Consigli

Surroga, che cos’è e come funziona

02 febbraio 2021
castte di compensato e grafico

Hai già un mutuo? Visto i bassi tassi di mercato stai pensando ad una surroga, ma non sai se ti conviene e soprattutto a cosa fare attenzione ed hai paura dei problemi che potresti incontrare. Altroconsumo ti offre tutti gli strumenti per farla al meglio.

Surroga più liquidita: cosa significa? 

Fare una surroga significa trasferire ad un’altra banca il mutuo e l’ipoteca sulla casa già iscritta a garanzia. Questa operazione è totalmente gratuita: non pagherete nulla alla banca, non ci sono spese di perizia, di istruttoria o imposte, e anche il notaio è pagato dalla nuova banca. E per le spese assicurative potrete evitare la duplicazione dei costi seguendo i nostri consigli.

Come si fa una surroga?

Devi conoscere alcuni dati del tuo mutuo attuale che trovi sul piano di ammortamento, cioè la tabella allegata all’atto di mutuo, e nelle comunicazioni periodiche che ti arrivano dalla banca. Si tratta di questi dati: capitale residuo, durata residua (cioè quante rate mancano alla fine del mutuo) e rata mensile che stai pagando attualmente. Ricorda che, per fare una surroga del tutto gratuita, il nuovo mutuo deve avere un capitale identico al capitale residuo del mutuo che stai trasferendo.

È difficile trovare offerte di surroga con una durata identica a quella residua del tuo mutuo. Quindi dovrai allungare o accorciare la durata. Ad esempio, se ti mancano 200 rate potrai accorciare la durata a 180 rate oppure allungarla a 240 rate.

Inserendo il capitale residuo del tuo mutuo attuale e la durata, puoi usare il nostro servizio online e verificare le offerte migliori di surroga.

Si può rinegoziare il mutuo con la stessa banca?

Rinegoziare un mutuo con la banca che lo ha concesso è possibile ma non è un obbligo della banca accettare la vostra richiesta. La banca si può tranquillamente rifiutare di fare la rinegoziazione (spesso la si convince più facilmente portandole una proposta di surroga ricevuta da altra banca). Se la vostra banca accetta di rinegoziare il vostro mutuo, tutto deve avvenire attraverso una semplice scrittura privata senza alcun passaggio dal notaio e costi aggiuntivi. Si può rinegoziare la durata del mutuo, il tasso di interesse applicato, la sua tipologia (quindi si può anche passare da un tasso fisso al variabile e viceversa).

Una simulazione per capire se ti conviene fare la surroga

Per capire se fare una surroga risulta conveniente, basta fare un semplice calcolo:

  • moltiplica la tua rata attuale per le rate che mancano al termine del mutuo,
  • poi moltiplica la rata della surroga che hai trovato con il nostro servizio online e la durata del nuovo mutuo di surroga che hai scelto.
  • Quindi fai la differenza: se è positiva (per un valore superiore almeno ai 1000 euro), la surroga è vantaggiosa, altrimenti non te la consigliamo.

Quali documenti servono?

Dopo avere richiesto la surroga con il nostro servizio online sarai ricontattato dalla banca per la richiesta vera e propria. Ti sarà chiesta copia del mutuo e della perizia, le ultime buste paga o la dichiarazione dei redditi, in alcuni casi anche i documenti catastali della casa ipotecata. Questi documenti sono richiesti perché la nuova banca farà una nuova istruttoria per concedere la surroga; sono quindi necessari sia documenti reddituali, per verificare la capacità finanziaria del cliente a ripagare le rate, sia documenti relativi alla casa, visto che spesso la nuova banca verifica nuovamente il valore dell’abitazione su cui è iscritta l’ipoteca attraverso una nuova perizia.

Costi e spese per fare la surroga

È sempre da ricordare che l’operazione di surroga è totalmente gratuita: se anche la banca dovesse chiedere di fare una nuova perizia sulla casa, tu comunque non dovrai pagare nulla. Allo stesso modo, anche se la banca fa una nuova istruttoria, nessuna spesa a riguardo ti può essere addebitata. Infine, anche se la surroga si fa con un atto davanti al notaio, i costi notarili sono a carico della nuova banca e tu non dovrai pagare nulla.  

Quali sono le tempistiche?

Se passi l’istruttoria, la banca nuova contatta la vecchia chiedendo ufficialmente i conteggi estintivi del mutuo: dovrai anche firmare un modulo ad hoc. La surroga si deve perfezionare (atto davanti al notaio compreso) entro 30 gg lavorativi dalla richiesta dei conteggi estintivi fatti dalla nuova banca alla vecchia. Si tratta del giorno in cui hai firmato nella nuova banca in cui vuoi trasferire il tuo mutuo, il modulo per la richiesta dei conteggi estintivi. 

Se non è così e ci sono dei ritardi nella tua surroga, hai diritto ad un indennizzo pari all’1% del capitale residuo del mutuo che hai trasferito, per ogni mese o frazione di mese di ritardo. Calcola quanto ti spetta con il nostro servizio online

Per chiedere l’indennizzo invia la nostra lettera all’Ufficio reclami della vecchia banca che ti deve dare risposta entro 60 gg dalla ricezione del reclamo. La trovi alla fine del calcolo dell’indennizzo.

Se la risposta non arriva o ne arriva una non soddisfacente puoi fare ricorso ad ABF, l’arbitro bancario e finanziario

Naturalmente, infine, puoi contare sulla consulenza di Altroconsumo per reclamo e ricorso. 

Difenditi dalle pratiche scorrette con l’aiuto di Altroconsumo

Grazie alla collaborazione con Mutui Supermarket-FairOne potrai trovare i prodotti migliori e fare una richiesta dal nostro sito:

 

CALCOLA E RISPARMIA

 

E per aiutarti ad evitare le pratiche scorrette, ecco un piccolo vademecum da tenere a mente:

  • Non serve avere il conto corrente nella banca che ti concede la surroga. Se la banca ti obbliga a farlo compie una pratica scorretta. Puoi continuare a tenerlo anche nella banca che stai lasciando. Se proprio vuoi cambiare conto corrente o aprirne un altro, verifica quanto ti costa con il nostro servizio di comparazione online .
  • Non serve comprare per forza una nuova polizza incendio e scoppio sulla casa ipotecata; si può chiedere alla nuova banca di accettare quella già stipulata con la vecchia banca, cambiando il beneficiario. Se non vuole, si può comunque recedere dal vecchio prodotto con la restituzione della quota di premio non usufruita. In questo modo eviterai duplicazione di costi anche se devi comprare una nuova polizza sulla casa. Chiedi aiuto in caso di problemi alla nostra consulenza.
  • Infine, se la banca chiede una polizza danni come la polizza casa o una polizza vita (ad esempio una polizza CPI a copertura del credito) per stipulare il mutuo, non può obbligarti a comprare la sua. Devi poter cercare sul mercato il prodotto migliore.
  • Segnalaci le pratiche scorrette. Ti aiutiamo a protestare.