Comprare casa in costruzione: ci si può fidare?

Comprare una casa in costruzione è un’opportunità, per molti aspetti, ma anche un rischio. Chi acquista su carta, anticipando grosse cifre, non può non pensare al pericolo di perdere il denaro anticipato per i lavori nel caso di fallimento o di altri problemi del costruttore. Vediamo quali sono i controlli da fare per capire se l’impresa di costruzione è affidabile, quali garanzie chiedere e quali norme proteggono l’acquirente nel caso in cui il costruttore avesse problemi finanziari.  Torna all'inizio

I controlli da effettuare

Prima di impegnarsi in un acquisto è indispensabile cercare informazioni su solidità e affidabilità del costruttore. Si può iniziare verificando la reputazione del costruttore attraverso recensioni online e forum di settore, poi bisogna valutare eventuali edifici costruiti in precedenza e chiedere informazioni a chi ha acquistato da lui. Se il costruttore supera l’esame si può procedere con i controlli burocratici. 

Presso la Camera di Commercio si può chiedere: 

• Certificato di Iscrizione alla Camera di Commercio che attesta l'iscrizione di un'impresa al Registro delle Imprese, questo documento riporta informazioni su sede legale, partita IVA, oggetto sociale, capitale sociale e dati su titolari e soci. 

• Visura camerale: per verificare da quanto tempo opera un’azienda, se si tratta di una società di capitali si possono chiedere copie dei bilanci. 

Presso il Registro Informatico dei Protesti gestito dalle Camere di Commercio si può scoprire l’eventuale presenza di protesti su assegni o cambiali. 

Presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari la visura ipotecaria per conoscere eventuali trascrizioni, iscrizioni, annotazioni pregiudizievoli relative a un immobile o a un soggetto, evidenziando ipoteche, pignoramenti o altri gravami.

Presso l’Ufficio Tecnico del Comune si può invece chiedere il controllo dei permessi urbanistici verificando se il costruttore abbia ottenuto il titolo abilitativo edilizio e se il progetto sia conforme alle norme urbanistiche. Inoltre, è possibile controllare se vi sono problemi pregressi sull’area di costruzione. 

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Quali sono le tutele legali?

Pochi lo sanno, ma già dal 2005 sono entrati in vigore un serie di provvedimenti per tutelare chi investe denaro nella costruzione della casa: si tratta della c.d. legge TAIC, Tutela dell’Acquirente di Immobili in Costruzione) che prevede importanti garanzie per gli acquirenti rendendo nullo ogni accordo di rinuncia alle tutele previste dalla legge. 

In primo luogo, il costruttore ha l’obbligo di prestare una fideiussione per garantire tutti gli anticipi versati dall’acquirente fino al giorno del rogito, inoltre, per assicurare la tutela dell’acquirente in tutte le fasi della compravendita, è obbligatorio l’intervento del notaio sin dal compromesso, mentre il rogito può essere stipulato solo dopo che siano state cancellate eventuali ipoteche non volute dall’acquirente e dopo il frazionamento dell’eventuale mutuo acceso dal costruttore per finanziare i lavori. 

Infine, all’acquirente deve essere rilasciata una polizza assicurativa decennale che interviene in caso di gravi vizi e difetti costruttivi dell’immobile.  Torna all'inizio

La tutela vale per tutti gli immobili in costruzione?

La legge speciale si applica se sono presenti tre importanti requisiti:

• l’immobile non deve essere già edificato, cioè non deve essere ancora in condizione di ottenere l’agibilità;

• deve essere stato richiesto il permesso di costruire;

• deve esserci un titolo abilitativo edilizio.

Questo vuol dire che non esiste una tutela speciale per gli immobili nuovi acquistati da un costruttore e neanche per gli immobili costruiti in abuso edilizio. 

Tutti gli acquirenti hanno diritto alla tutela ? 

Sono tutelate solo le persone fisiche, anche i soci delle cooperative, che firmano un contratto preliminare o un contratto di acquisto per un immobile da costruire per sé per un proprio parente in primo grado. Sono escluse le imprese, associazioni e i privati che acquistano da un altro privato che, al di fuori di qualsiasi attività imprenditoriale, vende un fabbricato da edificare o in corso di costruzione. 

