Terzo responsabile per la conduzione e manutenzione dell’impianto stesso.

Manutenzione ordinaria

La manutenzione ordinaria della caldaia prevede interventi regolari e programmati svolti da un tecnico qualificato, necessari per mantenere l'efficienza e la sicurezza dell'impianto di riscaldamento. Le attività di manutenzione ordinaria, spesso obbligatorie per rispettare i contratti di garanzia a pagamento, comprendono:

• Controllo e pulizia dei componenti principali. Pulizia della camera di combustione e dello scambiatore di calore. In tal modo si evitano accumuli di polvere o incrostazioni che compromettono l'efficienza energetica.

• Verifica della sicurezza generale della caldaia. Controllo delle valvole di sicurezza, del manometro e dell’impianto elettrico. Controllo dell'impianto idraulico per prevenire perdite del circuito.

• Controllo dei fumi di combustione. Verifica che l'emissione dei gas di scarico rispetti i limiti di legge. Si esegue un'analisi dei fumi per assicurarsi che non ci siano perdite o problemi con la canna fumaria. Generalmente la frequenza è biennale.

Manutenzione straordinaria

I contratti di manutenzione su più anni, offerti a pagamento dai centri autorizzati in accordo con i costruttori di caldaie, permettono di usufruire di alcuni servizi di assistenza per periodi più lunghi dei due anni di legge: questa prevede la sostituzione dei pezzi di ricambio originali, la manodopera e in alcuni casi i diritti di chiamata/ uscita gratuiti. La convenienza di tali servizi va valutata attentamente pesando il costo del servizio con i benefici previsti dal contratto. I costi partono da circa 100 euro per tre anni di ulteriore supporto e raggiungono i 300/400 euro per periodi fino a 10 anni. Considerate che il costo delle manutenzioni obbligatorie annuali si paga a parte ed è vincolante per il contratto di manutenzione. 

Ogni quanto va fatta la manutenzione della caldaia?

Con l'arrivo del freddo, il buon funzionamento della caldaia o del climatizzatore a pompa di calore è fondamentale, sia per assicurarti un inverno al caldo che per non incappare in spiacevoli sanzioni. Un impianto in ordine, inoltre, è un aiuto al tuo portafoglio, perché inquina e consuma meno.

Normative e obblighi di legge

Dall'aprile 2013 è operativo il regolamento DPR n. 74 in materia di controlli sull'efficienza energetica (diversi da quelli per la sicurezza) dei sistemi di climatizzazione (caldaie e condizionatori) che stabilisce ogni quando va fatta la manutenzione della caldaia:

• impianti domestici (superiori ai 10 kW e inferiori a 100 kW di potenza) a combustibile liquido o solido: i controlli sono da fare ogni due anni;

• impianti domestici (superiori ai 10 kW e inferiori a 100 kW di potenza) a gas metano o GPL: i controlli sono da fare ogni quattro anni.

Eccezioni alla norma

Tieni presente che esistono alcune eccezioni a queste regole generali:

• i nuovi intervalli di tempo entro cui è obbligatorio fare la manutenzione ordinaria valgono nel caso in cui Regioni e Province Autonome non abbiano regolamentato la materia: molte Regioni (Liguria, Val d'Aosta, Piemonte, Lombardia, Trentino, Friuli Venezia Giulia, Emilia Romagna, Toscana, Puglia e Sicilia) hanno legiferato a riguardo e hanno un regolamento proprio che potrebbe differire per intervalli temporali e/o modalità;

• la frequenza esatta dei controlli può essere definita (sotto i quattro anni) dal produttore dello specifico apparecchio ed eventualmente anche dallo stesso installatore;

• ricorda anche che le ispezioni di sicurezza sono diversamente regolamentate (DPR 412/93 e 59/1999, s.Lgs. 192/2005 e 311/2006) da Province e Comuni se con più di 40.000 abitanti.

Come fare per la manutenzione della caldaia

Se vivi in un Comune con più di 40mila abitanti, ti consigliamo di verificare sempre presso lo Sportello Energia dello stesso Comune o in alternativa in Provincia la frequenza degli interventi - compresa la manutenzione - da eseguire, nonché la burocrazia da rispettare (come tenere il libretto di manutenzione, eventuali bolli da acquistare per attestare l'intervento che è stato fatto, eventuali comunicazioni al Comune sulla manutenzione).

Cosa succede se non faccio la manutenzione e chi controlla

Rispettare le scadenze previste per la manutenzione è importante per evitare eventuali sanzioni, spesso pecuniarie, regolamentate dai singoli Comuni. Sono proprio questi ultimi a fare i controlli a campione e - se si presentano - sei tu che devi dimostrare l'avvenuta manutenzione tramite il libretto di caldaia e le fatture (a meno che tu non viva in un condominio con riscaldamento centralizzato, in cui questi doveri spettano all'amministratore). 

Quanto costa e chi paga la manutenzione della caldaia

Il costo della manutenzione ordinaria della caldaia varia a seconda delle società a cui ci si affida e a seconda della Regione e di solito parte da 80 euro (si va oltre i 100 euro, invece, per la verifica delle emissioni). In generale, invece, ci sono altre spese a cui devi o potresti dover pensare, una volta acquistato l'apparecchio:

• il primo costo da sostenere è quello che riguarda accensione, il collaudo della caldaia appena installata e il primo controllo dei fumi, che soltanto alcune aziende includono nel prezzo di acquisto;

• il secondo può essere - se le vuoi - legato all'estensione della garanzia e all'assistenza programmata: a seconda dell'azienda, c'è un costo una tantum che varia dai 50 agli 80 euro e un canone annuale intorno ai 100 euro. Quindi, se - ad esempio - vuoi estendere la garanzia fino a 5 anni, ti verrà a costare tra i 500 euro e i 700 euro, un prezzo troppo elevato, nonostante copra le spese per i controlli previsti dalla legge (che in 5 anni, oltre a collaudo e prima accensione, sono uno o al massimo due), la manutenzione anche straordinaria ed eventuali pezzi di ricambio: le caldaie, infatti, non dovrebbero avere grossi problemi nei primi 5 anni di vita.

Chi paga la manutenzione della caldaia

Se siete in affitto, sappiate che tra le spese a carico del proprietario di casa ci sono l'installazione, il primo controllo fumi e la sostituzione della caldaia, nonché tutti gli interventi di manutenzione straordinaria (ad esempio nel caso si debba sostituire il bruciatore) e l'eventuale adeguamento a norma di legge. Sono a carico dell'inquilino, invece, la manutenzione ordinaria della caldaia, il controllo fumi (escluso il primo) e la pulizia periodica dei filtri. Le parti, però, possono accordarsi diversamente, in tal caso la suddivisione delle spese sarà riportata sul contratto di locazione.