Ristrutturazioni: arrivano le lettere dell’Agenzia delle entrate. Cosa sono e cosa fare

Se dopo una ristrutturazione hai ricevuto una comunicazione dall’Agenzia delle Entrate che ti invita a verificare la rendita catastale, non significa automaticamente che tu abbia commesso un errore. Le lettere di compliance, questo il nome tecnico per il fisco, servono a segnalare possibili incongruenze tra i lavori effettuati e i dati catastali che risultano al fisco. In pratica è una comunicazione preventiva, non è una sanzione, ma un invito a verificare se i dati del tuo immobile sono coerenti con i lavori che hai eseguito e con gli eventuali bonus edilizi utilizzati.

L’Agenzia delle entrate ha annunciato l’arrivo di 20 mila lettere nel 2026, dopo che le prime due “tornate” di lettere sono state inviate nel corso del 2025 per disallineamenti del 300% tra valore della rendita e importo dei lavori, ora l’Agenzia scende a differenze del 100% per chi ha beneficiato non solo del Superbonus ma anche di altri bonus legati alle ristrutturazioni edilizie, anche utilizzando la cessione del credito.

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Bonus e controlli catastali: che relazione c’è

Negli ultimi anni il collegamento tra bonus ristrutturazione controlli e catasto e bonus edilizi si è rafforzato. L’Agenzia delle entrate incrocia i dati delle agevolazioni fiscali richieste (come il bonus ristrutturazione, l’ecobonus, il Superbonus, la cessione del credito e altri incentivi) con le informazioni catastali per verificare se la rendita è coerente con i lavori dichiarati.

Se emergono situazioni in cui sono stati effettuati interventi rilevanti, magari con importi molto elevati, ma la rendita catastale risulta invariata o particolarmente bassa, il contribuente può rientrare tra i destinatari delle lettere di compliance. In questo modo il Fisco punta a evitare che l’aumento di valore degli immobili riqualificati con bonus edilizi resti “invisibile” al catasto.

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Cos’è una lettera di compliance e perché arriva

Le lettere di compliance dell’Agenzia delle entrate sono comunicazioni fiscali che hanno lo scopo di favorire la collaborazione del contribuente e la correzione spontanea di eventuali irregolarità, senza partire subito con un accertamento vero e proprio.

Quindi, la lettera di compliance dell’Agenzia delle entrate segnala possibili incongruenze tra i dati catastali e le informazioni in possesso del Fisco sui lavori di ristrutturazione che hai eseguito o sui bonus edilizi che hai utilizzato. Inoltre, vengono verificati i dati delle rilevazioni georeferenziate con quelli presenti in Catasto. In pratica si tratta dei controlli dell’Agenzia su informazioni digitali quali immagini, mappe e vettori confrontati con quelli depositati in Catasto.

Cosa controlla l’Agenzia delle entrate

Con queste comunicazioni l’Agenzia concentra i controlli fiscali sulla ristrutturazione edilizia su alcuni profili specifici. In particolare, la verifica si basa su:

• importi dei lavori dichiarati o agevolati (per esempio tramite bonus ristrutturazione o altri bonus edilizi);
• dati catastali dell’immobile (categoria, rendita catastale, destinazione d’uso, consistenza);
• eventuali comunicazioni di variazione catastale presentate dopo gli interventi;
• differenza tra i dati georeferenziati e quelli depositati in Catasto.

Se al Fisco risultano scostamenti evidenti che superano il 100% del rapporto tra volume/qualità dei lavori e rendita catastale, il sistema di controlli può generare una lettera di compliance per invitare il contribuente a verificare se l’immobile è stato correttamente aggiornato al catasto.

La lettera di compliance non è un accertamento

Una lettera di compliance non è un atto impositivo e non equivale a un accertamento della rendita catastale da parte dell’Agenzia Entrate. Si tratta di un invito, basato su controlli incrociati catasto e Fisco, a valutare se la tua posizione è corretta e, se necessario, a regolarizzarla beneficiando di una sanzione ridotta tramite il ravvedimento operoso.

Invece, l’accertamento fiscale è un atto formale con cui l’amministrazione contesta una violazione e quantifica imposte, sanzioni e interessi dovuti. Finché sei nella fase della lettera di compliance hai ancora margine per sistemare spontaneamente la situazione, spesso con sanzioni ridotte rispetto a quelle previste in caso di accertamento.

Tipo di atto	Cosa significa	Effetti immediati	Cosa puoi fare
Lettera di compliance	Invito a verificare e regolarizzare	Nessuna sanzione automatica	Controllare i dati, aggiornare la rendita, rispondere con chiarimenti
Avviso di accertamento	Contestazione formale di violazioni	Richiesta di imposta, sanzioni e interessi	Valutare difesa, ricorso o definizione agevolata

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Ristrutturazioni edilizie e rendita catastale

Quando si parla di ristrutturazione casa e aggiornamento in catasto, il punto di partenza è semplice: non ogni intervento edilizio richiede una variazione catastale, ma alcuni lavori modificano in modo rilevante l’immobile e possono far scattare l’obbligo di aggiornare la rendita. Lavori edilizi e rendita catastale sono collegati soprattutto quando cambiano le caratteristiche oggettive dell’unità immobiliare (superficie, numero di vani, qualità delle finiture, destinazione d’uso).