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Quali garanzie richiedere al costruttore

La garanzia più importante da chiedere prima di firmare un contratto preliminare è il rilascio di una fideiussione che garantisce le somme anticipate dall’acquirente fino al rogito. La garanzia fideiussoria è una sorta di assicurazione che il costruttore contrae con una banca o un’assicurazione, la quale si impegna a restituire all’acquirente il denaro anticipato al costruttore, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi prima di arrivare al rogito. 

Il costruttore deve consegnare all’acquirente il contratto di fideiussione e la scheda tecnica che riporta tutti i dati dell’affare e l’ammontare della somma garantita, prima della firma del preliminare o, al più tardi, al momento della firma. Se manca la fideiussione, l’acquirente può fare dichiarare dal giudice la nullità del contratto e chiedere il rimborso di quanto versato con i relativi interessi. Gli estremi del contratto di fideiussione devono essere indicati nel contratto preliminare. 

In che modo la fideiussione protegge l’acquirente? 

In caso di crisi del costruttore, l’acquirente dell’immobile può rivolgersi alla banca (o all’assicurazione che ha emesso la fideiussione) che dovrà restituire all’acquirente tutte le somme versate al costruttore e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso compresi gli interessi legali maturati prima del trasferimento della proprietà. L’acquirente può ottenere il rimborso degli anticipi anche quando il costruttore non ha sottoscritto l’assicurazione decennale sull’immobile a beneficio dell’acquirente. 

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Perché bisogna andare dal notaio anche per fare il compromesso?

Per tutelare l’acquirente di una casa ancora da costruire, il compromesso deve essere redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata, alla presenza del notaio. Se non si rispetta quest’obbligo il contratto risulta nullo per mancanza di forma. 

Il ruolo del notaio è fondamentale in questa fase perché controlla la regolarità del contratto prima che l’acquirente si impegni versando somme importanti. Il notaio verifica da subito che sull’immobile non vi siano vincoli, controlla la correttezza della fideiussione e si accerta che il contratto preliminare abbia tutti gli elementi a tutela dell’acquirente previsti dalla legge, solo se ogni cosa è regolare, il notaio stipula l’atto e lo trascrive nei registri immobiliari. Con la trascrizione l’acquirente è protetto dal rischio che altri iscrivano ipoteche o vincoli sull’immobile prima del passaggio di proprietà. 

Cosa fare al momento del rogito per evitare che eventuali debiti del costruttore gravino sull’acquirente? 

Al momento del rogito, é’ molto diffusa la pratica di “accollare”, cioè trasferire all’acquirente, una parte del mutuo ipotecario che il costruttore stipula per finanziare i lavori. È importante, per chi si trova in questa situazione, suddividere in quote il finanziamento e frazionare l’ipoteca, in modo che ogni acquirente sia responsabile solo per la sua parte e non per i debiti dell’intero complesso immobiliare. La richiesta di frazionamento va inviata alla banca presentando un documento d’identità, il compromesso, e la documentazione catastale della porzione per la quale richiede la suddivisione. 

Cosa deve fare l’acquirente che non vuole accollarsi il mutuo del costruttore? 

Nel caso in cui, l’acquirente non si accolli il mutuo acceso dal costruttore sull’immobile, dovrà chiedere al costruttore di farsi rilasciare dalla banca un titolo per la cancellazione dell’ipoteca e consegnarlo all’acquirente. Il notaio non può procedere alla stipula del rogito se non si è proceduto alla divisione del finanziamento e al frazionamento dell’ipoteca o se non c’è un titolo per la cancellazione dell’ipoteca.

Che assicurazione può chiedere l’acquirente sulla solidità dell’immobile costruito?

A pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, il costruttore deve stipulare una polizza assicurativa a favore dell’acquirente per il risarcimento dei danni materiali che possono verificarsi nei dieci anni successivi alla data di ultimazione dei lavori. La polizza deve essere conforme allo schema tipo pubblicato in gazzetta e copre situazioni gravi, cioè i danni materiali all’immobile e ai terzi, derivanti da rovina o da gravi difetti costruttivi o della costruzione e da vizio del suolo.

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