Mutui variabili: arriva la norma che agevola il passaggio al tasso fisso
Visti i continui rialzi dei tassi di interesse voluti dalla BCE, può essere conveniente per chi ha un mutuo variabile passare a un tasso fisso. Con le ultime modifiche al testo della Finanziaria è stata ripristinata una vecchia norma del 2012 che prevede la possibilità di rinegoziare un mutuo variabile senza aspettare l’ok della banca e a condizioni uguali per tutti. Ma vista l’attuale situazione di mercato ci sono offerte di surroga più convenienti.
- contributo tecnico di
- Anna Vizzari
Con i continui rialzi dei tassi di interesse voluti in questi ultimi mesi dalla Banca Centrale Europea (Bce) come rimedio contro l'inflazione, avere un mutuo a tasso variabile può non essere oggi così conveniente. Il pericolo è che la rata, anche nei prossimi mesi, cresca enormemente, rendendo di fatto il mutuo economicamente poco sostenibile. Una soluzione può essere quella di passare a un tasso fisso, rinegoziando il proprio mutuo con la banca.
La rinegoziazione, infatti, è una procedura che permette di cambiare le condizioni del proprio mutuo attraverso un accordo con la banca che lo ha erogato. Ma diciamolo subito: non è un diritto del cliente, e occorre che la banca sia d’accordo.
Ora con l’entrata in vigore della Finanziaria 2023 e fino al 31 dicembre 2023 viene ripristinata una procedura introdotta nel 2012 e che dà diritto ai clienti con mutuo che hanno determinati requisiti di rinegoziare il tasso del mutuo variabile per farlo diventare fisso.
Come funziona la rinegoziazione di Stato
La rinegoziazione di legge è prevista fino al 31 dicembre 2023. Se ne ha diritto solo se si hanno determinati requisiti.
- Il mutuo deve essere stato stipulato prima dell’entrata in vigore della legge Finanziaria a tasso e rata variabile per tutta la sua durata (quindi stiamo parlando di mutuo variabile puro non di mutuo a rata costante, con cap o a tasso misto)
- Il capitale erogato con il mutuo non può essere superiore a 200.000 Euro
- Il mutuo deve essere stato erogato per acquisto o ristrutturazione di una abitazione (vale anche in caso di mutuo preso in accollo).
- Il mutuatario al momento della richiesta di rinegoziazione deve avere un reddito Isee non superiore a 35.000 euro e non avere avuto ritardi nel pagamento delle rate.
Chi rispetta tutto questo può quindi chiedere alla sua banca la rinegoziazione del mutuo a queste condizioni. Il mutuo diventerà a tasso fisso per la durata residua del mutuo (o meno a scelta del cliente). Il nuovo tasso fisso sarà dato dalla somma dello spread del mutuo variabile più il valore minore al momento della rinegoziazione tra:
- irs 10 anni;
- irs di durata pari alla durata residua del mutuo o, se non disponibile, la quotazione dell’Irs per la durata precedente.
Inoltre, il mutuatario può chiedere alla sua banca anche l’allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di cinque anni, ma solo se la durata residua del mutuo non supera così i 25 anni (ad esempio se ho una durata residua al momento della richiesta di 22 anni, l’allungamento potrà essere al massimo di 3 anni; i 5 anni di allungamento sono possibili solo per mutui con rate residue di massimo 20 anni).
Un piccolo esempio pratico
Immaginiamo Fabio, un consumatore che ha un mutuo variabile stipulato nel 2019 con residuo di 150.000 euro e durata residua di 22 anni. Il tasso è pari a euribor 1 mese + spread 1,5%. Oggi il tasso è di 3,3%, quindi sua la rata è oggi di 799,92 Euro.
Con la rinegoziazione di legge il nuovo tasso sarebbe dato dalla somma dello spread 1,5% più il valore minore al momento della rinegoziazione tra:
- irs 10 anni oggi 2,94%;
- irs 20 anni (durata precedente a 22 anni) oggi 2,68%.
Quindi il tasso fisso da rinegoziazione sarebbe oggi pari a 4,18%. La rata diventerebbe 869,94 euro. Però si avrebbe la certezza di avere una rata fissa per sempre indipendentemente dalla crescita dell’Euribor. Poi se i tassi si riducessero si potrebbe comunque fare una surroga o una nuova rinegoziazione.
Ci sono surroghe più convenienti
Oltre al fatto che questo tipo di rinegoziazione ovviamente non vale per tutti (occorre rispettare determinati requisiti), il limite grosso di questo tipo di rinegoziazione è che si tiene fisso lo spread del contratto iniziale. E vista l’attuale situazione probabilmente sul mercato ci sono oggi ancora offerte di surroga a tasso fisso molto allettanti.
Tornando a Fabio, la persona del nostro esempio, con il nostro servizio di comparazione online troverebbe ben 7 offerte di surroga in 7 diverse banche con tassi più bassi del 4,18%. Facciamo giocare la concorrenza e verifichiamo se sul mercato ci sono offerte migliori.