Quali lavori possono far aumentare la rendita catastale

In linea generale, rientrano tra i casi di ristrutturazione e aumento della rendita catastale ad esempio gli interventi che:

• incrementano la superficie utile o la consistenza dell’immobile (ad esempio ampliamenti, chiusura di balconi o verande, recupero di sottotetti abitabili)
• migliorano in modo significativo la qualità e la dotazione dell’unità (rifacimento integrale con finiture di livello superiore, installazione di nuovi impianti che aumentano il valore dell’immobile);
• comportano il passaggio a una diversa categoria catastale o classe (per esempio da deposito ad abitazione, da abitazione economica ad abitazione di tipo superiore).

In questi casi può rendersi necessaria una variazione catastale, tramite apposita pratica tecnica (ad esempio procedura DOCFA) presentata da un professionista abilitato.

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Mancato aggiornamento della rendita catastale: quando è un problema

Il mancato aggiornamento rendita catastale diventa un problema non perché hai ristrutturato, ma perché non hai comunicato variazioni che, per natura e consistenza, incidono sul valore catastale dell’immobile. L’obbligo aggiornamento rendita catastale riguarda quindi solo i casi in cui i lavori determinano un cambiamento oggettivo dell’unità immobiliare. In pratica, piccoli interventi di manutenzione ordinaria difficilmente comportano obblighi catastali, mentre le trasformazioni più strutturali richiedono una verifica attenta.

Quando l’aggiornamento della rendita è obbligatorio

Partiamo da un presupposto, in tutti i casi bisogna coinvolgere un tecnico per valutare la propria situazione che, se la rendita deve essere aggiornata, presenta la pratica di variazione al catasto nei tempi previsti. Questo accade se entro 30 giorni dal termine dei lavori, il direttore dei lavori non ha presentato la pratica edilizia di conclusione dei lavori in cui alternativamente:

• dà prova dell’avvenuta presentazione della variazione catastale;
• dichiara che gli interventi non hanno comportato la variazione catastale.

L’aggiornamento rendita catastale dopo ristrutturazione è normalmente obbligatorio quando:

• aumentano le superfici o il numero di vani (ampliamenti, frazionamenti o fusioni di unità immobiliari);
• cambia la destinazione d’uso (esempio: da cantina a taverna, da sottotetto non abitabile a mansarda abitabile);
• migliorano in modo significativo le caratteristiche qualitative, con conseguente possibile cambio di categoria o classe catastale.

Cosa rischia chi non aggiorna la rendita catastale

Chi non ha aggiornato la rendita catastale può dover versare:

• le imposte dovute in base alla rendita corretta (ad esempio su IMU e altre imposte collegate che ha versato usando la vecchia rendita più bassa);
• sanzioni e interessi per omessa o infedele dichiarazione.

Proprio per questo la lettera di compliance che arriva prima di un accertamento formale, è spesso l’occasione per ridurre gli importi dovuti attraverso una regolarizzazione spontanea.  Torna all'inizio

Ho ricevuto una lettera di compliance: come faccio a capire se devo intervenire

Prima di tutto è utile leggere con attenzione il contenuto della comunicazione per capire quali dati l’Agenzia mette a confronto (rendita catastale, lavori, bonus) e su quali elementi ha rilevato possibili incongruenze.

In generale, rispondere a una lettera di compliance richiede tre passaggi:

1. verificare i dati catastali, facendo una visura catastale gratuita sul sito dell’Agenzia delle entrate;
2. confrontare questi dati con i lavori realmente eseguiti;
3. verificare la documentazione tecnica presentata dal direttore dei lavori per la variazione dei dati in Catasto.

Da questa analisi, se necessario, bisogna attivarsi per aggiornare la rendita, in alternativa si deve inviare una risposta motivata all’Agenzia delle entrate in cui si illustra la propria posizione e perché risulta infondata la richiesta di compliance.

Se rilevi un errore del Fisco devi utilizzare il servizio Consegna documenti e istanze, disponibile sul sito dell’Agenzia delle entrate cui si accede con SPID, CIE e CNS. In questo modo puoi inviare documenti e fornire dati ed elementi sconosciuti all'Agenzia. Per farlo raccogli tutta la documentazione in tuo possesso e inviala digitalmente tramite questo servizio.

A chi rivolgersi per l’aggiornamento catastale

L’aggiornamento della rendita catastale, nella pratica deve esser seguita da dei professionisti:

• un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che predispone e presenta la pratica catastale con la nuova rendita proposta;
• un esperto fiscale che valuta gli effetti dell’aggiornamento sulle imposte e sugli eventuali rapporti con il Fisco e che supporti nella predisposizione dei ravvedimenti operosi.

Il ravvedimento operoso permette di pagare il dovuto con interessi e sanzioni ridotte.

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Altroconsumo ti aiuta

Se hai ricevuto una lettera di compliance e non sai come muoverti, il supporto di un esperto può fare la differenza. Altroconsumo ti può aiutare con una consulenza telefonica con esperti commercialisti, che possono analizzare la comunicazione, verificare i rischi reali e suggerire i passi più opportuni per gli eventuali rapporti con il Fisco.

Questo tipo di assistenza è particolarmente utile se hai usufruito di bonus edilizi, se i lavori sono stati rilevanti o se la tua posizione presenta profili non immediatamente leggibili per un non addetto ai lavori.

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