Miglior mutuo prima casa: le offerte più convenienti di febbraio

Scegliere il mutuo per la prima casa è una delle decisioni economiche più rilevanti per una famiglia e, prima ancora di confrontare le offerte, è utile conoscere nel dettaglio i requisiti per ottenere un mutuo. Il mercato, infatti, è affollato di proposte difficili da confrontare, con tassi che cambiano rapidamente e condizioni contrattuali non sempre immediate da interpretare. Per aiutare a fare chiarezza, abbiamo analizzato le principali offerte disponibili e individuato quelle più convenienti del momento, valutandole non solo in base al prezzo ma anche alla qualità complessiva e alla sostenibilità nel tempo.

Mutuo prima casa: fisso o variabile a febbraio? Cosa scegliere

La prima scelta riguarda il tipo di tasso. Il tasso fisso offre una rata stabile ed è indicato per chi cerca certezza: in genere si considera sostenibile una rata fino al 33% del reddito netto mensile. Il tasso variabile parte spesso da una rata più bassa, ma può crescere nel tempo; infatti, in scenari di stress dei mercati la rata può aumentare anche oltre il 40%, e per questo si adotta in genere un criterio più prudente, con una rata non oltre il 25% del reddito netto. A febbraio, la scelta dipende soprattutto dalla durata del mutuo e dalla capacità di assorbire eventuali variazioni della rata. 

Quali sono i tre mutui più convenienti

Per rendere l’analisi più concreta, consideriamo un profilo tipo: un giovane under 36, con stipendio netto di 2.000 € al mese, che acquista una prima casa non green dal prezzo di 190.000 € e richiede un mutuo di 150.000 € (≈80% del valore dell’immobile), con durata di 30 anni. 

Il mutuo a tasso fisso più conveniente: Intesa Sanpaolo – Mutuo Domus Fisso Green (Offerta Mutuo Giovani) 

È il mutuo più conveniente a tasso fisso per il profilo considerato: giovane under 36, mutuo di 150.000 euro su un immobile da 190.000 euro, durata 30 anni.

• Rata mensile: 641,34 €
• TAEG: 3,29%
• TAN: 3,11%
• Qualità: 76/100 (Buona) 

Perché è interessante  

Garantisce una rata stabile e sostenibile nel tempo, in linea con un criterio prudenziale (circa un terzo del reddito netto). È una soluzione adatta a chi acquista la prima casa e vuole proteggere il bilancio familiare da future oscillazioni dei tassi. 

Cosa valutare 

L’offerta è riservata a immobili con classe energetica dalla A alla E. Sono previste spese iniziali (istruttoria, perizia e assicurazione incendio), ma non ci sono costi ricorrenti di gestione del mutuo. 

A chi è adatto

Giovani under 36 che cercano certezza della rata e un buon equilibrio tra prezzo e qualità del servizio, con finanziamento fino all’80% del valore dell’immobile (e possibilità di arrivare al 100% per la prima casa).

Il mutuo a tasso variabile più conveniente: Banca Monte dei Paschi di Siena – Mutuo MPS Mio Acquisto Abitazione CONSAP 50% 

È il mutuo a tasso variabile più conveniente per il profilo considerato (under 36, 150.000 euro su 190.000 euro, 30 anni, Milano). 

• Rata mensile (iniziale): 572,91 € 
• TAEG: 2,44% 
• TAN: 2,24% 
• Qualità: 66/100 (Sufficiente) 

Perché è interessante 

Parte con una rata più bassa rispetto al fisso, grazie a un costo iniziale contenuto. Può essere una scelta sensata solo se il bilancio familiare ha margine: con il variabile, in scenari di stress dei mercati, la rata può aumentare anche in modo significativo.

Cosa valutare 

La rata non è garantita: è indicizzata all’Euribor 1 mese e può salire nel tempo. Sono previste spese ricorrenti (circa 3 euro al mese per gestione rata) e tempi di istruttoria più lunghi (indicati in 90 giorni). Il prodotto è legato a requisiti specifici “CONSAP” per beneficiari prioritari.

A chi è adatto 

A chi, pur rientrando nei requisiti CONSAP, ha un reddito stabile e un buon margine di sicurezza, e accetta l’idea che la rata possa aumentare nel tempo.

Il miglior mutuo a tasso fisso per qualità: Webank – Mutuo Casa Tasso Fisso IRS Green 

È il mutuo con la migliore qualità complessiva tra quelli emersi sul profilo considerato (150.000 euro su 190.000 euro, 30 anni, Milano), anche se non è il più economico. 

• Rata mensile: 675,24 € 
• TAEG: 3,63% 
• TAN: 3,52% 
• Qualità: 79/100 (Buona) 

Perché è interessante 

Punta sulla solidità dell’esperienza: gestione online, spese iniziali contenute e struttura semplice. È una scelta adatta a chi preferisce pagare qualcosa in più in cambio di maggiore chiarezza e prevedibilità operativa. 

Cosa valutare  

Il costo è superiore rispetto al fisso più conveniente, ma le condizioni sono più “pulite”: perizia a costo zero, e polizza incendio/scoppio obbligatoria a carico della banca. Non risultano spese ricorrenti di gestione della rata (salvo invio cartaceo delle comunicazioni periodiche). 

A chi è adatto 

  A chi vuole un mutuo a tasso fisso con buon livello di qualità, poche complicazioni operative e una gestione digitale, mantenendo l’80% di finanziamento e una durata di 30 anni. 

Come confrontare le offerte in modo intelligente (TAEG, spread, indice)

Per confrontare correttamente le offerte di mutuo è fondamentale andare oltre il tasso nominale pubblicizzato. Gli elementi chiave da considerare sono: 

• il TAEG, che include interessi e costi accessori; 
• lo spread, cioè il margine applicato dalla banca; 
• l’indice di riferimento (IRS per i mutui a tasso fisso, Euribor per quelli variabili); 
• le spese iniziali di istruttoria e perizia; 
• le clausole contrattuali. Cioè le condizioni di gestione nel tempo.  

Solo analizzando questi aspetti nel loro insieme è possibile confrontare offerte diverse in modo corretto e capire il costo reale del mutuo nel lungo periodo. 

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